Vendre un appartement : comment régulariser un empiètement sur le couloir des parties communes ? / iStock.com - m-gucci
Une jurisprudence plus contraignante
Pour réaliser les travaux de réunification de deux logements, il est parfois difficile de ne pas empiéter sur les parties communes. On entend par "parties communes" d'un immeuble le hall, le couloir, les escaliers, l'ascenseur ou le jardin. Pour relier deux biens, c'est souvent le couloir qui est impacté. Il est en effet possible d'en acheter une partie pour grignoter de l'espace et gagner un peu de surface. Cette situation est fréquente dans la région parisienne, où d'anciennes chambres de bonnes ont été reliées en prenant des m2 sur les couloirs, voire en annexant les toilettes communes ou les combles. Or, les parties communes d'un immeuble privé appartiennent à tous les copropriétaires et ne peuvent pas être vendues. Une appropriation de ces lieux communs n'est pas autorisée par la loi et sera susceptible d'impacter une vente à venir. Depuis l'entrée en vigueur de la loi Carrez le 1er juillet 1997, tout vendeur doit déclarer la surface privative du bien. La question importante à se poser pour tout professionnel de l'immobilier (du mesureur au notaire, en passant par le vendeur) est de savoir si la superficie mesurée d'un bien est privative à 100 %, ou si elle comporte des parties communes. Une omission ou une erreur de déclaration peut conduire à des sanctions, telles qu'une réduction du prix correspondant à la surface manquante, voire une annulation de la vente. Une jurisprudence récente de la Cour de cassation, qui déclare que chaque copropriétaire a le droit d'exiger la "cessation d'une atteinte aux parties communes", facilite et encourage les actions en annulation. Cette contrainte oblige donc à plus de vigilance.
Comment régulariser la situation ?
Un propriétaire qui souhaite vendre un bien incluant une surface de parties communes doit d'abord régulariser sa situation. Deux possibilités s'offrent à lui : demander en amont l'autorisation du syndicat de copropriété, ou régulariser la situation a posteriori. Dans la première option, l'accord est demandé au syndicat des copropriétaires par le biais d'un vote en assemblée générale. Si l'autorisation est donnée, le syndicat pourra alors valider la création d'une nouvelle configuration de la copropriété et prendre la décision de la vendre au propriétaire requérant. La seconde solution pour un propriétaire qui souhaite régulariser sa situation avant la vente est de contacter, à ses frais, un géomètre qui concevra de nouveaux plans. Un dossier de demande, accompagné des documents justificatifs, devra être constitué et présenté lors de l'assemblée générale du syndicat des copropriétaires. Cette proposition d'une nouvelle configuration de copropriété, qui réunira les appartements et les anciennes parties communes, sera soumise au vote. Si le projet est validé, le dossier sera confié à un notaire qui sera chargé de constater la création du nouveau lot et d'acter la vente au profit du propriétaire. Celui-ci pourra alors vendre son bien reconfiguré en toute légalité. Dans ce genre d'opérations, il est par conséquent essentiel de contacter son notaire. Ce professionnel averti sera le plus apte à évaluer la situation et à la régulariser pour être en accord avec la loi.
0 commentaire
Vous devez être membre pour ajouter un commentaire.
Vous êtes déjà membre ? Connectez-vous
Pas encore membre ? Devenez membre gratuitement
Signaler le commentaire
Fermer