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Comment réduire votre impôt sur la fortune immobilière (IFI)?
Dernière mise à jour le : 29/09/2021

Profiter de la réduction IFI-dons permet réduire son impôt sur la fortune immobilière. crédit photo : Pixel-Shot/Shutterstock / Pixel-Shot

Profiter de la réduction IFI-dons permet réduire son impôt sur la fortune immobilière. crédit photo : Pixel-Shot/Shutterstock / Pixel-Shot

L’impôt sur la fortune immobilière (IFI) successeur de l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) depuis 2018, concerne les contribuables dont la valeur du patrimoine immobilier dépasse 1,3 million d’euros. Plusieurs stratégies peuvent être mises en œuvre pour réduire votre patrimoine taxable, et tenter de repasser sous ce seuil. Vous pouvez aussi réduire l’impôt à payer en faisant des dons à certains organismes.

Sommaire:

  • Réduire votre patrimoine imposable à l’IFI
  • Investir dans de l’immobilier exonéré d’IFI
  • Profiter de la réduction IFI-dons
  • Le plafonnement de l’IFI en fonction des revenus

Réduire votre patrimoine imposable à l’IFI

Si votre patrimoine est majoritairement investi en immobilier, vous pouvez vous séparer d’une partie de vos actifs pour réinvestir le produit de leur vente dans des biens hors du champ de l’IFI (placements financiers, œuvres d’art…). Vous réduisez ainsi votre base taxable. Toutefois, avant de faire ce choix, vous avez intérêt à vérifier que l’impôt à payer sur vos plus-values immobilières, au taux global de 36,2 % (19 % d’impôt et 17,2 % de prélèvements sociaux), ne sera pas supérieur à l’IFI à payer chaque année sur la valeur de vos biens, au taux maximal de 1,5 %.

Autre solution: vous pouvez anticiper la transmission de votre patrimoine immobilier à vos proches en leur consentant des donations de votre vivant. Vous réduisez aussi votre patrimoine taxable à l’IFI, mais en plus, vous effacez vos plus-values imposables et vous profitez de la fiscalité avantageuse des donations (celles consenties aux enfants bénéficient d’un abattement de 100 000 €, renouvelable tous les 15 ans). Donation simple, donation-partage, donation graduelle ou résiduelle, donation temporaire d’usufruit… Le type de libéralité à privilégier dépend de la composition de vos biens, de votre situation familiale et financière et de vos objectifs.

Bon à savoir

Une donation doit être effectuée par acte notarié lorsqu’elle porte sur un bien immobilier, sous peine de nullité. Le notaire s’assurera de la faisabilité de l’opération, il pourra adapter l’acte de donation à vos souhaits, et il effectuera toutes les formalités nécessaires pour assurer la sécurité juridique et fiscale de l’opération.

Pour réduire votre patrimoine taxable, vous pouvez aussi transformer vos biens immobiliers personnels en biens professionnels afin de les faire échapper à l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI). Si vous êtes à la tête d’un patrimoine locatif important, vous pouvez opter pour la location meublée plutôt que vide, afin de bénéficier du statut de loueur en meublé professionnel. Vous pouvez aussi créer une société civile immobilière (SCI) et y apporter vos biens immobiliers, afin de réduire leur valeur imposable à l’IFI.

Investir dans de l’immobilier exonéré d’IFI

Certains actifs immobiliers, autres que ceux qualifiés de biens professionnels, échappent à l’IFI. Il en va ainsi, notamment, des biens acquis en démembrement de propriété, dont l’usufruit est confié par convention à un bailleur social. Dans la mesure où vous ne détenez que la nue-propriété de ces biens, ils ne font pas partie de votre patrimoine imposable à l’IFI pendant toute la durée du démembrement, soit 10 à 15 ans. Ils ne sont taxables à l’IFI que lorsque vous en devenez pleinement propriétaire.

Profiter de la réduction IFI-dons

Plutôt que d’alléger votre patrimoine taxable à l’IFI, vous pouvez diminuer le montant de l’impôt à payer si, philanthrope, vous consentez des dons à certains organismes d’intérêt général (établissements de recherche, d’enseignement supérieur ou artistique…) ou à une fondation reconnue d’utilité publique. Ces dons sont en effet déductibles de votre IFI à hauteur de 75 % de leur montant, l’économie d’IFI obtenue étant plafonnée à 50 000 € par an et par foyer fiscal.

Il est également possible de réorienter une partie de votre patrimoine immobilier pour l’investir dans des biens immobiliers exonérés en partie d’IFI, tels que des bois, des forêts ou des parts de groupements forestiers. Ces actifs peuvent bénéficier d’une exonération d’IFI à hauteur des trois quarts de leur valeur. Les biens ruraux donnés à bail à long terme et les parts de groupements fonciers agricoles (GFA) ou de groupements agricoles fonciers (GAF) peuvent également être exonérés totalement ou partiellement. Cependant, ces exonérations partielles sont conditionnées au respect de conditions strictes, notamment d’un engagement de gestion durable pour les bois et forêts, ou la conclusion d’un bail à long terme ou d’un bail cessible pour les biens ruraux.

Les versements pris en compte sont ceux faits entre la date de dépôt de votre dernière déclaration d’IFI et celle de dépôt de votre déclaration d’IFI de l’année en cours. Vous avez donc jusqu’en mai ou juin 2022, date de dépôt de votre prochaine déclaration de patrimoine, pour faire des versements qui réduiront l’impôt à payer en 2022.

Le plafonnement de l’IFI en fonction des revenus

Lorsque le montant cumulé de votre impôt sur le revenu (contribution exceptionnelle sur les hauts revenus comprise), de vos prélèvements sociaux et de votre IFI payables une année dépasse 75 % de vos revenus de l’année précédente, l’excédent est imputable sur votre IFI. Ce plafonnement a pour but d’éviter que le total de vos impôts directs et contributions sociales excède 75 % de vos revenus.

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