Crédit immo : est-il possible de dépasser les 35 % de taux d'endettement ?

Qui peut encore dépasser 35 % d'endettement pour son crédit immobilier ? ( Crédits : © adrian_ilie825 - stock.adobe.com)

Vous souhaitez acheter un bien immobilier, mais votre taux d'endettement dépasse les 35 % ? Pas de panique : en fonction de votre situation, les banques peuvent quand même vous accorder un crédit.

Par MoneyVox,

Le taux d'endettement est l'une des premières variables prise en compte par les banques lors de l'octroi d'un crédit immobilier. Longtemps fixé à 33 % maximum, il est désormais passé à 35 %. Mais même avec cet assouplissement, certains ménages dépassent la norme. Pourtant, cela ne les empêche pas nécessairement d'emprunter de l'argent. Pourquoi ? Les explications sur une règle qu'un emprunteur sur quatre ne respecte pas.

Qu'est-ce que le taux d'endettement ?

Si vous avez déjà emprunté, ou que vous projetez de le faire, vous avez déjà entendu parler de taux d'endettement, aussi appelé taux d'effort. Il s'agit du ratio entre les charges fixes du ménage (mensualités des crédits en cours, loyer, pensions alimentaires…) et les revenus perçus.

Il s'exprime en pourcentage, avec une norme couramment admise à 33 %, récemment portée à 35 %. Ce taux d'endettement limite est défini par le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF), présidé par le ministre de l'Economie. L'objectif de cette mesure est de prévenir et d'éviter les situations de surendettement et l'apparition de difficultés de remboursement.

Toutefois, les banques ont la possibilité d'y déroger pour 20 % des dossiers de crédit accordés sur un trimestre. Selon l'ACPR, le régulateur du secteur bancaire, le taux réel de dossiers en dehors des clous est plutôt de 23,5 % actuellement. La différence entre la réalité et la théorie tend néanmoins à se réduire, puisque c'étaient 30 % des dossiers qui ne respectaient pas les 35 % de taux d'endettement sur l'année 2020. La cause de cette amélioration ? Bruno Le Maire, ministre de l'Economie et des Finances, a annoncé que les préconisations du HCSF allaient être inscrites dans la loi au cours de l'été 2021.

Qui peut emprunter avec un taux d'endettement supérieur à 35 % ?

Si le HCSF tolère une marge de 20 % de dossiers en dehors de la norme, c'est avant tout pour que les primo-accédants puissent devenir propriétaires. Mais là aussi, la réalité est plus nuancée : 15 % de primo-accédants obtiennent un crédit immobilier avec un taux d'effort de plus de 35 %, contre 30 % d'investisseurs dans l'immobilier locatif. En dehors du type de bien acheté, c'est aussi le lieu d'habitation qui détermine qui sont les ménages qui obtiennent un crédit immobilier avec un taux d'endettement élevé. Pour l'essentiel, ce sont les habitants de Paris et plus globalement d'Île-de-France, en raison des prix élevés du foncier dans ce secteur, ainsi que des salaires plus hauts qu'en province.

Lorsque l'on affiche un taux d'endettement trop important, il peut être tentant d'allonger la durée du crédit. Là aussi, le législateur l'a fixée à 25 ans, mais tolère une certaine marge. Toutefois, seuls 8,3 % des emprunts immobiliers sont souscrits sur une durée plus longue, pouvant aller jusqu'à 30 ans. Contrairement au taux d'endettement, cette latitude est surtout accordée aux primo-accédants, puisque 16 % d'entre eux empruntent sur plus de 25 ans. Les investissements locatifs, quant à eux, se font généralement sur une durée plus courte, de 15 à 20 ans, afin d'alléger le coût du crédit. Car c'est là l'autre point essentiel à prendre en compte : plus la durée d'un prêt immobilier est longue, plus le taux d'intérêt augmente, et plus le coût global du financement grimpe. Il faut donc trouver un juste équilibre en calculant une capacité d'endettement raisonnable, et en adaptant son projet en fonction.