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«Les taux vont-ils remonter?»: nos réponses à vos questions sur le crédit immobilier
Le Figaro21/11/2020 à 07:00

(Crédits photo : Adobe Stock -  )

(Crédits photo : Adobe Stock - )

En cette période de confinement, Le Figaro a sollicité 4 expertes pour répondre à vos questions sur l'immobilier. Premier volet: le crédit.

Comment les taux vont évoluer? Sera-t-il toujours aussi compliqué d'emprunter? Puis-je changer d'assurance emprunteur? Vos questions sur le crédit immobilier ont été nombreuses. C'est Sandrine Allonier, de Vousfinancer, courtier en crédit immobilier qui vous a répondu.

Jérémy (Nancy) - On entend que les conditions de crédit se resserrent. Est-ce vrai partout et dans toutes les banques? Nous souhaitons acheter un T4 pour 136.000 euros. Je suis en CDI ma femme est sans emploi. Que me conseillez-vous, attendre ou passer par un courtier?

Sandrine Allonier - «En effet, depuis la fin de l'année 2019, le Haut conseil de stabilité financière, dépendant du ministère de l'économie, a fait des recommandations aux banques de prudence dans l'octroi de crédit: ne pas dépasser 33% d'endettement, et limiter la durée des prêts à 25 ans. Depuis, la crise sanitaire et ses conséquences économiques, ont conduit les banques à être également plus frileuses...

Dans votre cas, comme vous êtes le seul à avoir un emploi, votre dossier peut paraître risqué, mais si vous avez un peu d'apport (de 10 à 15.000 €), de l'épargne de précaution en cas de coup dur, un reste-à-vivre suffisant et que la mensualité du crédit ne dépasse pas un tiers de vos revenus, il n'y a pas de raison que vous ne puissiez pas emprunter.

En faisant appel à un courtier, vous maximisez les chances d'obtenir votre crédit, car le courtier présente votre dossier dans plusieurs banques. Si l'une refuse, une autre pourra accepter votre dossier. Chez Vousfinancer, 85 % des demandes de prêts envoyées aux banques finissent par obtenir un accord!»

Pourquoi l'accès au crédit immobilier a été resserré

Michaël (Orléans) - Où en sont les taux d'intérêt aujourd'hui? Y-a-t-il des risques de montée brutale d'ici la fin de l'année, si le confinement se prolonge?

S. A. - «Les taux de crédits sont actuellement très bas, proche des records historiques pour les meilleurs profils, et contrairement au premier confinement durant lequel il y a avait eu quelques remontées de taux, en octobre et novembre, quelques banques ont même baissé leurs taux de crédit. Si le reconfinement ne dure qu'un mois, il ne devrait pas avoir d'impact sur les taux de crédits immobiliers, car les banques restent en forte conquête de clientèle après une année 2020 compliquée...»

Jean-Marc (Lyon) - Nous avons acheté un grand appartement à Lyon cet été et sommes en crédit relais. Personne ne peut visiter notre maison que nous avons mise en vente. Y a-t-il un moyen légal de rallonger la durée, nous sommes bloqués. Notre banquier nous dit que c'est impossible. Que faire?

S. A. - «Il est certain que la période de reconfinement, durant laquelle les visites de bien ne sont pas autorisées, risque d'allonger de quelques semaines la durée du crédit relais. Mais si vous avez acheté votre appartement cet été, votre crédit relais n'a que 6 mois...

Or, la durée d'un crédit relais est de 12 mois renouvelables. Il n'y a donc pas de raisons que votre banquier vous refuse se le prolonger. En outre, pas d'inquiétude, l'incidence financière d'allongement de quelques semaines sera limitée car les taux des crédits relais n'ont jamais été aussi bas. Ils vont de 0,90 % à 1,5 % avec une moyenne de 1,20 %, sur une durée de 12 mois à 24 mois».

Véronique (Clamart) - Le Prêt à taux zéro sera-t-il reconduit en 2021 et à quelles conditions?

