Crédit immobilier : vers un encadrement plus strict des conditions d'octroi

information fournie par Moneyvox •24/06/2021 à 09:43

Le Haut Conseil de Stabilité Financière ( HCSF) va pérenniser de nouvelles règles concernant l'octroi des crédits immobiliers ( Crédits : © smolaw11 - stock.adobe.com)

Cet été, les règles qui encadrent l'octroi des prêts immobiliers vont devenir contraignantes, avec des sanctions prévues pour les banques qui ne les respectent pas. Un choix qui risque d'avoir des conséquences sur les emprunteurs.

Par MoneyVox,

Taux d'endettement maximum, encadrement de la durée du financement, pourcentage de dérogations toléré… Les préconisations du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF), une instance présidée par le ministre de l'Economie, vont devenir contraignantes dès cet été 2021.Quelles vont être les répercussions ? Faisons le tour de la question.

Prêt immo : de nouvelles contraintes vont peser sur les banques

Depuis quelques années, le Haut Conseil de Stabilité Financière, ou HCSF, semble tâtonner pour trouver le juste équilibre entre la protection des ménages face au surendettement et la simplicité d'accès au crédit. En fin d'année 2019, le HCSF avait ainsi préconisé aux banques de limiter la durée des financements immobiliers à 25 ans avec un taux d'endettement plafond de 33%. Fin 2020, ces règles avaient été assouplies, avant qu'une nouvelle annonce ne fasse son apparition le 15 juin 2021.

Courant d'été, les recommandations du HCSF devraient se changer en contraintes. Et en cas de non-respect par les banques, des sanctions seront prévues. De façon concrète, ce changement devrait se traduire par une norme juridique, certainement mise en place par le HCSF lui-même, ou par l'ACPR, l'Autorité de Contrôle Prudentiel et de Résolution. Ni loi ni décret ne sont à l'ordre du jour selon l'entourage du ministre de l'Economie Bruno Le Maire.

Durée et taux d'endettement, les règles à suivre

Le HSCF a confirmé que les règles qui seront imposées aux banques seront identiques à celles déjà en vigueur via les recommandations. Actuellement, la durée préconisée d'un crédit immobilier ne peut pas dépasser 25 ans pour l'achat d'un logement ancien. Pour la construction d'un bien immobilier neuf, cette durée peut être portée à 27 ans, dont 2 ans de différé durant lequel l'emprunteur ne rembourse généralement que les intérêts. Terminé donc les crédits sur 30 ans, jugés trop risqués et trop coûteux pour les particuliers.

Autre norme en vigueur : le taux d'endettement. De 33%, celui-ci est passé à 35% fin 2020. Un assouplissement ? Pas vraiment, puisque les banques ne tenaient pas toutes compte des cotisations d'assurance emprunteur dans le taux d'effort de leurs clients, chose désormais obligatoire. Le ratio entre les mensualités de crédit et les revenus des foyers doit donc inclure le capital, les intérêts et l'assurance emprunteur.

Quelles conséquences pour les emprunteurs ?

En devenant des contraintes légales, les recommandations du HCSF font craindre un durcissement des conditions d'octroi, alors que les taux d'intérêt immo n'ont jamais été aussi intéressants pour devenir propriétaire de sa résidence principale ou secondaire, ainsi que pour investir dans l'immobilier locatif. Il est cependant important de tenir compte d'un élément important. Pour s'adapter à certaines spécificités, les banques ont la possibilité de déroger aux règles du Haut Conseil de Stabilité Financière dans la limite de 20% des dossiers de prêts immobiliers accordés chaque trimestre. Elles peuvent donc prêter ponctuellement sur une durée supérieure à 25 ans ou à des ménages affichant un taux d'endettement de plus de 35%, notamment ceux ayant un reste à vivre important. Une souplesse que la future norme juridique conservera. En effet, l'intérêt de ces dérogations est réel. Elles avantagent en particulier les primo-accédants (les dérogations doivent concerner au moins 30% de nouveaux propriétaires) ainsi que les personnes qui achètent leur résidence principale (80% des dérogations au minimum).