Faut-il investir dans l’immobilier en 2023 ?

information fournie par Café de la Bourse •16/01/2023 à 14:05

(Crédits photo : Adobe Stock - )

La pierre est l'un des investissements préférés des Français qui apprécient le caractère tangible de l'immobilier. La conjoncture actuelle qui allie forte inflation et remontée des taux viendra-t-elle à bout de l'enthousiasme des investisseurs pour ce marché ?

Découvrez dans cet article notre analyse du marché immobilier 2023, le cas particulier du marché immobilier neuf, ainsi que les différents moyens de se positionner, en physique ou via la pierre-papier.

Investir dans l'immobilier en 2023 : est-ce le bon moment malgré des taux qui augmentent ?

La conjoncture économique actuelle n'est pas sans conséquence sur le marché de l'immobilier, avec des pressions antagonistes qui rendent difficile les anticipations.

D'abord, dans le contexte d'inflation actuelle et de forte volatilité boursière, on peut saluer l'intérêt de la pierre pour les épargnants qui apprécient cette valeur refuge qui, traditionnellement, en période d'inflation s'apprécie. Rappelons en effet que la valeur d'un bien immobilier peut certes connaître des fluctuations mais que c'est aussi un placement tangible, qui rassure, et qui a souvent été considéré comme un rempart contre l'inflation. Ensuite, les loyers ont aussi tendance à s'apprécier en période d'inflation. L'investissement locatif peut donc s'avérer un placement avantageux lorsque les prix flambent. Cependant, le plafonnement de la hausse des loyers à 3,5 % maximum pendant un an (jusqu'au 30 juin 2023 est défavorable aux propriétaires.

Il sera également essentiel d'examiner avec attention aux taux des prêts immobiliers qui permettent de concrétiser son achat immobilier. Si les taux montent, force est de constater qu'ils augmentent moins vite que l'inflation et les taux pratiqués aujourd'hui sont encore bien inférieurs à l'inflation. Rappelons qu'en octobre 2022, sur un an, l'indice des prix à la consommation a augmenté de 6,2 % selon l'INSEE. Dans ces conditions, le crédit immobilier reste attractif. Mais cette inflation très élevée pose aussi problème aux acquéreurs et notamment aux primo-accédants car elle rogne le pouvoir d'achat des Français et diminue leur capacité d'emprunt (apport initial plus compliqué à constituer), les charges fixes (énergie, transport, assurance, etc.) étant plus importantes tous les mois.

Attention aussi aux conditions d'octroi du crédit immobilier, de plus en plus difficile à obtenir compte tenu d'un effet ciseaux dévastateur. En effet, la hausse des taux directeurs des banques centrales a entraîné une hausse des taux d'intérêt très rapide et, dans ce contexte, de nombreux particuliers modestes n'arrivent plus à emprunter sans dépasser le taux maximal d'endettement de 35 % compte tenu de la hausse des taux et/ou ne peuvent plus obtenir un prêt en raison de la faiblesse du taux d'usure qui remonte moins vite que les taux d'intérêt. Rappelons que si les taux d'intérêt grimpent en continue, le taux d'usure, compte tenu de son mode de calcul (taux moyens effectivement accordés durant le trimestre précédent, plus une marge d'un tiers) ne remonte lui que tous les trimestres, induisant un décalage qui pénalise de nombreux candidats à la propriété.

​D'un autre côté, soulignons aussi que le durcissement des conditions d'octroi de prêt​ peut aussi pousser certains à concrétiser rapidement un projet immobilier avant que la situation ne se dégrade puisque la situation devrait empirer dans les prochains mois, puisque « les banques prévoient un resserrement supplémentaire au quatrième trimestre » selon les dires de la BCE. Enfin, les ménages les plus aisés pourraient bien profiter de la conjoncture. Le durcissement de conditions d'octroi des crédits immobiliers devrait entraîner une baisse des prix, une véritable opportunité pour les profils avec des dossiers solides.

