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Vous souhaitez organiser la transmission de votre patrimoine à vos enfants. Or, celui-ci est essentiellement constitué de biens immobiliers, difficiles à diviser. La SCI permet d’opérer progressivement et pour un coût fiscal réduit.
Donner progressivement grâce à la SCI
La SCI peut vous aider à transmettre une partie de votre patrimoine de votre vivant. Pour cela, plusieurs montages sont possibles. Le plus simple consiste à créer une SCI à laquelle vous apportez un ou plusieurs biens immobiliers en nue-propriété. Vous en conservez l’usufruit: la jouissance, s’il s’agit de votre résidence principale (ou secondaire) et les revenus locatifs, s’il s’agit de biens loués.
A noter
Le nombre de parts sociales de la SCI doit être suffisamment élevé pour rendre le patrimoine «liquide» et faciliter la transmission progressive à vos enfants. Ainsi, il est plus facile de diviser 1.000 parts que 50.
Réduire le coût de la transmission grâce à la SCI
Au début, vos enfants deviennent associés de la SCI en réalisant un apport symbolique. Puis vous leur donnez des parts supplémentaires. La valeur de ces parts ne porte que sur la nue-propriété des biens immobiliers. Ainsi, les droits de mutation sont réduits par rapport à une transmission des biens immobiliers en pleine propriété.
En outre, la donation de parts est avantageuse par rapport à la donation d’un bien immobilier en direct. Leur valeur est toujours minorée par l’application d’une décote de 10 %.
Le démembrement de SCI
Pour réduire encore le coût de la transmission, il est possible de démembrer les parts de la SCI . Dans ce cas, vous conservez l’usufruit des parts et de ne donner que la nue-propriété. Ce montage permet de réduire un peu plus la valeur de la donation et donc les droits de mutation. Toutefois, l’administration fiscale peut y voir un abus de droit. Pour éviter une requalification, l’opération ne doit pas être motivée par la seule économie fiscale. Un tel montage nécessite l’assistance d’un professionnel.
A savoir
Au sein d’une SCI, seuls les nus-propriétaires ont la qualité d’associés. Si vous donnez des parts en nue-propriété à vos enfants , veillez à conserver au moins une part en pleine propriété.
Comment s’assurer que la SCI restera «familiale»?
Il est possible d’inclure une clause dans les statuts de la SCI pour éviter qu’un de vos enfants ne vende ses parts à un tiers. Ainsi, vous pouvez obliger les associés, vos enfants, à racheter les parts de tout autre associé vendeur.
