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Loyers impayés: que faire et quels recours pour le propriétaire?
Dernière mise à jour le : 03/02/2021

Face à un locataire mauvais payeur, le bailleur peut aller jusqu'à la résiliation du bail, voire l'expulsion crédit photo : CREDIT_NON_AFFICHE

Face à un locataire mauvais payeur, le bailleur peut aller jusqu'à la résiliation du bail, voire l'expulsion crédit photo : CREDIT_NON_AFFICHE

C'est la bête noire des propriétaires : l'impayé de loyer. Face à un locataire qui cesse de payer son loyer ou ses charges, le bailleur doit réagir. Il doit d'abord chercher des solutions à l'amiable et essayer de comprendre les raisons de cette situation. Il peut ensuite avoir recours à la caution ou l'assurance. Et, s'il le faut, il peut aller jusqu'à la résiliation du bail, voire l'expulsion du mauvais payeur.

Sommaire:

  • D'abord démarcher à l'amiable
  • Résilier le bail
  • L'expulsion du logement, en dernier recours

D'abord démarcher à l'amiable

Cette première étape peut parfois suffire, surtout lorsque le locataire était auparavant sérieux dans ses paiements. Le propriétaire peut le contacter, par téléphone, mail ou lettre simple (mieux vaut conserver une trace écrite), pour comprendre la situation. Peut-être est-ce un problème ponctuel.

Ensemble, propriétaire et locataire peuvent trouver une solution à l'amiable pour rembourser les loyers impayés, par exemple en échelonnant les paiements. Il faut alors rédiger un document et le signer, pour en attester. Si le bailleur n'obtient pas de réponse ou si aucune solution n'est trouvée, il peut alors solliciter la personne qui s'est portée caution solidaire et ce, dès le premier impayé.

Résilier le bail

Pour une résiliation du bail, il faut d'abord vérifier que le bail contient bien une clause résolutoire, qui prévoit la résiliation en cas de non-paiement. Le propriétaire fait appel à un huissier qui envoie un commandement de payer au locataire (et/ou à la personne caution). Le locataire dispose alors de deux mois pour régler les impayés.

S'il ne peut pas payer, il peut demander un délai. À l'issue de ce délai, si le locataire a remboursé ce qu'il devait, il peut rester dans le logement. Sinon, le propriétaire saisit le tribunal judiciaire pour constater la résiliation du bail et prononcer l'expulsion.

L'expulsion du logement, en dernier recours

C'est important: le propriétaire ne peut expulser lui-même son locataire. C'est illégal et puni par la loi, jusqu'à trois ans de prison et 30.000 euros d'amende. Le bailleur doit faire appel de nouveau à un huissier.

Plusieurs options: si le locataire accepte de partir, l'huissier dresse alors un procès-verbal, en listant les meubles laissés et en indiquant ceux qui peuvent avoir une valeur marchande. Si le locataire est absent, l'huissier entre accompagné d'une autorité de police et d'un serrurier, dresse le procès-verbal et place une affiche sur la porte, interdisant au locataire de revenir dans le logement. Les expulsions de ce type sont interdites durant la période de la trêve hivernale, du 1er novembre au 31 mars inclus.

Les assurances loyers impayés

Aussi appelée GLI (Garantie Loyers Impayés), cette assurance est choisie par le bailleur et dédiée à ce cas de figure. Si le locataire cesse de régler ses loyers, l'assurance rembourse les sommes non versées, de façon rapide, là où les procédures judiciaires peuvent durer. En revanche, les assurances sont pointilleuses: elles demandent souvent que le locataire soit en CDI ou dispose d'une caution (pour un étudiant ou alternant), avec des revenus trois fois supérieurs au coût du loyer. Le propriétaire doit souscrire à cette assurance quinze jours maximum après l'entrée du locataire dans l'appartement ou la maison. Plusieurs garanties existent: les loyers impayés seuls, mais aussi les frais de justice, pour face à d'éventuelles dégradations. Il faut prendre garde au moment de choisir sa GLI: il peut y avoir une franchise et des plafonds de remboursement. Le coût pour le propriétaire varie selon la compagnie d'assurances, les garanties choisies et le loyer. Généralement, les tarifs se situent entre 3% et 5% du montant annuel cumulé des loyers et des charges.

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