Des perspectives intéressantes pour l’immobilier d’enseignement selon Knight Frank

information fournie par Primaliance •04/04/2022 à 08:00

Des perspectives intéressantes pour l’immobilier d’enseignement selon Knight Frank

Knight Frank a récemment tracé les perspectives du marché de l’immobilier d’enseignement : un actif de niche assorti de contraintes spécifiques, qui a sans conteste subi l’impact de la pandémie de Covid-19 depuis deux ans avec le développement de l’enseignement assuré en distanciel, mais qui reste très recherché par les investisseurs, en particulier à Paris intra-muros et en 1ère couronne où l’offre est rare et la demande locative forte, y compris de la part d’acteurs régionaux qui développent des locaux annexes dans la capitale pour renforcer leur attractivité.

Post-pandémie, le 100% distanciel ne s’imposera pas dans l’enseignement supérieur

Les étudiants ont clairement exprimé pendant les différents confinements mis en œuvre depuis mars 2020 leur besoin de contact social et de retour à un enseignement en « présentiel » dans les universités et les écoles de l’enseignement supérieur. Il est donc à peu près certain que ces établissements ne basculeront pas en 100% distanciel de façon structurelle.

« Si la crise sanitaire a accéléré la révolution numérique, le tout distanciel n’est pas pour autant d’actualité », estime ainsi David Bourla, directeur des études chez Knight Frank France. « Les publics de l’enseignement supérieur ont en effet besoin d’interagir et cela dans des lieux adaptés aux nouveaux modes d’apprentissage et aux nouvelles attentes des étudiants. Comme pour l’immobilier des bureaux, les services, la qualité des espaces et la localisation sont donc devenus des critères fondamentaux.»

Il est donc très probable que la plupart des structures de l’enseignement supérieur rechercheront à l’avenir une forme d’optimisation de leur usage immobilier en ciblant des lieux plus attractifs pour les étudiants. Les grandes métropoles sont bien positionnées pour capter une bonne part de ce marché immobilier, ainsi bien sûr que la capitale et la proche banlieue, sur des actifs bien formatés pour ce type d’occupation.

De nombreux projets en Île-de-France depuis 5 ans

Les prises à bail, voire les acquisitions de locaux tertiaires par les écoles et groupes de l’enseignement supérieur se sont accélérées depuis quelques années. Au global selon Knight Frank, il y aurait eu un peu plus de 70 transactions concernant des actifs de plus de 1 000 m² depuis 2016 en région parisienne, pour un volume de 235 000 m², et en particulier 47 000 m² en 2019, 49 000 m² en 2020 et 51 000 m² sur les 11 premiers mois de 2021.

« Si l’activité continue de reposer en majorité sur des locations de surfaces intermédiaires, le plus souvent comprises entre 1 000 et 4 000 m², les dernières années ont été marquées par l’augmentation du nombre de grands mouvements. Plus d’une dizaine de transactions supérieures à 5 000 m² ont ainsi été enregistrées ces cinq dernières années, alors qu’aucune n’avait été recensée lors des cinq années précédentes » analyse David Bourla.

Parmi les opérations emblématiques de ces dernières années, Neoma Business School a par exemple fait l’acquisition en 2019 de 6 500 m² de bureaux au 6 rue Vandrezanne dans le 13ème arrondissement, pour y positionner son nouveau campus parisien. De même, Skema Business School a acquis -toujours en 2019- l’immeuble Helys à Suresnes (13 200 m²). Depuis le début de la crise sanitaire, d’autres prises à bail ont eu lieu en première couronne, comme l’EM Normandie qui a loué l’immeuble H2B à Clichy (13 700 m²), l’EM Grenoble pour 6 000 m² à Pantin, et le groupe Omnes Education pour 10 000 m² à La Défense. Sur les 5 dernières années, Paris concentre plus de la moitié des installations d’écoles supérieures sur le segment des surfaces de plus de 1 000 m2 en Île-de-France.

« La capitale est particulièrement prisée des grands groupes privés qui, dans une logique de flagship et afin de renforcer leur attractivité nationale et internationale privilégient des quartiers animés, centraux et bien connectés aux transports. Plusieurs projets récents concernent le quartier latin et ses alentours. D’autres pôles, plus excentrés, voient également se développer les campus, sur des surfaces plus ou moins grandes, comme le secteur de Beaugrenelle dans le 15e, ou encore le 13e arrondissement. Sur la rive droite, les quartiers ciblés sont principalement ceux de l’est et du nord, qui permettent de concilier adresse parisienne et maîtrise des coûts immobiliers », résume David Bourla.

L’immobilier d’enseignement impose des contraintes particulières, qui ne freinent cependant pas l’investissement

Les établissements d’enseignement supérieur doivent respecter des contraintes techniques liées à la typologie d’occupation qui va être la leur : accueil du public (ERP : Etablissements Recevant du Public), équipements d’intérêt collectif et services publics.

« À Paris, où l’offre de bureaux est généralement limitée, le marché est encore plus contraint pour ces types de locaux. De plus, les groupes recherchent des gabarits parfois importants, plus rares dans la capitale, afin de s’étendre ou d’opérer des regroupements d’écoles. Dans les secteurs les plus recherchés, où l’offre de locaux existants adaptés est particulièrement rare, la transformation de locaux tertiaires ou commerciaux laisse donc entrevoir de nouvelles opportunités », pense David Bourla. On observe d’ailleurs que les opérations de mise aux normes et de changement de destination ont fortement augmenté depuis quelques années.

Les contraintes spécifiques à cette typologie d’immobilier n’ont pas refroidi les candidats à l’investissement, bien au contraire : depuis une dizaine d’années, les volumes engagés sur ce segment immobilier sont en nette progression, avec un record de 250 millions € en 2019. 2020 a bien sûr été en retrait en raison de la crise sanitaire, mais Knight Frank estime que le rebond de l’investissement va être important et qu’il est déjà visible sur 2021. « L’immobilier d’enseignement permet aux investisseurs institutionnels de diversifier leur patrimoine, tout en répondant aux problématiques ISR », estime ainsi le directeur des études chez Knight Frank France. « Peu dépendantes des cycles économiques et surfant sur la hausse du nombre d’étudiants, les écoles jouissent de plus en plus de leur statut de valeur refuge (baux longs, locataires solides, etc.). Contrastant avec l’incertitude entourant le devenir d’autres types d’actifs, l’engouement des investisseurs pour les écoles s’est accru depuis le début de la crise sanitaire et devrait se traduire par de nouvelles opérations significatives dans les prochains mois », ajoute David Bourla.