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L'Union nationale des propriétaires immobiliers (UNPI) remet en cause le mode de calcul du loyer de référence qui sert de base à l'encadrement des loyers.
Les propriétaires bailleurs sont vent debout contre l'encadrement des loyers . L'idée est simple : limiter l'augmentation du loyer dans des zones tendues, notamment à Paris, depuis 2019, pour éviter les abus et garantir aux locataires un meilleur accès au logement. Ce dispositif est une expérimentation pour 5 ans et a été prolongé jusqu'en 2026. Il serait en partie responsable de l'attrition de l'offre locative pour l'Union nationale des propriétaires immobiliers (UNPI), l'Union des syndicats de l'immobilier (UNIS) et le syndicat national des professionnels immobiliers (SNPI) qui s'attachent à montrer ses dysfonctionnements.
« Nous avons observé des approximations dans le calcul du loyer de référence », relève Albane Corbel, juriste du SNPI. Il est calculé à partir de la somme des données de loyers fournies par les professionnels (35% du parc) et les bailleurs de plus de 50 logements (5% du parc) au sein du parc privé. Toutefois, les loyers pris en compte ne seraient pas que des loyers «libres» selon ces organismes. Des loyers conventionnés, inférieurs aux loyers «libres», seraient intégrés dans ce calcul, comme les prêts locatifs sociaux. Les loyers des passoires thermiques F (qui seront interdites à la location en 2028), qui sont des loyers gelés, y figureraient aussi.
Des loyers tirés vers le bas
Le système d'encadrement des loyers s'inscrirait « dans une dynamique baissière. Il n'agit pas simplement pour cantonner des hausses, mais il s'attache à tirer tous les loyers vers le bas . » En retirant ces loyers non libres du calcul, « on arrive à un loyer de référence à 20% au-dessus du loyer de référence actuel », affirme Sylvain Grataloup, président de l'UNPI. Il craint que l'on se retrouve avec « des loyers fixés comme ceux de la loi de 1948. On risque de rentrer dans ce type de mécanisme avec des loyers fixés administrativement ».
L'Agence nationale d'information sur le logement (ANIL), un comité scientifique indépendant nommé par le Ministère du Logement qui agit comme un centre de traitement de données des observatoires, reconnaît que ces données sont prises en compte dans le calcul du loyer de référence. « Les observatoires de loyers observent un certain champ de logements, tous les logements qui ne relèvent pas du cadre HLM. Il s'agit donc de tous les loyers du parc privé qui ne relèvent pas du champ social par définition. Les loyers conventionnés PLS privés, les loyers de logements Pinel ou les loyers qui ne pourraient être réindexés en vue d'un mauvais DPE sont intégrés au champ d'observation. Dès lors qu'un logement appartient à un bailleur privé, il fait partie intégrante du champ d'enquête des observatoires locaux des loyers tel que défini par le comité scientifique », explique au Figaro Clément Pavard, directeur adjoint des études au sein de l'Anil. Il rappelle que la Cour administrative d'appel de Paris a rejeté l'argument de l'UNPI en audience le 2 octobre 2023.
Les loyers conventionnés, une goutte d'eau dans l'ensemble des logements privés ?
Il note également que d'un point de vue statistique, il est compliqué d'isoler les logements concernés par ce type de disposition. Leur quantité est difficilement mesurable. « Soit cette information n'est pas renseignée par l'administrateur de bien, soit d'un point de vue informatique, il n'arrive pas jusqu'aux observatoires locaux des loyers », ajoute Clément Pavard. Ce point n'est pas problématique aux yeux de l'Anil. « Les logements conventionnés PLS privés ne pèsent pas lourd ni les logements conventionnés Anah, qui ne représentent que 1,2% du parc locatif privé national. Ils ne concernent pas une part importante du marché. De plus, le loyer de référence est une médiane qui sert à alimenter les arrêtés et une médiane est moins sensible qu'une moyenne aux valeurs extrêmes », assure Clément Pavard.
De son côté, Barbara Gomes, conseillère déléguée en charge de l'encadrement des loyers à la mairie de Paris, rétorque « même si c'était vrai, ce type de logements est anecdotique. Je veux bien qu'il puisse y avoir des améliorations à faire, pour que ce dispositif déjà efficace puisse marcher encore mieux, mais le mode de calcul n'est pas problématique. » Elle ajoute : « les passoires thermiques ne sont même pas censées être louées donc c'est la moindre des choses que leurs loyers soient bloqués et la réglementation du DPE est extrêmement récente donc les loyers pris en compte sont proches du marché. L'encadrement des loyers est une photographie du quartier donc c'est normal que ces logements soient pris en compte, on ne va pas les exclure. La surreprésentation des loyers élevés est plus problématique statistiquement que de rares logements conventionnés. »
L'UNPI, l'UNIS et le SNPI suggèrent de tenir compte des spécificités de chaque marché, et de la qualité réelle des logements. Autre piste avancée : moduler les loyers en intégrant un bonus de loyer encadré en cas de rénovation énergétique significative. Une grille de tarifs serait établie pour chaque étiquette (tel montant pour un diagnostic de performance énergétique, DPE A, tel autre pour un DPE B). « Le loyer doit tenir compte des investissements réalisés par le propriétaire », estime Danielle Dubrac, présidente de l'UNIS.
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