Bailleur : trois étapes à respecter avant de louer votre bien immobilier

information fournie par BoursoBank •11/11/2024 à 12:00

Il faut passer par plusieurs étapes avant de mettre son bien immobilier en location (Crédits: Adobe Stock)

Vous êtes propriétaire d'un bien immobilier et vous souhaitez le mettre en location pour vous créer un complément de revenu ? Avant qu'un locataire ne puisse s'installer, il vous faudra passer par quelques étapes et vous poser certaines questions clés pour vous assurer de mener correctement votre projet de mise en location à son terme.

Première étape : définissez votre projet d'immobilier locatif

La première chose à vous demander est de savoir pour quelles raisons vous souhaitez mettre votre bien immobilier en location : s'agit-il de vous créer un complément de revenus pour gagner en confort ou pour réaliser un projet ? De générer un loyer qui vous permettra de couvrir tout ou partie d'un éventuel crédit immobilier lié à ce bien ? De ne pas le laisser vacant car vous-même n'en n'avez pas l'usage ?

Ces questions sont essentielles pour construire votre projet de manière solide, notamment si vous souhaitez couvrir un prêt immobilier avec les loyers perçus, car vous devrez faire vos calculs avec soin pour être sûr que l'opération soit financièrement viable.

Lorsque vous ferez vos calculs, pensez notamment à intégrer les éventuels coûts de travaux ou encore de charges qui vous incomberont, ainsi qu'à estimer l'éventuel imposition générée par les loyers perçus. Mieux vaut également se créer une petite poche d'épargne dédiée, afin de pouvoir par exemple faire face à quelques mois de vacance entre deux locataires.

Autre point important pour baser vos calculs sur des chiffres fiables : estimer le montant du loyer que vous pouvez obtenir de votre bien.

Vous ne devez pas vous baser sur ce que vous souhaiteriez ou le montant dont vous avez besoin mais bien sur la réalité du marché : êtes-vous dans une zone à loyers plafonnés ? Quels sont les prix effectivement pratiqués dans la même zone géographique pour des biens similaires ? N'hésitez pas à pousser la porte des agences immobilières des environs pour obtenir des informations de terrain voire à faire appel à un professionnel pour estimer votre bien.

Demandez-vous aussi si vous souhaitez assurer vous-même la gestion locative du bien immobilier ou bien la déléguer à un professionnel : avez-vous les connaissances nécessaires, ou la volonté de les acquérir, pour louer votre bien en respectant toutes les obligations légales ? Avez-vous envie de consacrer du temps sur le long terme à ce projet, en gérant non seulement l'arrivée d'un locataire dans les lieux (annonce, visites, choix du dossier, état des lieux, etc.) mais aussi les petits tracas quotidiens (gérer par exemple les petites réparations relevant de votre responsabilité de bailleur) ?

Si vous souhaitez confier le mandat de gestion à un professionnel pour vous alléger de ces tâches, pensez à intégrer les frais occasionnés lorsque vous calculerez la rentabilité de votre projet de mise en location.

L'ensemble de ces informations vous aideront aussi à y voir plus clair pour choisir le type de bail que vous souhaitez adopter, chaque régime ayant des avantages et des inconvénients : location meublée non professionnelle (LMNP), location non meublée, bail mobilité, bail étudiant , colocation … Les possibilités sont diverses et à étudier avec minutie afin de faire un choix correspondant au mieux à votre situation.

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Seconde étape : préparez votre bien immobilier pour la location

Une fois votre projet solidement établi, vous devez encore préparer votre bien pour pouvoir le louer.

Commencez par vérifier que votre bien immobilier remplit bien ce que l'on appelle les « critères de décence », qui portent notamment sur des surfaces habitables minimum, qui différent selon qu'il s'agit d'un logement en location ou en colocation, de sécurité et de santé du locataire ou encore de performance énergétique. Vous pouvez en trouver la liste complète sur le site service-public.fr.