S. A. - «Bonne nouvelle pour les emprunteurs, le Prêt à taux zéro est finalement prolongé, au moins jusqu'au 31 décembre 2022, et peut-être au-delà.... L'évolution du dispositif concernera surtout la prise en compte des revenus avec l'introduction de la «contemporanéisation», mais seulement à partir du 1er janvier 2022.

Cela signifie que ce seront les revenus de l'année de l'émission de l'offre de prêt (année en cours) qui seront pris en compte, au lieu des revenus de l'année N-2, afin que l'aide soit plus en adéquation avec la situation actuelle. Cette même réforme a été mise en place sur le calcul des APL également. Si vous avez un projet d'achat dans le neuf (ou ancien avec travaux en zones détendues) en 2021 vous pourrez donc encore bénéficier, sous conditions de ressources, d'un prêt à taux zéro».

Jeanne (Marseille) - Les courtiers sont-ils organisés pour répondre à distance avec cette nouvelle période de confinement? Comment être sûr qu'un dossier avec demande de prêt sera bien suivi?

S. A. - «Les agences de courtage en crédit, assimilées aux activités financières et d'assurance, peuvent rester ouvertes même durant la période de confinement. Et si beaucoup de courtiers sont en télétravail comme le recommande le gouvernement, ils reçoivent toujours leurs clients qui le souhaitent, dans le respect des mesures sanitaires...

Par ailleurs, lors du premier confinement, les courtiers ont mis tous les moyens en œuvre pour assurer un accompagnement à distance grâce à la signature électronique du mandat et la visioconférence pour les rendez-vous avec leurs clients et rendez-vous avec les banques, qui continuent de traiter les dossiers de crédit sans allongement des délais. Contrairement au premier confinement, la situation actuelle n'est en aucun cas un frein pour demander un crédit et l'obtenir dans les temps, si on est éligible».

Françoise (Cergy) - On dit que la production et la distribution de crédit sont en nette baisse. Est-ce vrai?

S. A. - «Selon les dernières données de la Banque de France, la production de crédits immobiliers n'a pas chuté... Sur le mois de septembre uniquement, hors renégociations, elle reste en progression par rapport à août à 18,9 milliards d'euros (16,8 milliards en août), soit un retour à son niveau de février 2020, après être descendue à 10,7 milliards en avril 2020, en plein confinement.

Au global, à fin septembre, sur les 9 premiers mois de l'année, la production de crédit hors renégociation n'a reculé que 2 % par rapport à 2019, grâce à un excellent début d'année 2020. Et si on inclut les renégociations de crédits - dont les montants sont en hausse de 45 % en 2020 par rapport à 2019 - la production ressort même en hausse de 7 %...

Mais la fin de l'année, avec un marché immobilier immobilisé par l'interdiction de visiter des biens, devrait être à nouveau impactée par le reconfinement, et au global, la production de crédits pourrait ainsi atteindre au mieux 220 milliards d'euros sur l'année 2020 contre 246,5 milliards en 2019, soit un recul de plus de 10%».

Icham (Toulouse) - Faut-il avoir au minimum un apport personnel de 10 % quand on veut acheter un bien immobilier? Ou les règles sont-elles différentes selon les banques et les courtiers?

S. A. - «Depuis que le Haut conseil de stabilité financière a formulé ses recommandations de prudence dans les critères d'octroi des banques, celles-ci les appliquent strictement et ont même désormais ajouté une exigence majeure: avoir un apport personnel de 10 % du montant du bien afin de financer notamment les frais (de notaire, garantie, de dossier, de courtage...).

Alors qu'il était possible d'emprunter 110 % de la valeur du bien en 2019, sans apport donc, désormais c'est presque impossible, les banques, pour limiter le risque de défaut en cas de revente contrainte et de baisse des prix, refusant de prêter un montant supérieur à la valeur du bien. Cette règle de l'apport personnel de 10 % est la même dans toutes les banques (et donc chez les courtiers également) et certaines banques mêmes ne vont pas au-delà d'un prêt à 90 % du montant du bien, soit un apport demandé de 20 %».

