Prêts immobiliers : comprendre le mécanisme du différé
Le différé d′amortissement permet de décaler de plusieurs mois le remboursement d′un prêt. Un moyen de préserver sa trésorerie moyennant un surcoût à ne pas négliger.
Éviter de rembourser un bien pendant une période de travaux précédant la mise en location, éviter de rembourser une nouvelle résidence principale avant la vente de l'ancienne... Les motifs de recours à un différé sont nombreux.
Concrètement, le différé consiste à décaler de quelques mois (jusqu'à 24 mois par exemple pour un prêt-relai) le remboursement du capital, voire des intérêts. Il existe en effet deux types de différé : le différé simple et le différé total.
Différé simple
Solution la plus courante, le différé simple décale le remboursement du capital mais pas celui des intérêts.
Imaginons un financement de 300.000 euros sur 20 ans à 3,5%. Avec un financement classique, l'emprunteur aura 240 mensualités de 1.739,88 euros, pour un coût de financement total de 117.571 euros.
Si l'emprunteur souhaite un différé de 6 mois, il ne va payer que les intérêts durant les six premiers mois, soit 875 euros par mois. À l'issue de cette période, l'amortissement du capital débutera et fera passer la mensualité à 1.770,73 euros sur les 234 mois restants.
Ce différé fera grimper le coût total du financement à 119.601,47 euros, soit quelque 2.000 euros de plus. En contrepartie, l'emprunteur aura allégé ses sorties de trésorerie sur les premiers mois (le temps par exemple de vendre un autre bien ou de débloquer des fonds par ailleurs).
Différé total
Plus rare, le différé total consiste quant à lui à exonérer totalement l'emprunteur de remboursement pendant la période convenue. En reprenant notre exemple précédant et en lui appliquant 6 mois de différé total, l'emprunteur ne remboursera capital et intérêts qu'à compter du septième mois.
En revanche, les intérêts dus au titre des six premiers mois viendront s'ajouter au capital à rembourser. Au bout des six premiers mois, le capital dû à la banque ne sera donc pas de 300.000 euros mais de 305.288,43 euros. La mensualité sur les 234 échéances restantes sera ici de 1.801,95 euros, pour un surcoût total de 4.085 euros.
Ne pas oublier l'assurance
S'il peut avoir une utilité, le différé a aussi un coût à intégrer. Il faut de surcroît savoir que les banques pourront dans ce cas être plus exigeantes sur les garanties offertes.
Enfin, il est essentiel de ne pas omettre le coût de l'assurance (que nous avons laissé de côté dans notre exemple pour une meilleure compréhension). De fait, l'assurance est due dès le déblocage des fonds et va donc accroître la charge pendant la période de différé.
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