Bon à savoir : dans le cas d'une location en LMNP, des critères supplémentaires de décence s'appliquent, avec notamment une liste des équipements et des meubles qui doivent être fournis à votre locataire.

Si nécessaire, vous devrez faire les travaux adéquats pour remplir ces critères de décence avant de mettre votre appartement en location.

Vous devrez aussi faire appel à des diagnostiqueurs professionnels pour réaliser ce que l'on appelle le Dossier de diagnostic Technique (DDT) , qui comprend :

• Le constat de risque d'exposition au plomb.
• L'état des risques naturels et technologiques.
• Le Diagnostic de Performance Energétique (DPE) .

Ce dossier devra être fourni à votre locataire lors de la signature du bail.

Bon à savoir : Vous pouvez aussi faire appel à un professionnel pour établir précisément la surface habitable de votre logement puisque vous devrez la mentionner dans votre annonce de mise en location. Vous devrez aussi mentionner la note du DPE.

Troisième étape : rédigez votre annonce de location

Vous avez défini votre projet, réalisé les travaux nécessaires et avez en poche les diagnostics immobiliers obligatoires ? Vous voici prêt à passer à l'étape de la mise en location.

Rédiger une annonce de mise en location n'est pas aussi anodin qu'on pourrait le penser et vous devez respecter un certain nombre d'obligations légales, comme par exemple la mention de la note du DPE ou encore la surface du logement à louer en mètres carrés de surface habitable.

Des règles spécifiques s'appliquent aussi si votre bien est situé dans une zone comme Paris, Bordeaux ou Lille.

Vous pouvez trouver le détail des mentions obligatoires d'une annonce sur le site service-public.fr .

Bon à savoir : Pensez aussi à apporter un soin particulier aux photos qui accompagnent votre annonce pour mettre en avant le potentiel de votre bien immobilier.

Une fois votre annonce diffusée, via des sites internet dédiés ou en l'affichant avec leur accord auprès de commerces de proximité, vous pourrez sélectionner des candidats pour les visites.

A ce stade, la CNIL précise que vous pouvez seulement leur demander leur identité, leurs coordonnées de contact et leurs critères de recherche.

Ce n'est que si le candidat souhaite déposer un dossier après sa visite de l'appartement que vous pourrez lui demander les pièces suivantes, selon le décret n°2015-1437 du 5 novembre 2015 :

• Une pièce justificative d'identité en cours de validité comportant une photo (par exemple CNI, passeport ou permis de conduire).
• Une pièce justificative de domicile (par exemple trois dernières quittances de loyer ou attestation sur l'honneur de l'hébergeant).
• Un ou plusieurs documents attestant des activités professionnelles (par exemple contrat de travail ou de stage, extrait de K bis, copie de la carte professionnelle pour une profession libérale, etc.).
• Un ou plusieurs documents attestant des ressources (par exemple les trois derniers bulletins de salaire, les deux derniers bilans ou, à défaut, une attestation de ressources pour l'exercice en cours délivré par un comptable pour les professions non salariées ou encore un justificatif de versement des indemnités de stage).

Bon à savoir : il est interdit de demander certains documents comme la copie du livret de famille, la carte vitale, les relevés de compte bancaire, le contrat de mariage ou le jugement d'un divorce, un extrait de casier judiciaire, etc.

Vous pouvez aussi demander au futur locataire de présenter un garant, c'est-à-dire une personne ou un organisme qui s'engage à couvrir les éventuelles dettes locatives en cas de défaillance, ou souscrire vous-même une assurance loyers impayés.

Une fois que vous aurez trouvé le candidat idéal à la location, vous devrez rédiger et signer le bail de location en respectant bien le formalisme fixé sur la forme et le fond par la loi alur du 24 mars 2014 puis réaliser un état des lieux d'entrée pour que votre locataire puisse prendre possession des lieux.

Stéphanne Coignard

Boursorama

Rédactrice Web

https://www.boursobank.com

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