La vente en nue-propriété permet de céder la propriété d’un bien immobilier tout en conservant l’usufruit, offrant au vendeur un capital immédiat et à l’acheteur une décote importante sur le prix d’achat. ( crédit photo : Getty Images )
Sommaire:
- Quel est l’intérêt de la vente en nue-propriété?
- La vente en nue-propriété nécessite une évaluation rigoureuse
- Cet avantage de la nue-propriété est non-négligeable pour les familles
- La vente en nue-propriété implique une fiscalité attractive
- La cession en nue-propriété soulève des points de vigilance
Quel est l’intérêt de la vente en nue-propriété?
La vente en nue-propriété consiste à vendre la propriété d’un bien sans en céder l’usufruit. En effet, l’usufruit est conservé par le vendeur ou donné à un tiers pour une durée déterminée, en échange d’une somme d’argent immédiate. L’un des principaux avantages pour l’acheteur réside dans la décote importante du prix d’achat du bien immobilier. Il peut espérer une décote comprise entre 30% et 40% du prix en pleine propriété, selon la durée du démembrement. Cela explique le fort succès du marché de la nue-propriété et de son proche cousin, le viager. Sa croissance était de 5% en 2024, avec pour conséquence 1,1 milliard d’euros de pouvoir d’achat supplémentaire redistribué aux retraités français.
Pour le vendeur, la vente en nue-propriété a aussi un intérêt puissant. Elle permet de conserver l’usage de son logement et offre également, par la même occasion:
- Un capital immédiat, sans rente viagère,
- La possibilité d’anticiper la transmission de son patrimoine tout en restant chez soi.
La vente en nue-propriété nécessite une évaluation rigoureuse
Vous souhaitez vendre un bien en nue-propriété? La première étape-clé consiste à trouver un acquéreur intéressé par ce type d’investissement. Bonne nouvelle, ce marché attire de plus en plus d’acteurs. Il s’agit de particuliers en quête d’un placement immobilier à long terme ou d’investisseurs institutionnels, comme des fonds de placement.
Des plateformes spécialisées, comme Inter Invest , Renée Costes ou Nuepro Immo , proposent des outils en ligne. Ils permettent de simuler la valeur de la nue-propriété selon l’âge de l’usufruitier, la localisation du bien ou encore l’état du marché. Elles facilitent aussi la mise en relation entre vendeurs et acheteurs.
Même si le marché gagne en visibilité, il reste encore assez technique. Démembrement, fiscalité, droits de chaque partie: les règles sont précises et parfois difficiles à décrypter seul. Pour éviter erreurs et mauvaises surprises, entourez-vous d’un professionnel: notaire, avocat spécialisé ou conseiller en gestion de patrimoine. Leur expertise permet d’avancer sereinement et de sécuriser votre vente dans les meilleures conditions.
Cet avantage de la nue-propriété est non-négligeable pour les familles
Selon une étude René Costes de 2024, 22% des vendeurs en nue-propriété (et en viager) font ce choix car ils souhaitent réaliser des donations. La possibilité d’avoir une rentrée de capital rapidement permet au vendeur (usufruitier) de faciliter sa transmission. Il effectue des donations familiales ensuite, en appliquant des abattements. De plus, seule la valeur de la nue-propriété est prise en compte pour l’assiette des droits de succession. Ceci réduit donc considérablement les coûts de transmission.
La vente en nue-propriété implique une fiscalité attractive
La première bonne nouvelle pour le vendeur d’un bien en nue-propriété concerne les taxes à payer (frais de notaire, taxes d’État et collectivités locales). Elles sont en effet assumées par l’acheteur. Le capital perçu est par ailleurs totalement défiscalisé, car la vente est considérée comme celle d’une résidence principale.
Ensuite, la vente présente d’autres avantages fiscaux:
- Réduction de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI): la valeur de l’usufruit est inférieure à celle de la pleine propriété (article 669 du CGI). Ceci permet au vendeur de réduire son assiette taxable à l’IFI,
- Diminution des droits de succession: en cas de donation de la nue-propriété, les droits de succession peuvent être réduits car la valeur taxable est diminuée.
La cession en nue-propriété soulève des points de vigilance
Une fois la transaction finalisée, certaines précautions restent indispensables quand vous êtes vendeur, pour éviter des malentendus ou des litiges ultérieurs avec l’acheteur.
En principe, l’usufruitier prend en charge l’usage quotidien du bien: factures d’énergie, charges courantes de copropriété, entretien régulier et petits travaux. De son côté, le nu-propriétaire assume les grosses réparations (toiture, structure, ravalement…), définies par l’article 606 du Code civil.
Un désaccord avec l’usufruitier (conservant la jouissance du bien) peut survenir quand la répartition des dépenses n’est pas clairement établie. Il est donc essentiel que l’acte de vente précise sans ambiguïté les obligations de chaque partie. Parfois, les deux parties conviennent d’ajuster cette répartition. Ces modalités doivent être inscrites dans l’acte notarié.
Certains dispositifs de défiscalisation, comme ceux liés à la loi Malraux ou aux Monuments Historiques, peuvent comporter des engagements de conservation ou de durée, rendant souvent la revente plus complexe. Face à ces enjeux, n’hésitez pas à vous faire accompagner. Un professionnel peut vous guider dans l’analyse juridique et fiscale de l’opération. Il peut aussi veiller à la bonne rédaction de l’acte de vente. La cession d’un bien en nue-propriété requiert une approche personnalisée pour garantir une répartition claire des droits et des devoirs, et d’écarter tout risque de conflit futur.
0 commentaire
Vous devez être membre pour ajouter un commentaire.
Vous êtes déjà membre ? Connectez-vous
Pas encore membre ? Devenez membre gratuitement
Signaler le commentaire
Fermer