Véronique (Bègles) - Les délais de traitement des demandes de crédit vont-ils être rallongés? Jusqu'à quand peut-on estimer qu'il faut aller voir ailleurs pour sa demande de prêt?

S. A. - «Contrairement au premier confinement qui avait pris les banques de court, il est aujourd'hui tout à fait possible d'obtenir un crédit immobilier, et dans les mêmes délais qu'habituellement... Les agences bancaires restent ouvertes, même si c'est uniquement sur rendez-vous parfois, et avec des horaires d'ouverture modifiés, et le personnel chargé d'étudier les dossiers de crédit est désormais en pleine capacité de le faire en télétravail.

En outre, les banques ont assuré tout faire pour maintenir la qualité de service habituelle, même pendant cette période difficile. Il n'y a donc pas de raison que les délais s'allongent de façon démesurée comme en mars dernier. Dans tous les cas, mieux vaut mettre les banques en concurrence ou aller voir un courtier, car les critères d'octroi différent (certaines demandent 10 % d'apport, d'autres 15 % par exemple), tout comme les taux de crédit proposés... avec des écarts allant jusqu'à 0,8 % pour un même profil entre 2 banques!»

Sybille (Vallauris) - Quels sont les nouveaux droits en matière d'assurance emprunteur?

S. A. - «Les députés voulaient rendre possible la résiliation de l'assurance emprunteur à tout moment, mais la mesure a été finalement abandonnée. L'assurance de prêt reste résiliable uniquement la première année (loi Hamon) suivant la signature de votre offre de prêt, puis une fois par an à la date d'anniversaire (loi Bourquin) de la signature de votre offre de prêt.

Mais la nouveauté est que les emprunteurs bénéficient désormais d'un droit à l'information renforcé: l'assureur ou la banque a désormais l'obligation d'informer l'assuré chaque année sur un support papier ou par mail de son droit de résiliation et de ses modalités et notamment la date à respecter pour résilier, sous peine d'une amende de 3000 € pour une personne physique et de 15.000 € pour une personne morale».

Alban (Chelle) - Vous parlez souvent de l'évolution des taux d'intérêt mais qu'en est-il du taux d'usure aujourd'hui et comment va-t-il évoluer?

S. A. - «Pour le 4ème trimestre, depuis 1er octobre, les taux de l'usure ont légèrement remonté, de plus de 0,10 % (10 points de base), sur les durées de 10 ans et plus. Il atteint désormais 2,68 % sur 20 ans et plus après être descendu à 2,51 % au 2ème trimestre 2020, son plus bas niveau historique qui avait conduit à l'exclusion du marché de nombreux emprunteurs potentiels.

Dans un contexte de taux actuellement stables ou plutôt en baisse pour les meilleurs profils, c'est une bonne nouvelle car cela va redonner de l'air au marché. En début d'année, de nombreux refus de prêts étaient liés au niveau très bas des taux d'usure... Aujourd'hui cela est plus rare, les refus étant plutôt liés à un manque d'apport ou un endettement trop élevé en lien avec les recommandations du Haut conseil de stabilité financière. Nous attendons de voir si les taux d'usure ne vont pas à nouveau baisser au 1er janvier, ce que bien sûr nous ne souhaitons pas...»

Jacques (Combloux) - Qui sont les plus pénalisés par le resserrement du crédit immobilier?

S. A. - «Les plus pénalisés sont les primo-accédants qui doivent souvent s'endetter beaucoup ou sur longue durée pour acheter une surface suffisante dans laquelle vivre, mais aussi les investisseurs: souvent propriétaires de leur résidence principale, ils dépassent facilement 33 % d'endettement. Et pour maximiser l'effet levier du crédit, ils empruntent sans apport et sur des durées longues.

Ainsi, parmi les emprunteurs qui ont vu leur crédit refusé en 2020, 37 % sont des primo-accédants et 26 % des investisseurs locatifs. En outre, sous l'effet de l'impact des recommandations, les investisseurs locatifs ne représentent plus que 11 % des dossiers financés chez Vousfinancer contre 26 % en 2019».

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