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En respectant soigneusement les conditions d'occupation d'une résidence principale, on ne peut pas être taxé sur les plus-values immobilières, rappelle le Conseil d'État. Même si l'on a clairement l'objectif de vendre rapidement son bien.
Dans l'univers immobilier français largement taxé tout au long du cycle de vie des biens, la résidence principale est l'une des rares à échapper à la voracité du fisc. Les plus-values réalisées sur la revente de sa résidence principale sont en effet exonérées de taxation. Cela n'empêche pas certains petits malins d'utiliser parfois ces dispositions de manière frauduleuse tandis que les finances publiques veillent au grain n'hésitant pas à redresser ces contribuables. Mais il ne gagne pas à tous les coups comme le prouve cet arrêt récent du Conseil d'État (14 mars 2025, n°474943, voir ci-dessous), commenté sur le site Legifiscal .
Dans cette affaire, un couple de contribuables estimait devoir bénéficier de l'exonération d' impôts sur les plus-values après avoir vendu sa maison d'architecte au prix de 595.000 euros le 26 juin 2015. Après l'avoir installée sur un terrain jouxtant son habitation principale, acquis au tout début 2014 pour 100.000 euros et avoir réglé 273.915 euros pour la construction, l'opération était financièrement intéressante. Le fisc ne l'entendait pas de la même oreille et lui a réclamé précisément 149.358 euros au titre de cette plus-value. Une taxation confirmée par le tribunal administratif d'Orléans en mars 2021 et par la cour d'appel administrative de Versailles en avril 2023.
Consommation d'eau et d'électricité
Le couple a dû attendre la juridiction administrative suprême, le Conseil d'État, pour faire entendre son point de vue. Les tribunaux avaient notamment relevé que le terrain que le terrain avait été acquis par une société dans laquelle le mari était associé et, surtout, que ce dernier exerçait le métier de promoteur... Des éléments qui indiqueraient que le couple n'avait pas réellement l'intention de faire de cette maison sa résidence principale. Mais le Conseil d'État rappelle que ces arguments ne tiennent pas, la seule chose qui compte ce sont les critères objectifs, à savoir les conditions dans lesquelles le bien avait été occupé.
Et sur ce point, les propriétaires ont été très précautionneux. Rappelons que pour que la notion de résidence principale, il n'y a pas de durée minimum d'occupation qui intervient, il faut simplement pouvoir présenter des éléments attestant d'une occupation réelle des lieux. Et là-dessus, les plaignants disposaient d'une assurance habitation mentionnant l'adresse de leur maison comme référence principale dès le 1er novembre 2014, d'un contrat internet mentionnant une activation de box au 5 décembre 2014 mais aussi et surtout de consommations d'eau et d'électricité «compatibles avec les données de l'Insee sur la consommation moyenne des ménages» , comme le rapporte Legifiscal. Les tribunaux sont effectivement particulièrement pointilleux sur ce dernier point pour faire la chasse aux domiciliations fictives. Le Conseil d'État estime alors que la Cour d'appel avait extrapolé une hypothèse, sans réalité objective, et a donc annulé cet arrêt.
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