Location en zone tendue : tout savoir sur l'encadrement des loyers en 2025 / iStock.com - Brasil2
Un dispositif pour réguler le loyer dans les zones tendues
Dans certaines agglomérations, l'offre et la demande de logements ne sont pas équilibrées, le nombre de logements proposés à la location (offre) étant nettement inférieur au nombre de candidats à la location (demande). Plus de 1 000 communes françaises définies par décret font partie de ces zones tendues (dont Paris, Bordeaux, Lille, Lyon, Montpellier…). L'effet mécanique de cette tension sur le marché immobilier locatif est une flambée des prix des loyers et une difficulté d'accès au logement pour un certain nombre de locataires. En principe, les loyers sont fixés librement par les propriétaires, mais, afin de pallier les conséquences de ce phénomène dans les villes concernées, deux mécanismes ont été mis en place par la loi : l'encadrement de l'évolution des loyers et l'encadrement du montant des loyers. Le dispositif, opérationnel du 1er août 2023 au 31 juillet 2024, a été renouvelé jusqu'au 31 juillet 2025. Il cible les contrats de location de logements meublés ou vides (y compris les colocations), ainsi que de logements faisant l'objet d'un bail mobilité. Certains types de biens, soumis à d'autres règles, sont exclus du principe d'encadrement : logements sociaux (HLM), meublés de tourisme, logements conventionnés par l'Anah (Agence nationale de l'habitat), logements soumis à la loi de 1948 (construits avant le 1er septembre 1948 dans certaines communes de plus de 10 000 habitants), ou sous-locations.
L'encadrement de l'évolution ou du niveau des loyers
L'encadrement de l'évolution des loyers dans les zones tendues vise à limiter les hausses de loyer en cas de renouvellement d'un bail ou d'une nouvelle location du logement. Si le logement a été loué pendant les derniers 18 mois (pour un bail conclu depuis le 1er juillet 2024), le loyer ne pourra pas être supérieur à celui appliqué lors de la précédente location (sauf situations spécifiques). Si le logement n'a pas été loué pendant les derniers 18 mois, le propriétaire peut en revanche fixer librement le prix du loyer (idem pour les logements loués pour la première fois, avec une éventuelle révision annuelle si une clause est prévue dans le bail). Le second dispositif mis en place pour contrer le déséquilibre entre l'offre et la demande de logements locatifs repose sur l'encadrement du niveau des loyers. Mis en place à titre expérimental par certaines agglomérations situées en zones tendues, il a pour objectif de plafonner le montant initial des loyers en fixant, par arrêté préfectoral, un loyer maximum au mètre carré. Il faut savoir également que, depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G au DPE (diagnostic de performance énergétique) ne peut plus être proposé à la location. Par ailleurs, le montant du loyer des biens classés F ou G ne peut pas être révisé pour les logements dont le bail a été signé depuis le 24 août 2022, qu'il soit nouvellement conclu, renouvelé ou tacitement reconduit (et depuis le 1er juillet 2024 pour les DOM).
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