SCPI : ne négligez pas l′effet du délai de jouissance
Les performances passées ou les perspectives de rendement ne sont pas les seuls indicateurs à scruter au moment d′investir dans des parts de SCPI.
Parmi les données importantes à regarder de près se trouve également le délai de jouissance. Celui-ci peut s'assimiler à une sorte de différé. Bien qu'ayant effectivement souscrit, l'investisseur ne percevra ses premiers dividendes qu'à l'issue de ce temps de latence pouvant durer plusieurs mois.
Garantir un principe d'équité
Les sociétés de gestion justifient l'application d'un délai de jouissance par le temps moyen qui leur est nécessaire pour réinvestir dans des actifs l'argent que leur versent les épargnants. Rendre l'investisseur immédiatement éligible aux dividendes reviendrait en effet à rémunérer des fonds n'ayant pas encore produit de revenus. Cela se ferait alors au détriment des souscripteurs plus anciens dont l'argent est déjà investi. C'est donc pour assurer une égalité de traitement qu'est mis en place un délai de jouissance.
Bien entendu, cette contrainte n'est de mise que si la souscription doit être réinvestie par la société de gestion, c'est-à-dire à la suite d'une souscription initiale ou d'une augmentation de capital auprès de la société (marché primaire). Il n'en est, en revanche, pas question si les parts sont rachetées à un autre investisseur sur le marché secondaire.
Jusqu'à six mois d'attente
Le délai de jouissance est exprimé en mois, le plus généralement sous la forme suivante : « entrée en jouissance le 1 er jour du X ème mois suivant la souscription ». Supposons une souscription en juillet. Si la notice indique un paiement de dividende à compter du premier jour du troisième mois, l'investisseur pourra prétendre au dividende à compter du 1 er octobre.
Certaines sociétés de gestion utilisent aussi la formule « délai de jouissance de X mois ». Il faut alors laisser s'écouler X mois pleins avant le premier dividende, le mois suivant. Avec une souscription en juillet et trois mois de délai de jouissance, le dividende ne sera dû qu'à partir de novembre. Le décalage appliqué dépend de la stratégie d'acquisition et de gestion de la SCPI . Il oscille la plupart du temps entre deux et six mois.
Un impact sur le premier rendement
S'il ne produit plus d'effets passés les premiers mois, le délai de jouissance tire nécessairement vers le bas les performances initiales de l'investissement. Prenons l'exemple d'une SCPI servant 4,5 % sur l'année avec une distribution linéaire.
Une personne souscrivant en janvier avec seulement deux mois pleins de délai de jouissance n'aura droit au dividende qu'en avril et perdra de ce fait un trimestre de performance. Sur l'année en question, elle n'obtiendra pas 4,5 % de rendement mais à peine 3,4 %, malgré un investissement dès janvier.
Notre opinionLe délai de jouissance est à considérer avec attention au moment de préparer son plan de financement, surtout si l'opération est financée en partie à crédit. Son effet sur la trésorerie de la première année va en effet s'ajouter au décalage déjà induit par le paiement trimestriel des dividendes.
Le Revenu
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