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Les biens taxés à l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI)
Dernière mise à jour le : 11/05/2021

L’Impôt sur la Fortune immobilière (IFI) a été créé par la Loi de Finances pour 2018. Vous êtes soumis à l’IFI si la valeur nette de votre patrimoine immobilier excède 1,3 M € au 1er janvier 2021. Toutefois, certains biens immobiliers sont partiellement ou totalement exonérés.

Sommaire:

  • IFI: les biens immobiliers concernés
  • IFI: la «pierre papier» est aussi concernée
  • IFI: les dettes à déduire

IFI: les biens immobiliers concernés

Dans le cadre de l’IFI, la liste des biens à prendre en compte dans l’évaluation de votre patrimoine immobilier est longue: les appartements et les maisons individuelles (loués à des tiers ou habités par vous-même au titre de résidence principale ou de résidence secondaire), leurs dépendances (garage, parking, cave…), les locaux professionnels (boutique, bureau, atelier, hangar…), les immeubles en cours de construction au 1er janvier 2021, les terrains à bâtir, les terres agricoles, les immeubles ou fractions d’immeubles représentés par des parts de sociétés immobilières, les droits immobiliers (usufruit, droit d’usage et d’habitation…)…

Certaines exonérations sont totales ou partielles. L’exonération est totale pour les biens et les droits immobiliers considérés comme des biens professionnels si certaines conditions sont remplies: les biens ou les droits immobiliers doivent être utilisés dans le cadre d’une profession industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale ; l’activité concernée doit être la profession principale du redevable et correspondre à l’exercice effectif d’une véritable profession ; cette activité doit être exercée par le propriétaire des biens immobiliers, son conjoint, son partenaire de Pacs, son concubin ou les enfants mineurs sous administration légale ; les biens ou les droits immobiliers doivent être nécessaires à l’exercice de cette profession.

Lorsqu’ils ne peuvent pas bénéficier de l’exonération des biens professionnels, sont exonérés partiellement:

  • Les bois et forêts, les parts de groupements forestiers (à hauteur de 75%).les sommes déposées sur un compte d’investissement forestier et d’assurance (CIFA).
  • Les biens ruraux loués par bail à long terme.
  • Les parts de groupements fonciers agricoles non exploitants...

La résidence principale bénéficie d’un abattement

Votre résidence principale bénéficie d’un abattement de 30 % sur sa valeur vénale (prix du bien si vous le vendez) au 1er janvier de l’année d’imposition. En janvier 2020, le Conseil constitutionnel a jugé que l’abattement de 30 % ne s’applique pas dans le cas où la résidence principale est détenue par une Société Civile Immobilière (SCI). Dans un litige, l’administration a néanmoins pratiqué une décote de 10 % pour contraintes juridiques et contractuelles sur la valeur des parts de la SCI..

A savoir

En cas de démembrement de propriété, le principe est qu’il revient à l’usufruitier de déclarer le bien pour sa valeur en plein propriété. Mais il existe trois exceptions par la loi: usufruit légal du conjoint survivant ; vente de la nue-propriété à un tiers ; donation de la nue-propriété au profit d’une entité publique, d’une association ou d’une fondation reconnue d’utilité publique. Dans ces cas, la valeur déclarée du bien démembré est répartie entre les patrimoines respectifs du nu-propriétaire et de l’usufruitier (en fonction de l’âge de l’usufruitier au 1er janvier de l’année d’imposition), à la condition que l’usufruit ne soit pas vendu, cédé à titre gratuit à son titulaire.

IFI: la «pierre papier» est aussi concernée

Les placements financiers liés à l’immobilier sont également taxés au titre de l’IFI. Il s’agit de vos parts de SCPI (Société Civile de Placements Immobilier) et d’ OPCI (Organisme de placement collectif immobilier) à la hauteur la part d’actifs immobiliers que le fonds gère. Votre intermédiaire financier doit vous fournir la valeur à déclarer à l’IFI

Pour votre déclaration, vous devez théoriquement retenir la valeur de la part des SCPI et OPCI au 1er janvier et le cours ou la valeur liquidative des actions ou fonds à cette même date. Toutefois, seule la part effectivement investies en immobilier est taxable (les liquidités détenues ne le sont pas). Ces éléments vous sont fournis par votre intermédiaire financier.

A savoir

Les actions de sociétés foncières (Sociétés d’Investissement Immobilier Coté ou SIIC) sont exclues de l’assiette de l’IFI, à la condition que vous déteniez moins de 5 % du capital et des droits de vote de la société.

IFI: les dettes à déduire

L’IFI est calculé sur la valeur nette de votre patrimoine immobilier. Les dettes existantes doivent être retranchées de la valeur de votre patrimoine. Il s’agit des dettes liées à l’acquisition du bien (emprunt immobilier), au paiement des travaux d’amélioration, à la construction, à la reconstruction ou à l’agrandissement du bien ainsi qu’au paiement de la taxe foncière.

A noter

Le montant de la taxe d’habitation ne peut être déduit de votre patrimoine taxable. Ni la part des impôts liée à vos revenus fonciers.

Seul l’immobilier… mais (presque) tout l’immobilier: l’assiette de l’IFI est particulièrement large et les abattements ou exceptions peu nombreux. Veillez à ne pas sous-estimer délibérément la valeur de votre résidence principale.

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