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En 2021, 30% des nouveaux baux non meublés dépassaient le loyer maximum permis par l'encadrement des loyers contre 26% en 2020.
Les dépassements du loyer maximum autorisé ont augmenté à Paris en 2021 par rapport à 2020, selon le bilan publié mardi par l'Observatoire des loyers de l'agglomération parisienne (Olap). En 2021, 30% des nouveaux baux non meublés recensés par l'Olap dépassaient le loyer maximum permis par l'encadrement des loyers , instauré en 2015 dans la capitale puis interrompu entre 2017 et 2019, contre 26% en 2020. Il s'agit d'un dispositif qui fixe un loyer de référence pour les logements, variant selon l'emplacement et les caractéristiques du bien. Les bailleurs ne doivent pas, sauf exception, le dépasser de plus de 20%. Le montant moyen de dépassement a été de 161 euros, un niveau comparable aux années précédentes.
L'Olap base ses études sur un panel d'appartements non meublés du parc locatif privé situés dans toute l'agglomération parisienne, qu'il surveille dans la durée. 574 d'entre eux, situés à Paris et remis en location en 2021, ont servi de base à l'étude sur l'encadrement des loyers. Les loyers qui étaient au-dessus du plafond fixé par l'encadrement ont baissé de 4,2% en moyenne en 2021, alors que ceux dans la fourchette de l'encadrement ont augmenté de 2,3%, relève l'Olap, qui y voit « la preuve d'un effet incontestable, bien que modeste, de l'encadrement des loyers ».
Les studios en première ligne
Les dépassements, révèle l'Olap, ont été plus fréquents à mesure que la surface des biens loués diminue: 30% des logements d'une pièce dépassent le plafond, contre 23% des deux-pièces, 21% des trois-pièces et 22% pour les appartements de quatre pièces ou plus. Et pour les logements de moins de 20 mètres carrés, six sur dix sont hors des clous, relève l'observatoire. « Cette situation résulte de la grande hétérogénéité de surface du parc des 1 pièce composé à la fois de chambres de service et de studios. Les bailleurs peuvent alors pratiquer, pour les très petites surfaces, des loyers au m² élevés tout en proposant un loyer mensuel accessible », avancent les auteurs de l'étude.
Cela ne signifie pas forcément que les bailleurs sont hors-la-loi, précise l'Observatoire, des dépassements (appelés «compléments de loyer») pouvant être justifiés par des caractéristiques exceptionnelles comme une vue directe sur un monument ou des équipements luxueux par exemple.
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