Un loyer peut-il être augmenté lorsque le locataire change?

information fournie par Le Figaro •29/06/2020 à 08:25

Plus d’une annonce immobilière sur deux ne respecte pas l’encadrement des loyers (Crédits photo : Pixabay - Jörg Hertle )

Un locataire qui nous a interpellés, affirme que non. Qu'en est-il dans la réalité? Le Figaro vous explique.

Plus d'une annonce immobilière sur deux ne respecte pas l'encadrement des loyers. C'est après avoir pris connaissance de cette étude de Meilleurs Agents, qu'un internaute nous interpelle sur sa situation. Ce jeune locataire s'étonne que son loyer, équivalent à celui payé par son prédécesseur, soit une somme toute ronde, en l'occurrence 1700 euros. « Il est rare de demander un loyer arrondi à la dizaine et à l'unité (700, 800, 900...). En revanche, il est très fréquent d'en voir arrondi à l'unité (880, 1050, 1160...)», explique David Rodrigues, responsable juridique de l'association de consommateurs CLVC.

Le locataire suspecte son futur propriétaire d'avoir renseigné un loyer erroné pour son prédécesseur qui serait donc, selon lui, inférieur au sien. « Un propriétaire ne peut pas augmenter le loyer entre deux locations », affirme ce dirigeant d'entreprise qui, malgré tout, s'apprête à emménager dans son 3-pièces parisien. « Si nous avions abordé le sujet avec le propriétaire, nous n'aurions pas eu l'appartement », estime-t-il. Autre détail important: le loyer ne dépasse pas le plafond imposé par la loi.

Alors, qu'en est-il dans la réalité? Le loyer d'un logement peut-il être augmenté lors d'une nouvelle mise en location? Oui, mais sous certaines conditions. D'abord, le bien doit être situé dans une zone tendue (les grandes métropoles par exemple) et doit être inoccupé depuis moins de 18 mois (décret du 27 juillet 2017). Si l'est depuis plus d'un an et demi, le propriétaire fixe librement son loyer.

Ensuite: « L a hausse ne peut pas dépasser l'IRL (indice de référence des loyers qui doit être celui publié à la date de signature du nouveau bail), même si l'encadrement des loyers était respecté dans ce cas-là », ajoute David Rodrigues. La loi précise que l'ancien loyer ne doit pas avoir été révisé au cours des 12 mois précédents. Dans le cas contraire, le loyer du nouveau locataire doit être le même que celui de l'ancien.

En revanche, une hausse du loyer supérieure à l'IRL peut être réclamée au nouvel occupant dans deux situations. La première: des travaux d'«amélioration» (pose de parquet, installation d'une cuisine équipée, ascenseur, digicode...) ou de mise aux normes d'un logement indécent ont été réalisés depuis le départ de l'ancien locataire. Leur coût doit couvrir au moins 50% de la dernière année de loyer (hors charges). « Heureusement que les propriétaires réalisent ces travaux! La loi de 1989 les oblige à livrer à leur locataire un logement décent en bon état d'entretien et de réparation », rétorque David Rodrigues.

La seconde: l'ancien loyer est sous-évalué par rapport à d'autres logements similaires situés dans la même zone géographique. Dans ce cas, la hausse ne doit pas excéder 50% de la différence entre le montant d'un loyer d'un logement du voisinage et celui appliqué à l'ancien locataire.

Si le locataire conteste le montant du loyer, il doit adresser un courrier avec accusé de réception au propriétaire. En cas de désaccord, il doit contacter la commission départementale de conciliation dont la ville où est situé le logement. Si le conflit persiste, le locataire peut saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend la ville où est situé le bien. « Dans la plupart des cas, les propriétaires veulent respecter les règles. Il arrive que certains, désireux de maximiser la rentabilité de leur investissement, aillent au-delà du plafond en utilisant le complément de loyer. Mais lorsqu'une règle est complexe et illisible, il devient difficile de l'appliquer », reconnaît Pierre Hautus, directeur général de l'Union nationale des propriétaires immobiliers. Et de conclure: « Que la mairie de Paris s'occupe d'augmenter l'offre locative et la qualité du parc plutôt que d'encadrer les loyers! »