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Immobilier: troubles de voisinage, les recours du bailleur
Dernière mise à jour le : 29/01/2021

Un propriétaire peut être tenu responsable des troubles de voisinage provoqués par son locataire crédit photo : CREDIT_NON_AFFICHE

Un propriétaire peut être tenu responsable des troubles de voisinage provoqués par son locataire crédit photo : CREDIT_NON_AFFICHE

Un locataire bruyant n'est pas uniquement un problème pour ses voisins. Face à un litige de voisinage, en particulier du tapage répété, le syndic ou les personnes indisposées peuvent se tourner vers le propriétaire, en le mettant en demeure. Dans ce cas, celui-ci doit tenter de résoudre la situation, d'abord à l'amiable. Il peut toutefois aussi aller jusqu'à résilier le bail, si cela est nécessaire.

Sommaire:

  • La mise en demeure, un risque pour le propriétaire
  • Une tentative à l'amiable
  • Jusqu'à la résiliation du bail

La mise en demeure, un risque pour le propriétaire

S'il ne vit pas dans l'immeuble ou à proximité immédiate de son locataire, le bailleur peut ne pas se rendre compte des troubles de voisinage provoqués par celui-ci. Un trouble est jugé anormal lorsqu'il est répété et dérangeant: un tapage nocturne tous les week-ends d'un fêtard, des odeurs désagréables et récurrentes, des travaux tard le soir ou tôt le matin, des aboiements ou des cris permanents… Les voisins et/ou le syndic de copropriété peuvent alors mettre en demeure, par courrier recommandé avec accusé de réception, le propriétaire, lui demandant d'agir et de mettre fin aux troubles provoqués par son locataire. La mise en demeure n'est pas qu'un simple courrier, elle doit être justifiée, par exemple avec des témoignages, un procès-verbal de police ou encore un constat d'huissier.

Une tentative à l'amiable

Le propriétaire doit alors tenter de résoudre la situation. Pour éviter tout problème, le bailleur a intérêt à conserver des traces écrites de ses échanges avec son locataire, pour prouver son action, à la suite de la mise en demeure. Il doit commencer par essayer de trouver une solution à l'amiable: une lettre simple, puis, si elle reste sans réponse, un courrier recommandé avec accusé de réception. Il est aussi possible de passer par un conciliateur de justice.

Jusqu'à la résiliation du bail

Si aucune solution n'est trouvée et si le problème persiste, le propriétaire peut aller jusqu'à la résiliation du bail et l'expulsion, soit via un congé pour motif légitime et sérieux, prenant effet à la fin du bail en cours, soit en se tournant vers le tribunal judiciaire. Dans ce dernier cas, prendre le temps de relire le contrat de bail peut être utile: une clause de résiliation pour non-respect de l'usage paisible des locaux peut y être inscrite. Elle rend alors la procédure de résiliation bien plus simple et plus rapide. Si l'indélicat occupant est un sous-locataire, le propriétaire peut mettre fin au bail pour le sous-locataire comme pour le locataire d'origine.

Quels sont les risques pour le propriétaire-bailleur si les troubles de voisinage persistent?

Attention, le propriétaire est également responsable des troubles de voisinage provoqués par son locataire. Après avoir été mis en demeure, le bailleur doit agir et tenter de résoudre le problème. D'où le conseil de conserver des traces écrites, pour prouver qu'il est entré en contact avec son locataire, pour lui demander de cesser les activités dérangeantes pour ses voisins. Il doit, de plus, rester en contact avec le voisin ou le syndic l'ayant mis en demeure, et l'informer de ses actions et interventions. Si le propriétaire est actif, rien ne peut lui être reproché. Sa seule obligation légale est d'engager des démarches dans le but de mettre fin aux nuisances. Il n'a pas de réelle obligation de résultat. En revanche, si le bailleur ne réagit pas à la suite de la mise en demeure, les plaignants peuvent demander des dommages via le tribunal judiciaire (si le litige est supérieur à 10.000 euros).

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