Immobilier: comment l’État augmente discrètement ses recettes fiscales

information fournie par Le Figaro •03/06/2019 à 10:25

Quand la data permet de montrer que l'état fait gonfler ses recettes fiscales en incluant les frais d'agence ( Crédits : Pixabay athree23)

En comparant leur base de données immobilières à celle de Bercy («DVF»), les notaires se sont rendu compte que certains prix de vente de «DVF» incluaient les frais d'agence, contrairement à ce qu'a annoncé le ministère. Ce qui augmente la base taxable.

Parmi les données dévoilées dans la base de données immobilières («DVF», Demande de valeur foncière) que Bercy a ouverte au public le mois dernier, figurent entre autres les prix de vente. Le ministère de l'Économie est formel: ces derniers n'incluent ni les droits de mutation (DMTO) ni les frais d'agence (prix «net vendeur»). C'est le cas uniquement lorsque la prestation de l'agent immobilier est à la charge de l'acquéreur. «Les frais d'agence n'entrent pas dans l'assiette du droit de mutation lorsque le mandat précise qu'ils seront à la charge de l'acquéreur, quel que soit le mandat», confirme la Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes.

Dans ce cas, les honoraires sont considérés comme une charge supportée par l'acheteur et ne viendront pas augmenter le montant qui sera perçu par le vendeur du bien immobilier. Ainsi, les droits de mutation (hors rémunération du notaire, donc seulement les taxes perçues par l'État, les départements et les communes) seront calculés uniquement sur la partie revenant au vendeur. En revanche, il en va autrement si les frais d'agence sont à la charge du vendeur.

En débutant son analyse de la base «DVF», les notaires se sont rendu compte que, pour certaines transactions, le prix de vente affiché n'était pas «net vendeur». Cela implique donc que, dans le cas où les frais d'agence sont à la charge du vendeur, l'assiette de calcul des droits de mutation comprend ces honoraires. Or, cette pratique «se répand de plus en plus dans les agences», affirme Me Thierry Delesalle, président de la Commission des statistiques immobilières. À ce jour, sur un peu plus de 110.000 transactions qui constituent la base des notaires pour l'année 2018, un gros tiers (34%) affiche un prix de vente différent de celui de la base «DVF». Un chiffre qui va aller en augmentant, à en croire Thierry Delesalle.

C'est le cas notamment d'un 7 pièces de 180 m² qui, selon la base des notaires, serait en réalité un 6 pièces de 184 m². Il affiche un prix de 1,247 million d'euros sur «DVF» et un prix «net vendeur» de 1,217 million d'euros sur la base Bien des notaires. Autre exemple: dans le VIe arrondissement de Paris, un 2-pièces de 30 m² a été vendu 517.900 euros selon «DVF» et 492.900 euros selon les notaires. Dans les deux cas, les différences de prix correspondent aux frais d'agence qui sont intégrés à la base taxable et sont autant d'euros qui viennent gonfler les finances publiques.

L'explication? Depuis janvier 2017, un décret issu de la loi Alur oblige les agents immobiliers d'afficher le montant de leur commission sur chacune de leurs annonces. Pour échapper à cette transparence, la plupart d'entre eux affichent un prix de vente qui inclut les frais d'agence. Ce qui augmente l'assiette taxable. «Avec une commission d'agence moyenne de 5%, le gain supplémentaire pour les départements avoisine les 600 millions d'euros par an», estime Thierry Delesalle.

Cette somme, qui est loin d'être négligeable dans un contexte de baisse des dotations des collectivités, viendrait accroître les recettes de l'État. En effet, sur la part des DMTO que touchent les départements (4,5% du prix de vente du logement), une partie (un peu plus de 2% du montant perçu par les départements) est reversée à l'État. Ajoutez à cela la demande formulée par l'association des départements qui réclament une hausse de 0,2 point de leur part sur les droits de mutation. Ce qui équivaudrait, si elle était acceptée par le gouvernement, à un gain de 500 millions d'euros.