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SCPI, Pinel, LMNP... Quel investissement immobilier choisir ?
BFG Capital21/08/2020 à 08:09

Entre SCPI, LMNP, Pinel, et tous les autres dispositifs que nous n'avons pas évoqués, le choix est large, et les avantages nombreux. (Crédit photo : Flickr - Jean-Louis Zimmermann)

À travers les années, la pierre reste l'investissement préféré des Français. Au-delà même de l'achat de sa résidence principale, l'immobilier est sollicité par de nombreux investisseurs, car il représente un bien tangible, sécurisé et pérenne. Mais parmi tous les investissements qui existent sur le marché, lequel choisir ? Entre Pinel, LMNP ou encore SCPI, il est temps de faire le point !

Le Pinel, star de l'immobilier grand public

À moins de vivre reclus, vous connaissez très certainement le dispositif Pinel. Depuis 2015, cette loi de défiscalisation permet aux contribuables de bénéficier d'une réduction allant de 18 à 21% dès lors qu'ils réalisent un investissement immobilier locatif avec un engagement de location minimum de 6 ans. Pour un engagement de location de 6 ans, la réduction fiscale est de 12%, 18% pour un engagement de 9 ans et 21% pour un engagement de 12 ans. Et depuis 2015, son succès ne s'est pas démenti !

Autres conditions : la réduction d'impôt est calculée sur un montant compris entre 0 et 300.000 euros. Le prix du bien doit donc être inférieur à 300.000 euros. Aussi, le bien doit être situé dans un secteur géographique éligible à l'application de la loi : vous ne pouvez donc pas bénéficier du dispositif Pinel partout en France ! Enfin, les loyers sont plafonnés selon la zone du bien.

Attention toutefois, même si l'incitation fiscale est très forte (il est vrai que la réduction est importante), il ne faut pas oublier un point très important : le prix à l'achat ! En effet, l'achat en immobilier neuf est souvent très cher comparé à la réduction fiscale appliquée. Même si la réduction est importante, il faut savoir peser le pour et le contre, mais aussi savoir comparer le prix de l'appartement neuf au prix de l'ancien dans la même zone.

Comme le rappelle Alireza Gorzin, président de BFG Capital : "Nous remarquons un phénomène de Mass Market sur le marché dit Pinel. En effet, les permis de construire sont souvent accordés dans des mêmes zones, où un marché ultra concurrentiel voit le jour. Un investissement qui est plébiscité sur le papier peut devenir peu compétitif de par le nombre de logements similaires de proximité. Si la période de location peut se dérouler correctement, l'entretien de l'ensemble immobilier voué principalement à être loué, et le marché saturé de la revente, peuvent réserver des surprises et des imprévus."

Pour ceux qui seraient intéressés par ce type d'investissement, le dispositif est prolongé jusqu'au 31 décembre 2021. À noter, certaines zones (zone B2 et C notamment) sont désormais exclues.

La LMNP et son excellente fiscalité

La LMNP, ou location meublée non professionnelle, vous permet de devenir propriétaire d'un bien meublé tout en percevant des revenus locatifs non imposés et en récupérant la TVA (uniquement si vous achetez un bien neuf).

"En fonction de votre situation fiscale, mais aussi de vos objectifs de vie, la LMNP peut être bien plus intéressante pour vous que le dispositif Pinel. N'hésitez pas à rencontrer un professionnel afin de discuter et déterminer avec lui les meilleures solutions qui s'offrent à vous", ajoute Alireza Gorzin.

La LMNP existe depuis plus de 70 ans et offre une optimisation fiscale importante pour les investisseurs en biens meublés. Elle n'est pas considérée par les professionnels du patrimoine comme une niche fiscale à part entière. Elle se distingue à bien des égards à certaines conditions. Ce placement/investissement est un excellent levier pour les personnes souhaitant par exemple préparer leur retraite, puisqu'il s'agit d'un placement long terme, fait pour être conservé. En effet, la valorisation du bien et de ses revenus se fait tout au long des années. Il n'a pas vocation à être revendu, mais plutôt transmis.

En ce qui concerne son régime fiscal, la LMNP permet d'appliquer, sous conditions, le statut du LMNP Censi-Bouvard, qui offre une réduction d'impôt de 11% étalée sur 9 ans. Les revenus issus du LMNP sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), ce qui vous permet de bénéficier d'un abattement de 50% en optant pour le régime Micro BIC. Enfin, le régime réel permet, lui, de déduire les charges liées au bien et/ou pratiquer l'amortissement comptable de son bien.

Alireza Gorzin ajoute : "La LMNP a de très nombreux avantages fiscaux qu'il faut apprendre à maîtriser pour bénéficier du meilleur. À terme, la LMNP permet souvent d'obtenir un meilleur rendement net qu'en location nue. Pourtant, malgré ses avantages et son ancienneté, ce dispositif est bien moins connu par les contribuables que les autres dispositifs sur le marché. Aussi, la prudence est de mise et l'accompagnement indispensable, dans un secteur qui a vu bon nombre d'acteurs venir "disrupter" ce marché. Parfois avec brio, et d'autres fois avec un peu trop d'audace..."

La SCPI, l'investissement moderne

La SCPI, société de civile en placement immobilier, aussi appelée pierre-papier, est une alternative à l'investissement immobilier. Comme le dit souvent Alireza, président de BFG Capital : "Investir en SCPI, c'est investir dans l'immobilier, la gestion en moins. Alors oui, c'est une vision extrêmement simplifiée de l'investissement, mais cela colle plutôt bien à la réalité."

En restant dans la simplicité, souscrire à une SCPI revient à acheter des parts de sociétés en immeubles de bureaux, commerces ou habitations. En tant qu'investisseur, vous percevez alors des loyers issus des locataires, relatifs au montant de vos parts. Vous bénéficiez donc d'un patrimoine immobilier, sans avoir à vous soucier de la gestion.

Il existe différents types de SCPI : SCPI de rendement, plus-value, fiscale... et toutes permettent de répondre à des objectifs patrimoniaux variés, comme la préparation de la retraite ou la constitution de revenus complémentaires réguliers.

Aujourd'hui et malgré la crise sanitaire de la covid-19, la SCPI continue de proposer un rendement bien supérieur aux produits de placements traditionnels. Quant au risque locatif, il reste maîtrisé car il est dilué et mutualisé sur un grand nombre de locataires.

Entre SCPI, LMNP, Pinel, et tous les autres dispositifs que nous n'avons pas évoqués, le choix est large, et les avantages nombreux. Attention toutefois à bien se renseigner face aux dispositifs de défiscalisation qui, après calculs, peuvent se révéler moins avantageux que prévu. Pour ne pas se tromper, de nombreux sites internet existent et vous expliquent en détail le fonctionnement de chacun. Sinon, n'hésitez pas à vous rapprocher d'un professionnel indépendant qui saura vous guider sur la base de vos objectifs personnels. 

Achevé de rédiger le 3 août par Amélie Yem, chargée de missions en développement chez BFG Capital

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