SCPI CAPIFORCE : Bilan du 1er trimestre 2025 et perspectives du marché immobilier
La SCPI CAPIFORCE, gérée par FIDUCIAL Gérance, présente des fondamentaux solides pour le premier trimestre 2025, dans un contexte économique qui amorce une phase de stabilisation progressive. Examinons en détail les performances et la stratégie de cette SCPI à capital fixe dans un marché immobilier en voie de normalisation.
Des indicateurs de performance robustes dans un marché en stabilisation
Un taux d'occupation financier en progression
CAPIFORCE affiche un taux d'occupation financier (TOF) de 94,67% au premier trimestre 2025, en amélioration par rapport au quatrième trimestre 2024 (93,09%). Cette progression témoigne de la qualité de la gestion locative assurée par les équipes de FIDUCIAL Gérance. Le taux d'encaissement atteint quant à lui 97%, reflétant la solidité de la base locative diversifiée composée de 141 locataires répartis sur 90 immeubles.
Une distribution trimestrielle stable
La SCPI maintient sa dynamique de distribution avec un acompte trimestriel de 3,60€ par part versé le 25 avril 2025, identique à celui du premier trimestre 2024. Pour rappel, le taux de distribution 2024 s'est établi à 6,83%, une performance qui a valu à CAPIFORCE d'être primée aux Pyramides de la Gestion de Patrimoine le 12 mars 2025.
Un patrimoine diversifié à dominante commerciale
Au 31 mars 2025, le patrimoine de CAPIFORCE, valorisé à 105,6 millions d'euros, présente une répartition équilibrée :
Répartition géographique : 50,1% en régions, 29,5% à Paris et 20,4% en Île-de-France
Répartition par destination : 70,2% de locaux commerciaux, 19,2% de bureaux, 10,4% de locaux d'activité et 0,2% de locaux d'habitation
Cette prépondérance des actifs commerciaux s'avère être un atout stratégique dans le contexte actuel, cette typologie d’actifs étant aujourd’hui particulièrement recherchée des investisseurs en raison de valorisations modérées depuis la fin de la parenthèse Covid.
Marché immobilier : des signaux de reprise encourageants en 2025
Rebond du marché de l'investissement tertiaire
Le premier trimestre 2025 a enregistré 3,9 milliards d'euros d'investissements en immobilier tertiaire en France, soit une hausse de 21% par rapport à la même période en 2024. Bien que ce résultat soit porté par trois transactions majeures représentant 36% du volume global, il confirme les signaux positifs perçus fin 2024 et marque une stabilisation progressive des valorisations pour les actifs résilients.
Segmentation du marché selon les typologies d'actifs
Bureaux : prime aux localisations centralesLes investisseurs privilégient les actifs situés dans les quartiers centraux et répondant aux exigences environnementales ainsi qu'aux nouveaux usages du travail hybride. Les taux prime restent stables à 3,90% pour Paris QCA (Quartier Central des Affaires). Les valeurs locatives connaissent une légère progression dans les secteurs les plus recherchés, mais la vacance demeure élevée pour les actifs secondaires.
Commerce : retour en grâceLes retail parks confirment leur statut de valeur refuge, avec un intérêt soutenu pour les actifs de périphérie proposant des loyers modérés et bien positionnés face aux nouvelles habitudes de consommation orientées vers le discount et la proximité. Le commerce de centre-ville bénéficie également d'une fréquentation en hausse, particulièrement dans les grandes métropoles.
Logistique : un segment résilientAvec une demande placée de 816 700 m² au premier trimestre 2025, en légère baisse par rapport à 2024 (-1%), le marché logistique reste dynamique, porté par l'e-commerce et l'optimisation des chaînes logistiques. Les taux prime s'établissent à 4,90%, reflétant la solidité de ce segment.
Stratégie d'arbitrage et perspectives d'investissement
Cessions opportunistes à des conditions favorables
CAPIFORCE a reçu plusieurs offres d'acquisition au cours du premier trimestre 2025 :
Une offre dans le cadre d'un mandat de vente pour l'actif de Trignac (44)
Des offres non sollicitées de la part des locataires en place pour trois actifs parisiens : rue de Paradis (10ème), rue Jonquière (17ème) et avenue Simon Bolivar (19ème)
Ces offres, actuellement à l'étude, présentent des prix supérieurs aux valeurs d'expertise et aux valeurs nettes comptables, témoignant de l'attractivité du patrimoine de la SCPI.
Une approche sélective pour les investissements
La société de gestion a étudié une demi-douzaine de dossiers d'investissement au cours du trimestre, en concertation avec le conseil de surveillance. Toutefois, aucune acquisition n'a été finalisée, les critères de pérennité et de rendement exigés par FIDUCIAL Gérance n'ayant pas été satisfaits pour ces opportunités.
Perspectives pour les investisseurs
Avec une capitalisation de 81,2 millions d'euros représentant 377 131 parts détenues par 3 343 associés, CAPIFORCE maintient son positionnement sur le marché des SCPI à capital fixe. La valeur de reconstitution s'établit à 300,18€ par part au 31 décembre 2024, tandis que le prix d'exécution a progressé pour atteindre 194,00€ (hors frais) au 31 mars 2025. La SCPI reste décotée de 28% sur le marché secondaire à la fin du 1er trimestre.
Les perspectives de CAPIFORCE s'inscrivent dans un environnement économique plus favorable, marqué par la fin du cycle haussier des taux d'intérêt et les premiers assouplissements de la politique monétaire de la BCE. Cette détente progressive des conditions de financement devrait continuer à soutenir le marché immobilier tertiaire français en 2025.
Les associés de CAPIFORCE sont invités à participer à la prochaine assemblée générale, qui se tiendra le mercredi 25 juin 2025 à 10h00 à Courbevoie, et lors de laquelle seront présentés les résultats complets de l'exercice 2024.
Acheter des parts de SCPI est un investissement immobilier. Comme tout placement immobilier, il s’agit d’un investissement long terme dont la liquidité est limitée. Nous vous recommandons une durée de placement de 10 ans. Il existe un risque de perte en capital. De plus, les revenus ne sont pas garantis et dépendront de l’évolution du marché immobilier et du cours des devises. Comme pour tout placement, les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
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