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Propriétaire-bailleur: comment fixer un loyer
Dernière mise à jour le : 06/07/2020

crédit photo : Onchira Wongsiri/Shutterstock / Onchira Wongsiri

En principe, le loyer d'un bien immobilier peut être fixé librement par le propriétaire. Toutefois, il a intérêt à ne pas trop s'écarter du prix de marché. En outre, il existe des contraintes venant limiter cette liberté, comme par exemple dans le cas d'une relocation.

L'objectif du bailleur est de louer son bien

En tant que propriétaire-bailleur, vous déterminez vous-même le loyer du bien que vous mettez en location. Celui-ci doit tenir compte du prix du marché, issu de la confrontation entre l'offre et la demande. Votre objectif est de trouver rapidement un locataire. En effet, un bien vide ne rapporte rien. Et si vous avez emprunté pour louer, la rentabilité de votre investissement va chuter en cas de vacance prolongée.

Pour trouver le prix «juste», vous devez connaître les spécificités du marché local et vous en inspirer. La superficie et l'emplacement de votre bien sont les critères principaux. Vous devez également prendre en compte les caractéristiques de votre logement (travaux effectués, étage, présence d'un ascenseur dans le cas d'un bien situé à un étage élevé, gardien...). Tout comme son état général et son niveau de performance énergétique.

A savoir

Pour connaître les prix pratiqués dans le cadre d'une location, vous pouvez consulter les données recueillies par les observatoires des loyers comme l'association Clameur.

Il est déconseillé de fixer un loyer trop élevé

Fixer un loyer trop élevé est souvent peu rentable. En effet, vous vous exposez à des impayés, même si vous avez correctement sélectionné votre locataire. Surtout, vous risquez de faire face à des départs fréquents. Au final, la remise en état du bien après chaque départ, les frais de recherche d'un nouveau locataire et l'absence de loyer entre deux périodes de location peuvent vous coûter cher.

Quand la loi s'en mêle

Toutefois, dans de nombreux cas, vous devez tenir compte de la loi pour fixer le loyer d'un bien mis en location. Si le bien est localisé en zone tendue (1.149 villes et 28 agglomérations de métropole) et s'il s'agit d'une relocation ou de la reconduction d'un bail (le locataire reste dans les lieux), l'encadrement de l'évolution des loyers s'applique. Dans les faits, le nouveau loyer ne peut excéder l'ancien loyer, révisé en fonction de l'Indice de Référence des Loyers (IRL).

A savoir

L'encadrement du niveau des loyers, appliqué à Paris et Lille avant d'être invalidé par la justice administrative, diffère de l'encadrement de l'évolution des loyers. Ce dernier, dont il est question ci-dessus, reste en vigueur.

Si vous avez bénéficié d'une incitation fiscale pour l'acquisition du logement mis en location (Pinel, Cosse, Duflot, Scellier...), le loyer exigé doit respecter certains plafonds, tout comme d'autres contraintes, le cas échéant (revenus du locataire, normes environnementales...). Les plafonds des loyers sont révisés chaque année par décret.

Enfin, si vous louez un bien d'une superficie inférieure à 14 mètres carrés dans la zone A ou A bis pour un loyer supérieur au plafond en vigueur, lui-aussi révisé chaque année, vous devez payer la taxe sur les loyers élevés des micro-logements. Ce qui équivaut de fait à un encadrement du loyer.

En tant que propriétaire-bailleur, vous pouvez fixer librement le montant du loyer d'un bien mis en location. Toutefois, il est important de ne pas s'écarter des prix du marché si vous souhaitez louer votre bien facilement et dans la durée. La loi limite votre liberté de fixation du loyer dans certains cas précis. 

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