Il n'est pas évident de déterminer si un investissement immobilier est particulièrement pertinent en 2023. Cela dépendra avant tout de votre profil, de l'acceptation ou non de votre demande de prêt, et bien sûr du taux qui vous sera proposé ainsi que du prix d'acquisition du bien. Sans surprise, les profils les plus aisés seront les plus à même de réaliser un investissement immobilier, qui sera plus difficile à concrétiser pour les plus modestes.

Investissement dans l'immobilier : le cas du marché du neuf

Le marché du neuf est particulièrement touché par la conjoncture économique actuelle et l'inflation pèse lourdement sur ce secteur qui connaît d'importantes difficultés, au premier rang desquelles une augmentation du coût des matériaux, notamment due à la guerre en Ukraine et la flambée des prix de l'énergie. Les pénuries et problèmes de stock entraîne un allongement des délais de livraison des chantiers. Notez aussi que les nouvelles normes de construction tirent aussi les prix vers le haut. Ajoutez également la réticence de nombreux maires à autoriser des permis de construire car accusés de « bétonner » à outrance et la flambée du prix des matières premières qui incitent les promoteurs à abandonner le lancement de nouveaux programmes jugés trop coûteux. Le constat est sans appel : de moins en moins de programmes neufs sortent de terre. Selon Pascal Boulanger, président de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI), les stocks de logements à vendre sont tombés à seulement 7,7 mois, quand les compteurs sont à 12 mois en période d'activité “normale”.

La raréfaction des biens et l'augmentation des coûts de construction conduisent évidemment à une hausse très marquée des prix de l'immobilier neuf. Ainsi, le mètre carré dans le neuf s'est renchéri de 5,7 % sur un an entre novembre 2021 et novembre 2022 selon le baromètre du Laboratoire de l'immobilier. Et cette hausse est bien plus importante dans le neuf que dans l'ancien. Selon les chiffres relevés par Se Loger en octobre 2022, l'immobilier neuf est 27 % plus cher que l'ancien en moyenne.

Malgré les difficultés liées à l'inflation des matières premières, la raréfaction des lancements de programmes neufs, l'allongement des délais de livraison, l'immobilier neuf semble toujours séduire les Français qui continuent de se positionner sur ce marché malgré des prix pourtant très élevés.

Investir dans l'immobilier en 2023 : sous quelle forme, physique ou papier ?

Vous souhaitez investir dans l'immobilier en 2023 mais hésitez sur la façon de concrétiser votre projet ? Rappelons que l'investissement dans l'immobilier peut prendre deux formes distinctes : l'investissement en direct, dans l'immobilier physique, et l'investissement dans la pierre papier.

L'investissement en direct est sans doute celui auquel on pense en premier. C'est celui qui vous permet d'acquérir résidence principale et secondaire. Il permet aussi de réaliser un investissement locatif, notamment en bénéficiant des avantages fiscaux liés au statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel), que l'on pourra utiliser ensuite (pour par exemple en faire une résidence principale à la retraite).

La pierre-papier, via par exemple l'acquisition de parts de SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier), permet de réaliser un investissement sur le marché immobilier afin d'en tirer des revenus sans jamais avoir à se soucier de la gestion des biens gérés par des experts. De plus, ce placement permet de ne pas être propriétaire d'un bien en particulier mais de posséder une fraction du patrimoine de la SCPI dans sa totalité, ce qui implique une grande diversification et une mutualisation des risques. De plus, le rendement de certains types de SCPI sont particulièrement élevés, ce qui permet de protéger l'épargne des investisseurs contre l'érosion de leur capital face à l'inflation. En effet, l'ASPIM publie des rendements oscillants entre 4,5 % et 6 % ces dernières années pour les SCPI de rendement. Les SCPI fiscales sont-elles des SCPI d'habitation qui même si elles affichent des rendements bien inférieurs peuvent s'avérer intéressantes pour l'épargnant qui peut par ce biais réduire sa facture à l'administration fiscale. Enfin, ce type de placement permet aussi via des SCPI spécialisées, de se positionner sur des secteurs porteurs comme l'immobilier de la santé (EHPAD, maternités, maisons de repos) ou encore l'immobilier lié à la logistique du dernier kilomètre (entrepôt situé en périphérie des grandes villes).