Les SCPI baissent moins que l'immobilier : pourquoi ?

information fournie par Primaliance •25/10/2023 à 08:00

Les SCPI baissent moins que l'immobilier : pourquoi ?

Malgré le recul des prix immobiliers que l’on observe depuis un peu plus d’un an sous l’effet de la hausse des taux d’intérêt, moins de 20% des SCPI du marché ont ajusté leurs prix à la baisse, d’une ampleur moyenne de 10% environ pour les véhicules concernés. À contrario, un petit nombre de SCPI ont légèrement augmenté leur prix de souscription (moins de 1% en moyenne), mais ce groupe représente moins de 10% du marché. Cela signifie qu’un épargnant ayant constitué un portefeuille diversifié de SCPI subit une baisse de valeur limitée à 2% !

Si l’on compare cela à l’immobilier détenu en direct, ce n’est pas si mauvais. Très loin du tableau apocalyptique dressé par certains médias. En effet, la distribution courante des SCPI reste cette année autour de 4,50% en moyenne, ce qui veut dire que la baisse de prix encaissée est absorbée avec moins de 6 mois de dividendes !

La baisse des prix immobiliers s’accélère dans les grandes villes françaises

Sur le secteur du logement, la hausse des taux de crédit immobilier fait des ravages, rognant inexorablement le pouvoir d’achat des candidats à l’acquisition. En effet, les taux des prêts à 20 ans vont atteindre 5% au début de l’année 2024 selon la direction des études du courtier Empruntis, soit un niveau que l’on n’avait pas connu depuis plus de 15 ans. Pour mémoire, sur cette même durée, les emprunteurs se finançaient à moins de 1% il y a encore 18 mois. Cela représente une hausse de la mensualité de remboursement de plus de 40% à montant emprunté constant .

Vu autrement, pour une mensualité donnée (limitée réglementairement à 33% du salaire net de l’emprunteur), le montant que l’on peut emprunter a baissé de 30% ! Si l’on se base sur un apport personnel de 20%, cela signifie que la baisse de pouvoir d’achat immobilier est de 24% en 18 mois.

La conséquence sur les prix de l’immobilier est mécanique , les grandes villes étant les premières touchées puisque c’est là que les prix avaient le plus fortement progressé depuis 10 ans. On peut citer Lyon, qui selon l'indice « Meilleurs Agents – Les Échos » du 1er août a connu une baisse de prix de 8,4% en un an pour atteindre 5.036 €/m² ! C’est la plus forte baisse en France devant Bordeaux (-7,3%) et Paris (-4,5%) sur cette période, Paris passant sous le seuil symbolique des 10.000 €/m².

Sans doute que la baisse ne fait que commencer sur l’immobilier résidentiel dans les grandes villes . Le recul des prix à Lyon étant de 1% sur un mois au 1er août et là encore, le record des baisses observées en France.

En moyenne, les SCPI sont beaucoup moins touchées par la tendance baissière de l’immobilier et certaines augmentent même leur prix !

Contrairement au discours alarmiste qui se retrouve de plus en plus fréquemment dans les médias généralistes, les SCPI ne sont pas toutes impactées par le mouvement de recul des prix immobiliers , loin de là. Il faut certes reconnaître qu’une vingtaine de gros véhicules majoritairement exposés sur l’immobilier de bureau francilien ont revu leur prix de part de façon conséquente, de l’ordre de 10% en moyenne avec certaines baisses qui atteignent même 17% : Accimmo Pierre , Génépierre , Laffitte Pierre . Néanmoins, cela représente moins de 20% des SCPI de la place et 30% des encours . Les 80% restants ont soit laissé leur prix inchangé, soit l’ont même légèrement augmenté pour une petite dizaine de véhicules. En particulier, les « jeunes » SCPI qui ont un positionnement très compétitif avec un parc immobilier acheté récemment à des conditions intéressantes et une collecte nette dynamique qui leur permet aujourd’hui d’aller négocier des biens décotés à l’achat face à des vendeurs contraints de réaliser des cessions forcées, soit en raison de leur endettement, soit parce que leurs clients sortent de leurs produits.

Parmi les véhicules qui tirent le mieux leur épingle du jeu, on pourra citer la SCPI Cristal Life lancée par Intergestion il y a un peu plus de 2 ans. En effet, sa valeur de reconstitution a augmenté de plus de 6% sur les 6 premiers mois de 2023 , à l’inverse de la tendance générale du marché. De surcroit, elle était déjà fortement décotée au 31/12/2022 avec une décote de 8,40%. Aujourd'hui, Cristal Life a donc une décote qui sort de la fourchette réglementaire des +/-10% , ce qui devrait conduire la société de gestion à rapidement revaloriser son prix de part.

Un épargnant averti a de fortes chances d’avoir évité les baisses de prix de parts en 2023 sur son portefeuille de SCPI

Pour un épargnant qui a construit un portefeuille diversifié de SCPI du marché sans procéder à une sélection particulière, la baisse globale de valeur serait donc de l’ordre de 2% si l’on considère que 20% des SCPI de son portefeuille ont subi une baisse de prix de 10% en moyenne et que 80% n’ont pas bougé. En revanche, si l’épargnant a choisi les SCPI les plus performantes lorsqu’il a composé son portefeuille d’investissement, (celles qui distribuaient plus de 5%) alors, le résultat est sans doute encore meilleur : parmi les 21 SCPI qui ont baissé leur prix en 2023, une seule avait en effet un taux de distribution supérieur à 5% en 2022 !

Pour cet épargnant avisé, il y a donc une probabilité élevée qu’il ait pu éviter les SCPI ayant dévalorisé leur prix de souscription . Un tel portefeuille aurait donc en 2023 une performance globale supérieure à 5%... Nous sommes bien loin du rendement fortement négatif encaissé sur de l’immobilier résidentiel lyonnais ou parisien , où la baisse de prix observée depuis un an représente au moins l’équivalent de 2 ans de loyers nets de charges.