Six solutions pour éviter les conflits en indivision

Dernière mise à jour le : 22/09/2022

L’indivision est un statut simple et fréquent, mais il peut être précaire et être source de conflits crédit photo : GettyImages

Plusieurs personnes peuvent détenir les mêmes droits sur un bien commun. On parle alors d'un bien détenu en indivision. Même si ce statut est simple et relativement fréquent, il peut être difficile de gérer sans heurt le bien en question, notamment quand il s'agit d'un bien immobilier. Par conséquent, il est important de bien préparer sa gestion globale dès le début de l'indivision. Pour anticiper un éventuel conflit, quelques précautions sont à prendre et des étapes sont à respecter : compte en indivision, désignation d'un mandataire, nomination d'un gérant, signature d'une convention d'indivision…

Sommaire:

• Qu'est-ce que l'indivision?
• L'indivision, quels sont les conflits les plus fréquents?
• Posez-vous les bonnes questions pour éviter les conflits en indivision
• Créez un compte bancaire commun pour gérer l'indivision
• Désignez un mandataire pour le bien détenu en indivision
• Signez une convention d'indivision devant un notaire
• Nommez un gérant de l'indivision
• Sortez de l'indivision pour échapper aux conflits

Qu'est-ce que l'indivision?

L' indivision correspond à une situation juridique dans laquelle plusieurs personnes détiennent des droits de même nature sur un bien commun, par exemple un logement. On parle alors de biens indivis. Avec ce statut particulier, leurs parts respectives ne sont pas individualisées. Concrètement, chacun dispose d'une part du bien, pas forcément équivalente, même si tout le monde en reste propriétaire dans sa globalité.

Dans le cadre d'une indivision, le processus de gestion et de décisions n'est pas organisé à l'avance. Cette absence d'organisation préétablie conduit parfois à des situations de désaccords. En effet, aucun indivisaire ne peut obliger un autre indivisaire à vendre un bien détenu en commun, quel qu'il soit, même quand il est en minorité. Cependant, un membre de l'indivision peut demander le partage du bien, par exemple immobilier, à tout moment sans avoir à en justifier la raison. Cela peut alors impliquer la revente pure et simple de l'ensemble du bien immobilier si les autres indivisaires n'ont pas la capacité de racheter la part de l'indivisaire désireux de quitter l'indivision.

L'indivision, quels sont les conflits les plus fréquents?

Lorsqu'une fratrie hérite d'une maison familiale en indivision, les premières sources de mésententes commencent souvent par la question de l'entretien ou des travaux à réaliser. Entretien du bien immobilier, aménagement, rénovation… les attentes et les sources de désaccords peuvent être nombreuses.

Au-delà des questions purement pratiques ou financières, le degré d'attachement à la maison et, de ce fait, le degré d'implication sont souvent différents. La dimension affective entre alors en ligne de compte et le temps passé à s'occuper du bien est souvent inégal. Par ailleurs, parfois, un indivisaire avance les fonds permettant d'effectuer des travaux ou l'entretien et rencontre ensuite des difficultés à récupérer la contribution financière des autres indivisaires. Parfois les désaccords se concentrent plus simplement sur la période d'occupation du bien, avec la question sensible du planning des vacances scolaires ou estivales.

Dans certains cas, un des indivisaires est susceptible d'occuper le bien toute l'année. Dès lors, il peut être redevable d'une indemnité d'occupation aux autres, mais celle-ci reste parfois impayée. Lorsque la décision de se séparer du bien indivis survient, des conflits peuvent alors être exacerbés, notamment quand il s'agit de comptabiliser la dette de l'occupant permanent. Il peut aussi s'agir de difficultés à s'accorder sur l'évaluation du bien et/ou la fixation prix de vente.

Posez-vous les bonnes questions pour éviter les conflits en indivision

Des fratries, parfois soudées avant de recevoir un bien en indivision, se sont déchirées quelques mois après avoir hérité d'une maison familiale. Pour éviter les conflits, organisez-vous pour préserver l'entente. Réunissez-vous rapidement et accordez-vous sur les questions pratiques. Aucune question ne doit être taboue pour garantir le plus de sérénité possible. Il est généralement plus facile de trouver un compromis, de se poser les bonnes questions et d'y répondre ensemble avant de rencontrer une situation litigieuse.

Les premières questions à vous poser:

• Quels sont les droits et les devoirs de chacun en indivision?
• Comment envisagez-vous de partager l'occupation du bien?
• Qui s'occupera de la gestion administrative?
• Comment gérer l'entretien et le quotidien?
• Faut-il effectuer des demandes de devis pour des travaux d'entretien intérieur ou extérieur?
• Comment seront financées les charges (taxe foncière…)?
• Qui avancera les frais et comment seront-ils remboursés par les autres?
• Est-ce que vous souhaitez louer la maison, à l'année ou de manière saisonnière?
• Etc.

