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Défiscalisation Censi-Bouvard: les avantages fiscaux
Dernière mise à jour le : 14/10/2021

Acheter un appartement dans une résidence de services vous permet de réduire le montant de votre impôt sur le revenu crédit photo : Rudmer Zwerver/Shutterstock / Rudmer Zwerver

Acheter un appartement dans une résidence de services vous permet de réduire le montant de votre impôt sur le revenu crédit photo : Rudmer Zwerver/Shutterstock / Rudmer Zwerver

Le dispositif Censi-Bouvard a été prolongé jusqu’au 31 décembre 2021. Il vous permet d’investir, en échange d’avantages fiscaux, dans des résidences de services meublées à destination des étudiants et des personnes âgées ou handicapées.

Sommaire:

  • Les avantages fiscaux du dispositif Censi-Bouvard
  • Les obligations du propriétaire en Censi-Bouvard

Les avantages fiscaux du dispositif Censi-Bouvard

Le dispositif fiscal Censi-Bouvard vous permet de réduire le montant de votre Impôt sur le Revenu (IR). La réduction est calculée sur le prix de revient du logement dans la limite de 300 000 € au taux de 11%. Cet avantage est réparti sur 9 ans, à raison d’un 9ème de son montant chaque année. Un report est possible sur six ans si l’impôt dû est supérieur au plafond de 300.000 €. Seuls les loueurs ayant le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) peuvent en bénéficier, pas ceux ayant le statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP).

Censi-Bouvard: un exemple chiffré

Vous achetez un logement de 30 mètres carrés dans une résidence seniors située à Montpellier. Le prix d’acquisition est de 300.000 € (meubles compris), le loyer à percevoir de 700 € par mois, net de commission. Le montant de la TVA (20 %) récupérable ressort à 50.000 €. La réduction d’impôt est calculé sur le montant HT soit 250.000 €. La réduction d’impôt sur la période de 9 ans est donc de 27.500 €, soit 3.055 € par an. L’investissement réel ressort donc à 222.500 € au lieu de 300.000 €, sous réserve d’avoir respecté les conditions imposées par le dispositif. Le rendement de votre investissement ressort donc à 3,8% par an. La réduction d’impôt est accordée au titre de l’année d’achèvement du logement (logements acquis neuf) ou de l’année de l’achèvement des travaux (en cas de réhabilitation ). Elle entre en compte dans le plafonnement global des niches fiscales fixé à 10.000 € maximum par an.

Le dispositif Censi-Bouvard vous permet également de récupérer la TVA payée pour votre acquisition. Pour en bénéficier, vous devez en faire la demande auprès des services fiscaux pour un remboursement dans les 3 à 6 mois suivant la mise en exploitation de la résidence. En contrepartie, vous devez conserver votre bien pendant au moins 20 ans. Si vous souhaitez le vendre à la fin de la période d’engagement de 9 ans, l’administration fiscale exigera le versement des 11/20ème de la TVA remboursée.

Dans le cadre du dispositif Censi-Bouvard, il n’est pas possible d’amortir la valeur du bien qui sert de base au calcul de la réduction d’impôt. Seule la fraction excédentaire du prix est amortissable.

Les obligations du propriétaire en Censi-Bouvard

En contrepartie des avantages fiscaux accordés, vous devez louer votre bien en meublé sans interruption pendant au minimum 9 ans à l’exploitant de la résidence services. Une période de vacance d’une année est tolérée en cas de défaillance de d’exploitant et d’un mois en cas de changement d’exploitant. La rupture de l’engagement de location ou la revente du bien avant 9 ans entraîne la reprise de l’avantage fiscal, sauf raisons exceptionnelles (invalidité, licenciement, décès, expropriation pour cause d’utilité publique).

Les avantages fiscaux d’un investissement en Censi-Bouvard sont importants. Cependant, les obligations peuvent être contraignantes.

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