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Utiliser l’effet de levier du crédit pour bâtir un patrimoine immobilier
Dernière mise à jour le : 20/10/2022

Acquérir un bien immobilier à moindres frais, en souscrivant un crédit immobilier grâce au taux bas, est de plus en plus tendance. crédit photo : Getty Images

Acquérir un bien immobilier à moindres frais, en souscrivant un crédit immobilier grâce au taux bas, est de plus en plus tendance. crédit photo : Getty Images

Avec les taux de crédit bas, les investisseurs peuvent recourir à l’emprunt bancaire pour acheter un bien immobilier en mobilisant le moins d’épargne personnelle possible. Acheter pour louer du neuf leur permet même de retarder le moment où il sera temps de rembourser le prêt. Reste à constituer le bon dossier pour s’attirer les meilleures faveurs de la banque.

Sommaire:

  • La croissance de l’investissement locatif
  • L’effet de levier pour acheter à moindre coût
  • Un dossier d’emprunt travaillé
  • L’immobilier neuf: un investissement à part
  • Différer le remboursement de son prêt dans l’immobilier neuf
  • Recourir aux aides ou dispositifs fiscaux pour solvabiliser son achat

La croissance de l’investissement locatif

1,82% en moyenne, toutes durées confondues, hors frais d’assurances. C’est le niveau des taux de crédit enregistré par le Crédit Logement CSA dans son dernier baromètre des taux d’août 2022. Un niveau toujours faible pour le bonheur des investisseurs. Selon Chrystèle Villote, Head of Residential & Healthcare Capital Markets de Cushman & Wakefield France: “Dans leurs nouveaux arbitrages en faveur d’actifs résilients et protecteurs de leur valeur, les acteurs du marché plébiscitent le résidentiel sous toutes ses formes. Ils s’intéressent au résidentiel classique existant comme aux opérations de développement (…), résidences gérées tant à destination des seniors que des étudiants, mais aussi immeubles de coliving.

Malgré la hausse des taux, l’inflation et le contexte géopolitique, les acquéreurs potentiels sont toujours présents. Ils disposent, pour certains, de fonds importants et la seule limite à leur appétit est celle imposée par les possibilités du marché, tant dans le parc existant que dans les opérations de développement.” 60% des achats de logements neufs se font au titre de l’ investissement locatif , selon Cushman & Wakefield France. Pour les résidences gérées, 90% à 95% des acquisitions servent de placement financier aux particuliers. Les données sont d’autant plus impressionnantes que les prix du neuf en France progressent (+6,8% en province et +2,5% en région parisienne) et sont aujourd’hui estimés entre 4.553€/m² parking inclus en région et 5.554 en Île-de-France.

L’effet de levier pour acheter à moindre coût

Les investisseurs profitent de l’effet de levier pour se constituer un patrimoine. Grâce au crédit, ils peuvent augmenter leur capacité d’investissement dans l’immobilier tout en mobilisant le moins d’ apport personnel . Par exemple, en empruntant 180.000 euros, un investisseur dont l’apport personnel sera de 20.000 euros pourra acheter un bien à 200.000 euros, remboursé en grande partie grâce à sa mise en location. Le Haut Conseil à la Stabilité Financière (HCSF) compte néanmoins ralentir légèrement ce phénomène, comme il l’a annoncé en septembre 2021. Dès le 1er janvier 2022, le montant des crédits immobiliers ne devra pas dépasser 35% des revenus du ménage, et leur durée sera limitée à 25 ans. Une situation qui reste profitable aux emprunteurs, à condition de travailler la présentation de leur dossier au moment de se rendre chez le banquier.

Un dossier d’emprunt travaillé

Pour réussir leur opération, les investisseurs doivent calculer leur capacité d’emprunt , afin d’évaluer au mieux l’enveloppe financière nécessaire à leur acquisition. Un point primordial, surtout si les acquéreurs paient encore un loyer. À travers un simulateur de capacité d’emprunt immobilier , il leur faudra faire en sorte que le loyer délivré par le futur locataire puisse couvrir les mensualités de remboursement.

