Investissement Pinel: vos locataires divorcent, leur calcul de ressource change, que faire?

information fournie par Le Particulier •02/03/2024 à 08:00

Sommaire:

• La loi Pinel impose des plafonds de ressources pour vos locataires
• Votre locataire divorce, le calcul de ses ressources évolue
• Seule la situation personnelle du locataire au moment de la signature du bail compte

La loi Pinel impose des plafonds de ressources pour vos locataires

La loi Pinel est un dispositif de défiscalisation appliqué à l’investissement locatif dans le neuf. Il s’applique dans les zones «tendues»: celle où la demande immobilière est forte et les loyers élevés. Elle a pour objectif de faciliter l’accès au logement des ménages aux revenus modestes. Pour bénéficier d’une réduction d’impôt, les propriétaires-bailleurs s’engagent à louer leur bien immobilier pendant une certaine durée (6, 9 voire 12 ans), à des personnes dont les revenus respectent les plafonds fixés par l’État. Le montant du loyer est également plafonné.

Avant la signature du bail avec un locataire, vous devez vérifier que ses ressources de l’année N-2 respectent les plafonds en vigueur. Pour cela, vous vous référez à son revenu fiscal. Pour vous aider à déterminer si le futur locataire est éligible, un simulateur est disponible en ligne sur www.impots.gouv.fr .

Le plafond de revenus est actualisé tous les ans par décret, en fonction des fluctuations du marché immobilier. Il varie selon:

- La composition du foyer fiscal (personne seule, couple avec ou sans enfant à charge…),

- La zone de location (A bis, A ou B1). Ce zonage a récemment été revu pour inclure davantage de communes.

Pour 2023, ces plafonds s’élèvent à:

Votre locataire divorce, le calcul de ses ressources évolue

Les avantages fiscaux du dispositif Pinel étant directement liés aux ressources de vos locataires, vous devez être vigilant quand elles évoluent. En cas de non-respect des règles, vous perdez vos avantages. Il existe plusieurs cas de figure en cas de divorce.

• Si le divorce a eu lieu au cours de l’année de référence , vous devez comparer le revenu fiscal du locataire avec le plafond en vigueur pour les personnes seules.

• Si le divorce a lieu entre la fin de l’année de référence et la signature du bail : Les ex-époux sont soumis à une imposition commune l’année de référence. Vous devez déterminer le revenu fiscal de référence pouvant être applicable au locataire au titre de ses ressources propres, et y ajouter la moitié du revenu fiscal de référence correspondant aux ressources communes du couple. Si cela est plus avantageux, vous pouvez retenir le revenu fiscal du couple et le comparer avec le plafond applicable aux couples.

• Si le locataire est en instance de divorce : les époux sont solidaires jusqu’au divorce. Ainsi, le revenu fiscal de référence du couple doit être pris en compte. Il doit être comparé au plafond applicable aux couples, même si l’un des deux conserve seul le logement.

Seule la situation personnelle du locataire au moment de la signature du bail compte

La loi Pinel tient compte de la situation financière du locataire uniquement au moment de l’entrée dans le logement. Le propriétaire est tenu de vérifier que le locataire remplit les critères d’éligibilité à la signature du bail. Dès lors, les éventuels changements survenant au cours de la vie du bail (mariage, divorce, naissance d’un enfant ou augmentation des revenus) ne doivent pas être surveillés. Il n’est pas nécessaire de signaler les changements à l’administration fiscale.

En revanche, un changement de locataire doit être déclaré à l’administration fiscale au cours de l’année. Si vos locataires résilient le bail après leur divorce, vous devez relouer le logement au plus vite pour pouvoir continuer à bénéficier de la réduction d’impôt . Le bien peut rester vacant pendant 12 mois. Passé ce délai, la loi prévoit l’annulation de votre avantage fiscal.