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IFI et bien démembré : qui paye ?
Dernière mise à jour le : 24/10/2018

La transformation de l'Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF) en Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) a modifié les règles de déclaration d'un bien immobilier démembré. Si vous avez hérité de la nue-propriété, vous être peut-être désormais redevable de l'IFI.

En cas de démembrement suite à une donation

Jusqu'en 2017, les biens immobiliers démembrés imposables à l'ISF étaient compris dans le patrimoine de l'usufruitier pour leur valeur en pleine propriété. Depuis la mise en place de l'IFI au 1er janvier 2018, cette règle continue de s'appliquer quand l'usufruit résulte d'une donation, d'un testament ou d'une convention.

Exemple

Vous décidez de faire une donation à votre enfant de votre vivant. Vous lui transmettez la nue-propriété d'un bien locatif. Dans le cadre de l'IFI, la valeur en pleine propriété de ce bien est à prendre en compte dans votre patrimoine. Si ce dernier dépasse 1,3 million €, vous êtes redevable de l'IFI. En revanche, votre enfant ne l'est pas (sauf s'il l'est par ailleurs).

En cas de démembrement suite à un héritage

Si l'usufruit est né de l'application de la loi, l'imposition au titre de l'IFI est répartie entre l'usufruitier et le nu-propriétaire. Ainsi, les biens démembrés dans le cadre d'un héritage partagé entre le conjoint survivant et les enfants sont concernés par ce changement de fiscalité. On parle de l'usufruit légal du conjoint survivant.

Qu'est-ce que l'usufruit légal?

Si le défunt laisse des enfants nés de son union avec son conjoint survivant, ce dernier peut choisir de recueillir la propriété du quart des biens ou l'usufruit de tous les biens de la succession. Si le conjoint survivant ne fait pas connaître son choix dans les trois mois après le décès, il est présumé avoir opté pour l'usufruit. Si le défunt laisse d'autres enfants que ceux du couple: le conjoint survivant n'a pas le choix et recueille la propriété du quart des biens du défunt.

Chacun doit alors tenir compte de la valeur respective de ses droits sur le bien immobilier. Cette valeur dépend de l'âge de l'usufruitier au 1er janvier de l'année d'imposition selon le barème suivant:

Age du donateur Valeur de la nue-propriété Valeur de l'usufruit
- de 21 ans 10 % 90 %
De 21 ans à 30 ans 20 % 80 %
De 31 ans à 40 ans 30 % 70 %
De 41 ans à 50 ans 40 % 60 %
De 51 ans à 60 ans 50 % 50 %
De 61 ans à 70 ans 60 % 40 %
De 71 ans à 80 ans 70 % 30 %
De 80 ans à 91 ans 80 % 20 %
+ de 91 ans 90 % 10 %

Exemple

Suite au décès de votre père, vous avez hérité de la nue-propriété du logement de vos parents et d'un bien locatif. La valeur en pleine propriété de ces biens s'élève à 500.000 €. Votre mère a 75 ans. La valeur de la nue-propriété s'élève donc à 350.000 € (70 % de 500.000 €). Ce montant va venir s'ajouter à la valeur de votre patrimoine immobilier (après abattement de 30 % sur votre résidence principale) pour déterminer si vous êtes imposable à l'IFI.

La règle de déclaration à l'IFI d'un bien démembré a évolué. Le nu-propriétaire ne peut pas être imposable si le démembrement a pris forme suite à une donation. En revanche, il peut l'être suite à un héritage.

A savoir

Cette nouvelle règle s'applique quelle que soit la date de constitution du démembrement.

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