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Investir via une société civile immobilière: 5 bonnes questions à se poser
Dernière mise à jour le : 14/05/2019

Party people studio/Shutterstock / Party people studio

Si vous envisagez de réaliser un investissement locatif à plusieurs, avec votre conjoint ou votre concubin par exemple, il peut être intéressant de constituer une société civile immobilière (SCI). Elle facilitera la gestion et la transmission du patrimoine acquis en commun.

Pourquoi est-il intéressant de créer une SCI?

Lorsque vous achetez un bien avec votre conjoint ou concubin, vous en devenez propriétaires en indivision. Toute décision nécessite alors un accord unanime, ou l'accord des indivisaires représentant au moins deux tiers des droits indivis pour les actes les plus courants. De plus, chaque indivisaire peut demander le partage de l'indivision à tout moment. Dans le cadre de la SCI, au contraire, un gérant est désigné, disposant de larges pouvoirs de gestion. Par ailleurs, si un associé désire se retirer, il peut vendre ses parts sociales mais ne peut pas demander la vente des biens de la SCI.

Conclure une convention d'indivision n'est-il pas suffisant?

Vous pouvez assouplir les règles de fonctionnement de l'indivision en concluant une convention d'indivision. Vous limitez ainsi les risques de conflit entre vous. Mais attention, si elle est conclue pour une durée indéterminée, chaque indivisaire conserve la possibilité de demander le partage à tout moment. Et si elle a été conclue pour une durée déterminée, celle-ci ne peut excéder cinq ans, sauf renouvellement.

La SCI offre-t-elle des avantages fiscaux?

Oui, dans certains cas. La SCI peut vous permettre de diminuer le taux d'imposition de vos loyers si vous optez pour l'impôt sur les sociétés. La SCI permet aussi de pratiquer une décote sur la valeur de votre patrimoine pour le calcul des droits de donation ou de succession et pour le calcul de l'impôt sur la fortune immobilière (IFI). Toutefois, la création d'une SCI ne doit pas être motivée uniquement par des préoccupations fiscales, sous peine d'être remise en cause par l'administration fiscale pour abus de droit, et de subir un lourd redressement fiscal.

Quels sont les avantages de la SCI pour les concubins?

Si vous investissez en direct, au décès de l'un d'entre vous, le survivant se retrouvera en indivision avec les héritiers du défunt. Certes, vous pouvez vous léguer mutuellement vos droits respectifs dans l'indivision par testament. Mais dans ce cas, le survivant devra acquitter 60 % de droits de succession, après application d'un abattement égal à 1 594 €. Le recours à la SCI peut au contraire permettre d'assurer le maintien dans les lieux du survivant jusqu'à son propre décès et ce, sans subir des droits de succession prohibitifs.

Quel est l'intérêt de la SCI en présence d'enfants?

La création d'une SCI permet d'optimiser la transmission de votre patrimoine immobilier à ses proches par donation ou succession. Vous pouvez pratiquer une décote sur la valeur du patrimoine transmis et profiter à plein des abattements fiscaux en étalant la transmission des parts sociales dans le temps. Vous pouvez aussi transmettre votre patrimoine à vos proches de votre vivant tout en gardant la mainmise sur la gestion des biens de la société. Un avantage particulièrement important en présence d'enfants mineurs ou d'enfants majeurs incapables.

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