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Ils pensaient acheter une maison comprenant une fosse septique en état de fonctionnement mais ont vite déchanté, une fois l'acte de vente signé.
Un couple acquiert une maison qui n'est pas raccordée au tout-à-l'égout. Dans l'acte de vente, une installation autonome d'assainissement, comme une fosse septique , est mentionnée, en remplacement de ce raccordement. L'installation est dite « conforme, satisfaisante, complète et en bon état de fonctionnement », par le syndicat mixte en charge de l'eau potable et du traitement des déchets. Les acquéreurs déchantent toutefois après la vente. Des dysfonctionnements apparaissent. Une expertise indépendante détecte des problèmes et confirme que l'installation est non conforme et des travaux coûteux sont nécessaires pour la mettre aux normes.
Les nouveaux propriétaires se retournent donc contre la vendeuse et contre le syndicat qui a établi le diagnostic, reprochant à ce dernier de ne pas avoir correctement contrôlé l'installation. La cour d'appel d'Agen condamne le syndicat mais à hauteur de 10.000 euros en indiquant que le préjudice des acheteurs se limite à une perte de chance d'avoir pu négocier une décote.
Un préjudice certain
La Cour de cassation désapprouve ce raisonnement dans un arrêt datant de la fin du mois mars (3e chambre civile, 20 mars 2025, pourvoi n° 23-18.472) , comme le rapporte le cabinet Adonis Avocats sur son site . La Cour de cassation rappelle que, selon l'article L.271-4 du Code de la construction et de l'habitation, le vendeur est tenu de remettre à l'acheteur un document établi à l'issue du contrôle des installations d'assainissement non collectif. Et en cas de non-conformité, l'acheteur doit engager les travaux nécessaires dans l'année suivant l'acte de vente. Là, l'acte de vente assure que la fosse septique est conforme. Or, il existe des dysfonctionnements. Donc l'acquéreur subit un préjudice certain et non pas uniquement une perte de chance de voir le prix de vente baisser. Il ne convient donc pas de limiter l'indemnisation à un montant forfaitaire selon la Cour, qui annule la décision de la cour d'appel d'Agen.
L'affaire va donc être rejugée et les acquéreurs devraient toucher une indemnisation plus importante. Pour les vendeurs, il faut donc « s'assurer que les diagnostics fournis soient à jour, réalisés par des professionnels compétents et conservés dans les délais légaux. Une responsabilité peut vous être partiellement imputée si le document fourni est erroné », souligne le cabinet Adonis.
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