Ne pas confondre ordre de vente et demande de retrait , telle est la morale de cette médiation de l'AMF ( Crédits photo : 123RF)
Madame X, associée d'une SCPI, voit sa demande de retrait bloquée pendant plusieurs mois, suscitant une incompréhension sur la procédure. Face à l'absence de réponse claire et à son besoin urgent de liquidités, elle saisit le médiateur de l'AMF. L'analyse révèle une confusion entre demande de retrait et ordre de vente.
Une demande de retrait en attente
Madame X, détentrice de parts dans une SCPI, formule une demande de retrait en octobre 2023. En février 2024, n'ayant toujours pas reçu de retour, elle contacte la société de gestion. Cette dernière confirme l'enregistrement de sa demande mais explique que son exécution est retardée en raison des conditions de marché.
Selon la société de gestion, les demandes de retrait sont satisfaites selon un ordre chronologique et à la dernière valeur liquidative connue. De plus, elle informe Madame X que son « ordre de retrait » a une durée de validité de 12 mois et qu'elle devra réitérer sa demande si elle souhaite toujours vendre ses parts après ce délai.
N'étant pas satisfaite de la réponse apportée et ayant besoin de liquidités, Madame X saisit le médiateur de l'AMF afin d'obtenir l'exécution de sa demande de retrait de la SCPI.
Une confusion sur la validité des demandes de retrait
Le Médiateur rappelle à Madame X que les parts de SCPI sont un produit d'épargne collective investi dans l'immobilier non coté, impliquant ainsi un risque de liquidité clairement mentionné dans la documentation de la SCPI. Étant donné le nombre de parts en attente de retrait et le volume des retraits effectués sur la période, le délai dont Madame X se plaint n'a pas été jugé anormal. Il l'informe donc que ce délai résulte de l'illiquidité des parts.
Toutefois, après analyse du dossier, il apparait que la société de gestion utilise une terminologie inappropriée. En effet, une demande de retrait et un ordre de vente sont deux procédures distinctes.
La demande de retrait concerne les SCPI à capital variable. Elle permet à un associé de récupérer son investissement directement auprès de la SCPI, à condition qu'il y ait suffisamment de nouvelles souscriptions pour compenser son départ. L'exécution de cette demande dépend donc de la capacité de la SCPI à équilibrer ses entrées et sorties de capitaux.
L'ordre de vente, en revanche, s'applique principalement aux SCPI à capital fixe ou lorsque la variabilité du capital est suspendue. L'associé souhaitant céder ses parts doit trouver un acquéreur sur le marché secondaire, où les prix sont déterminés en fonction de l'offre et de la demande. Cet ordre a une durée de validité de 12 mois et doit être renouvelé si non exécuté.
Dans le cas de Madame X, sa demande de retrait ne devait pas être soumise à une durée de validité. En effet, selon l'article L. 214-93 du Code monétaire et financier, une demande de retrait inscrite au registre reste valable sans limitation de durée. Une demande de retrait n'est pas une simple offre de vente mais un mécanisme permettant à la SCPI d'organiser la liquidité des parts. Demander à Madame X de renouveler sa demande aurait pu la faire perdre son rang d'inscription dans le registre des retraits, retardant ainsi l'exécution de sa demande.
La société de gestion a finalement reconnu son erreur et a confirmé à Madame X qu'elle n'aurait pas besoin de soumettre une nouvelle demande.
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