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Défiscalisation Censi-Bouvard : les avantages fiscaux
Dernière mise à jour le : 24/10/2018

Rudmer Zwerver/Shutterstock / Rudmer Zwerver

Le dispositif Censi-Bouvard a été prolongé jusqu'au 31 décembre 2018. Il vous permet d'investir, en échange d'avantages fiscaux, dans des résidences de services meublées à destination des étudiants et des personnes âgées.

Les avantages fiscaux du dispositif Censi-Bouvard

Le dispositif fiscal Censi-Bouvard vous permet de réduire le montant de votre Impôt sur le Revenu (IR) de 11% du coût d'acquisition du bien immobilier (prix d'achat majoré des frais). Cet avantage est réparti sur 9 ans, à raison d'un 9ème de son montant chaque année. La limite d'investissement est fixée à 300.000 € par an.

Le dispositif Censi-Bouvard vous permet également de récupérer la TVA payée pour votre acquisition. Pour en bénéficier, vous devez en faire la demande auprès des services fiscaux pour un paiement le trimestre suivant. En contrepartie, vous devez conserver votre bien pendant au moins 20 ans. Si vous souhaitez le vendre à la fin de la période d'engagement de 9 ans, l'administration fiscale exigera le versement des 11/20ème de la TVA remboursée.

Dans le cadre du dispositif Censi-Bouvard, il n'est pas possible d'amortir la valeur du bien loué comme c'est le cas en qualité de LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel). Si votre investissement dépasse le montant annuel des 300.000 €, toutes les spécificités du statut LMNP s'appliquent au-delà de ce seuil.

Censi-Bouvard: un exemple chiffré

Vous achetez un logement de 30 mètres carrés dans une résidence seniors située à Montpellier. Le prix d'acquisition est de 300.000 € (meubles compris), le loyer à percevoir de 700 € par mois, net de commission. Le montant de la TVA (20 %) récupérable ressort à 50.000 €. La réduction d'impôt est calculé sur le montant HT soit 250.000 €. La réduction d'impôt sur la période de 9 ans est donc de 27.500 €, soit 3.055 € par an. L'investissement réel ressort donc à 222.500 € au lieu de 300.000 €, sous réserve d'avoir respecté les conditions imposées par le dispositif. Le rendement de votre investissement ressort donc à 3,8% par an. La réduction d'impôt est accordée au titre de l'année d'achèvement du logement (logements acquis neuf) ou de l'année de l'achèvement des travaux (en cas de réhabilitation). Elle entre en compte dans le plafonnement global des niches fiscales fixé à 10.000 € maximum par an.

Les obligations du propriétaire en Censi-Bouvard

En contrepartie des avantages fiscaux accordés, vous devez louer votre bien sans interruption pendant au minimum 9 ans à l'exploitant de la résidence services. Une période de vacance d'une année est tolérée en cas de changement d'exploitant. La rupture de l'engagement de location ou la revente du bien avant 9 ans entraîne la reprise de l'avantage fiscal pour l'année en cours, sauf raisons exceptionnelles (invalidité, licenciement, décès, expropriation pour cause d'utilité publique).

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