Créez un compte bancaire commun pour gérer l'indivision

Au sein d'une indivision, vous êtes plusieurs à être susceptibles d'honorer le paiement des charges. En principe, chacun doit assumer les dépenses à hauteur de ses droits de propriété, quels que soient ses moyens financiers. De même, si le bien immobilier est loué, chaque indivisaire doit percevoir les recettes, également en fonction de sa quote-part dans l'indivision.

Pour faciliter la gestion financière de l'indivision, il est recommandé d' ouvrir un compte bancaire au nom de l'indivision . La manière la plus transparente de procéder est de fixer un montant précis que chaque indivisaire déposera sur ce compte bancaire commun à une date fixe (chaque mois, chaque trimestre, chaque semestre). Le montant étant réparti au prorata de la part de chaque indivisaire.

Désignez un mandataire pour le bien détenu en indivision

Par défaut, au sein d'une indivision, chaque indivisaire est propriétaire du tout et ne peut procéder à aucun acte sans l'accord des autres. Pour faciliter la gestion d'un bien immobilier sans avoir à solliciter, puis attendre l'avis et la décision de chacun, il est recommandé de désigner un mandataire. Celui-ci est alors chargé de s'occuper de la gestion courante en respectant les principes établis par la communauté: entretien, gestion administrative, travaux de conservation…

Ce mandat est parfois tacite. En effet, un des indivisaires plus impliqué ou volontaire prend souvent naturellement les choses en main. Cependant, il est conseillé d'en parler à l'ensemble des parties prenantes et de le désigner formellement. Pour être nommé officiellement mandataire, l'indivisaire devra obtenir au moment du vote la majorité des deux tiers des droits indivis par écrit. S'il y a désaccord, il est préférable d'identifier la source du conflit le plus tôt possible.

Signez une convention d'indivision devant un notaire

Par défaut, l'indivision n'impose aucune organisation particulière. Aussi, pour prévenir les risques de conflits ou de blocages, il est important de formaliser des règles communes d'organisation et de gestion du bien indivis. En effet, il est préférable de rédiger et de signer cette convention d'indivision sans attendre une éventuelle mésentente.

Pour l'établir, tous les indivisaires doivent être d'accord et la rédaction de la convention d'indivision est alors signée devant un notaire. Ce régime conventionnel est valable pour une durée maximum de cinq ans et peut être renouvelé une fois par tacite reconduction.

Grâce à cette convention d'indivision, vous pouvez établir des règles de gestion spécifiques pour l'indivision. Sans convention d'indivision stipulant d'autres modalités dans les prises de décisions, tous les actes d'administration et de gestion courante sont décidés à la majorité des deux tiers des droits indivis. Avec une convention, vous pouvez, par exemple:

• Établir un planning annuel d'occupation.
• Choisir les décisions prises par tel ou tel indivisaire, ou celles à prendre en commun.
• Définir les majorités pertinentes en fonction du type de décision à prendre.
• Répartir les dépenses et les recettes de chacun en fonction de sa quote-part.
• Déterminer l'investissement personnel de chacun...

Nommez un gérant de l'indivision

Pour ajouter un niveau de précaution supplémentaire en matière de prévention des conflits dans le cadre d'une indivision, vous pouvez désigner un gérant de l'indivision. Celui-ci est alors identifié au sein de la convention d'indivision.

Le gérant peut être un des indivisaires ou une personne extérieure à laquelle vous confiez des missions clairement définies. Il est notamment chargé de la gestion courante du bien indivis. Il est possible de prévoir une rémunération en contrepartie de la charge de travail et/ou du temps passé pour jouer pleinement son rôle.

Sortez de l'indivision pour échapper aux conflits

Parfois les conflits sont trop importants pour envisager une gestion commune du bien indivis. Pour les éviter, la seule solution peut être de sortir de l'indivision . Pour cela, trois options sont envisageables:

- La vente amiable. Cette solution présente l'avantage de se séparer de biens conflictuels, tout en procurant un apport financier non négligeable, et parfois salvateur.

- Le partage amiable. Parfois l'un des indivisaires souhaite acquérir pleinement le bien indivis. Il peut alors racheter la/les part(s) des coïndivisaires sortants en contrepartie d'une soulte. Sans accord amiable possible, le partage devient judiciaire et peut conduire à la vente aux enchères du bien indivis.

- Apporter le bien indivis à une Société Civile Immobilière (SCI) . Cette solution permet de sortir des règles opaques et compliquées de l'indivision, puis la SCI permet notamment de rédiger des statuts sur mesure.