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L'immobilier peut-il remplacer les fonds en euros de votre assurance-vie ?

Le Figaro25/11/2016 à 17:35

La question se pose alors que les réseaux bancaires proposent des nouveautés à leurs clients pour diversifier l’assurance-vie.

Quels établissements proposent des OPCI pour leurs contrats d’assurance-vie?

C’est la nouvelle martingale des réseaux bancaires pour diversifier l’assurance-vie de leurs clients. Face aux fonds en euros au rendement en berne et à la réticence des épargnants de diversifier leur contrat sur les marchés financiers, les banques misent massivement sur les OPCI (organismes de placement collectif immobilier). Ces supports sont à mi-chemin entre des SCPI (sociétés civiles de placement immobilier) investies en immobilier d’entreprise et les fonds boursiers pariant sur les actions ou obligations. À la clé, des perspectives de gains comprises entre 4 % et 5 % par an, sans prise de risque démesurée, sous réserve de conserver ses parts plusieurs années pour gommer les soubresauts des marchés.

Banque populaire, La Banque postale, BNP Paribas, Caisse d’épargne, Crédit agricole, LCL, Société générale… Aux côtés de quelques assureurs (Axa, Groupama, SwissLife…), les principaux établissements bancaires mettent à disposition de leur clientèle grand public des OPCI dans leur contrat d’assurance-vie. Parmi les derniers à entrer dans la danse, la Société générale vient d’intégrer Opcimmo (sous le nom SG Opcimmo) dans l’ensemble de ses contrats (Séquoia…). De même, l’OPCI Franceurope Immo (ex-Fructifrance Immobilier) est, depuis peu, présent dans des contrats assurés par BPCE Vie et distribués par les Banques populaires (Horizéo…) et les Caisses d’épargne (gamme Millevie). Au rythme actuel, plus de 10 milliards d’euros seront investis dans les OPCI l’an prochain, à comparer à un encours inférieur à 1 milliard en 2012. Ils se font, en revanche, plus discrets dans les contrats haut de gamme des banques privées ou des conseillers en gestion de patrimoine, ceux-là préférant intégrer des SCPI à leur offre.

Dans quels actifs sont-ils investis?

Alors que les SCPI sont composées quasi exclusivement d’immobilier physique, des bureaux ou commerces mis en location, les OPCI n’en détiennent que de 55 à 60 %, en rythme de croisière. Ils ne profitent donc que partiellement des bonnes performances de l’immobilier tertiaire. Mais, contrairement aux SCPI, encore très franco-françaises, les principales OPCI jouent la carte de la diversification européenne. Après des acquisitions courant 2016 en Italie - dont un ensemble de trois bâtiments via Monterosa, à Milan, conçus par l’architecte Renzo Piano - mais aussi en Belgique ou aux Pays-Bas, 55 % du patrimoine immobilier d’Axa Selectiv’Immo (2 milliards d’euros sous gestion) était investi à l’étranger à fin septembre. Une proportion similaire pour Opcimmo (3,8 milliards), très présent en Allemagne (25 % de son patrimoine immobilier, à fin septembre) et au Royaume-Uni (12 %). Mais l’immobilier version OPCI, ce ne sont pas que des bureaux et des commerces: 21 % du patrimoine d’Axa Selectiv’Immo est constitué d’hôtels. Cette poche de diversification grimpe également pour Opcimmo qui vient de signer l’acquisition de l’hôtel Pullman Paris Tour Eiffel ainsi qu’une participation dans un portefeuille de 67 établissements de santé, cliniques ou Ehpad.

Pourquoi y souscrire au travers d’une assurance-vie?

Les OPCI ont pour caractéristique d’être très liquides. En dehors d’un patrimoine immobilier physique, ils détiennent de 35 à 40 % de titres cotés en Bourse, essentiellement des actions ou des obligations de foncières cotées, ainsi qu’une poche de liquidités comprise entre 5 et 10 %. À la différence des SCPI proposées en assurance-vie, pas toujours disponibles à l’achat ou avec des enveloppes limitées, les épargnants peuvent acheter ou revendre leurs parts dans des délais raisonnables, souvent en moins de 15 jours, et y placer progressivement leur épargne via des versements programmés. Il ne faut cependant pas espérer obtenir avec les OPCI des rendements aussi élevés que ceux offerts par les SCPI. Par ailleurs, pour en percevoir un complément de revenus, il est alors nécessaire de mettre en place des rachats programmés, les gains étant réinvestis sur le support ou reversés sur le fonds en euros. Y souscrire au travers d’un compte-titres (c’est toujours possible) ne présente en revanche guère d’intérêt. Ils ne peuvent non seulement pas être achetés à crédit, mais ils sont, dans ce cadre, soumis à la pénalisante fiscalité des valeurs mobilières.

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