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Arbitrez régulièrement vos biens immobiliers pour créer de la valeur
Vidya Patrimoine30/03/2018 à 11:30

L'arbitrage immobilier consiste à revendre régulièrement ses biens pour en acquérir de nouveau sans mobiliser son épargne personnelle ( crédits : Adobe Stock)

Vous êtes investisseur immobilier et vous pensez que l'arbitrage ne concerne que les évènements sportifs ? Vous souhaitez améliorer la rentabilité de votre patrimoine immobilier ? Cet article est fait pour vous ! Découvrez pourquoi et comment arbitrer vos biens immobiliers pour générer davantage de profits.

Qu'est-ce que l'arbitrage ?

Lorsque vous investissez en immobilier, vous recherchez des opérations pour lesquelles les loyers couvrent les charges et l'éventuel emprunt immobilier. Ainsi, vous créez un capital sans mobiliser votre épargne. À l'issue du prêt vous bénéficiez donc d'un capital équivalent à la valeur de votre bien immobilier. Et si revendre vos actifs immobiliers avant la fin du prêt, vous permettait de générer davantage de capital ? L'arbitrage, c'est l'acte de revendre des actifs immobiliers pour en acquérir de nouveau, en recherchant une meilleure rentabilité.

Quels avantages à revendre régulièrement ses actifs immobiliers ?

Investir en immobilier vous permet de créer un capital et de générer des rendements. Néanmoins, le capital créé reste bloqué, au minimum, pendant la durée de votre prêt.Le fait d'arbitrer vos biens vous permet :

-          D'utiliser la plus-value de votre bien immobilier actuel comme apport, sans attendre la fin de votre prêt ;

-          D'augmenter votre capital immobilier ;

-          D'obtenir des rendements plus conséquents ;

-          De bénéficier des évolutions de marchés, sans attendre la fin de votre prêt.

-          D'accéder à des biens immobiliers plus rentables que celui dans lequel vous avez investi ;

-          De profiter de votre évolution professionnelle pour emprunter davantage ;

-          Actuellement, de profiter de meilleures conditions de crédit immobilier.

Revendre régulièrement son patrimoine immobilier permet également de limiter les coûts liés aux rénovations (ravalement de façade, ...). L'arbitrage vous apporte également la possibilité d'utiliser de nouveaux dispositifs d'optimisation fiscale.

Quelle est la durée idéale de détention d'un investissement immobilier ?

Faisons un aparté sur les cycles immobiliers. Nous préférons tordre le cou à la formule « revendre au moment où le marché est le plus haut ».À moins d'être devin, il est impossible de présager la fin d'un cycle immobilier, davantage aujourd'hui ou le secteur s'est fortement financiarisé.Nous préférons considérer que nous ne connaissons pas l'avenir et qu'il y a toujours des opportunités d'investissement, que l'on soit sur un marché haussier ou baissier. En effet, en cas de marché baissier un investisseur immobilier pourra penser qu'il perd de l'argent. C'est faux ! Tout d'abord parce que l'investisseur immobilier s'est créé un capital sans mobiliser son épargne. Ensuite, parce que grâce à la revente de son actif dans un marché baissier, il va pouvoir bénéficier :

-          D'une capacité d'emprunt plus importante :

-          D'un accès à des biens immobiliers qui ne lui étaient pas accessible lorsque le marché était en pleine euphorie.

Après avoir éliminé la question liée au cycles immobiliers, concentrons-nous sur les questions à se poser pour déterminer le moment idéal pour arbitrer son patrimoine immobilier :

-          À quel moment dois-je prévoir des gros travaux (ravalement, ...) ?

-          La revente de mon actif immobilier me permet-elle d'obtenir un capital ?

-          Ai-je la possibilité d'effectuer un nouvel emprunt ?

-          Existe-t-il de nouveaux dispositifs qui me permettront d'optimiser la fiscalité des mes investissements immobiliers ?

Cette liste, non exhaustive, vous permettra de déterminer la période idéale pour revendre votre bien immobilier.

Comment utiliser l'arbitrage ?

Déterminez au préalable le montant du capital généré par la vente de votre actuel bien immobilier. Pour cela effectuez le calcul suivant : Valeur actuelle du bien - [Valeur d'acquisition + frais liés à l'acquisition + frais liés à la revente]. Les frais d'acquisition correspondent aux : frais de notaire, frais d'agent, travaux, intérêts d'emprunt déjà remboursé (liste non exhaustive).Les frais liés à la revente correspondent aux : frais de remboursement anticipés, taxe sur la plus-value, frais de diagnostics techniques (liste non exhaustive). Si le résultat est supérieur à 0, alors vous avez créé un capital, nous l'appellerons « capital d'arbitrage ».Pour réfléchir à une opération d'arbitrage, le « capital d'arbitrage » devrait être d'au moins 20% de la valeur actuelle du bien que vous détenez. Fort de ce nouvel apport et grâce à votre évolution professionnelle, qui vous permet d'emprunter davantage, votre budget d'investissement augmente.Vous avez désormais accès à de nouvelles opportunités immobilières. Ainsi, au fur et à mesure de vos arbitrage votre patrimoine immobilier s'étoffe et votre capital augmente.

Michael Vilvandre, Vidya Patrimoine

2 commentaires

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  • jamesw
    01 avril10:30

    ET DROITS DE MUTATION A l ACHAT DU NOUVEAU BIEN .........

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  • 445566ZM
    31 mars14:18

    Je conseille à l'auteur de l'article la mise en pratique de ses conseilles illuminés. Après le paiement de différentes rénovations et charges, ainsi que des impôts et frais il comprendra que il ne faut pas trop arbitrer.

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