Pour cela, mieux vaut se positionner sur des villes où la rentabilité nette est très importante comme Mulhouse (8% selon le classement de la Fnaim) ou Limoges (6,8%). Autre prérogative, posséder un apport d’au moins 10% du montant total de l’opération afin de couvrir les frais (courtage, frais de notaire, frais bancaires…). Enfin, la présentation de comptes bancaires sains (absence de découverts, possession de plusieurs prêts…) est un prérequis pour obtenir un taux attractif.

L’immobilier neuf: un investissement à part

En achetant dans l’immobilier neuf, les investisseurs pourront moduler, voire différer le remboursement de leur prêt immobilier . Car en achetant sur plan, un acquéreur paie le bien en fonction de l’avance des travaux. Il verse d’abord un dépôt de garantie de 2% à 5% du prix au moment de la signature de l‘avant-contrat. Délivre au maximum 35% du prix au moment de l’achèvement des fondations. Puis 70% du prix, lors de la mise hors d’eau (pose de la toiture) et enfin 95% dès que l’immeuble est terminé. Le solde (5% du prix) est réglé au moment de la prise de possession du bien. L’investisseur peut payer la totalité du montant du bien au moment de l’achat. La mensualité de remboursement est alors recalculée à chaque appel de fonds, ce qui peut vite compliquer la situation financière de l’acquéreur s’il doit en plus s’acquitter d’un loyer.

Différer le remboursement de son prêt dans l’immobilier neuf

Autre option, solliciter un différé de remboursement du prêt. L’emprunteur ne commence à rembourser la somme qu’au moment d’emménager dans le bien. Le différé ne concerne que le remboursement du capital. Durant la construction, l’investisseur devra s’acquitter des intérêts intercalaires. Ces derniers sont calculés sur la base du taux d’emprunt sur les trois mois, pour la somme versée au départ.

Par exemple, si le taux de crédit immobilier s’élève à 1,5% pour un prêt de 200.000 euros, le montant des intérêts intercalaires sera de 750 euros. Ces sommes demeurent moins élevées que la mensualité normale du prêt. Reste que, plus le montant des fonds débloqués va être important, plus celui des intérêts intercalaires le sera. Par conséquent, à la fin du chantier, lorsque 95% du prêt sera débloqué, le montant des intérêts intercalaires sera presque aussi élevé que la mensualité, mais sur une courte période de deux à trois mois.

Recourir aux aides ou dispositifs fiscaux pour solvabiliser son achat

Les investisseurs peuvent aussi se tourner vers une banque qui pratique le différé total d’amortissement. Ils ne paient rien avant que le bien ne soit livré. Reste que les intérêts non payés pendant la construction sont capitalisés par la banque et augmentent, in fine, le montant de l’emprunt.

Pour maximiser l’impact de leur placement, mieux vaut recourir au dispositif Loi Pinel . Ce dernier permet d’obtenir des baisses d’impôt pouvant aller jusqu’à 63.000 euros à condition de mettre le bien en location pendant douze ans. Les acquéreurs ont jusqu’au 31 décembre 2022 pour profiter du Pinel en l’état. Dès le 1er janvier 2023, les modalités du dispositif seront revues à la baisse, et la réduction d’impôt maximum sera de 52.500 euros.

Achat immobilier: les atouts du neuf

Des avantages en cascade. C’est un peu le constat que l’on peut tirer lorsqu’on liste les atouts de l’immobilier neuf. Un investisseur peut s’appuyer sur le dispositif Pinel pour acheter et ainsi profiter de déductions fiscales une fois le bien loué allant jusqu’à 63.000 euros sur douze ans jusqu’au 31 décembre 2022. Les frais de notaire sont également plus faibles que ceux de l’ancien (environ 3% contre 7% à 8% dans l’ancien). Les propriétaires bénéficient également d’une exonération de la taxe foncière les deux premières années de la construction du bien, dans la plupart des communes. Outre la dimension fiscale, l’immobilier neuf est particulièrement intéressant du fait des nombreuses garanties proposées par les promoteurs. Du parfait achèvement à la garantie biennale et décennale, l’acquéreur est protégé contre les malfaçons et autres dégradations dans le bien durant une dizaine d’années. Ensuite, l’appartement est aux dernières normes environnementales, ce qui assure le propriétaire de ne pas avoir à réaliser des travaux de rénovation énergétique dans le logement, et au locataire de profiter de factures d’énergie réduites.

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