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Résidence secondaire et semi-principale: les atouts et les pièges
Dernière mise à jour le : 28/09/2021

S’offrir une résidence semi-principale dans laquelle télétravailler est un rêve que concrétisent de plus en plus de Français crédit photo : Getty Images

S’offrir une résidence semi-principale dans laquelle télétravailler est un rêve que concrétisent de plus en plus de Français crédit photo : Getty Images

Dans le sillage des confinements, la vente des résidences secondaires connaît un véritable boom depuis 2020. Ces achats répondent à un besoin d’espace, de verdure et de conditions de vie saines de la part des cadres et des ménages aisés dont les postes sont adaptés au télétravail. Quelles sont les zones concernées ? Qu’est-ce qui définit la résidence principale ? Quelles sont les conditions de revente et de location d’une résidence secondaire reconvertie en résidence principale ?

Sommaire:

  • Les résidences semi-principales en plein boom
  • Le levier du crédit immobilier pour acheter
  • Les villes moyennes, grandes gagnantes
  • Des charges importantes à prendre en compte
  • Louer pour rentabiliser son investissement

Les résidences semi-principales en plein boom

C’est une nouvelle catégorie de biens, consacrée par la crise de la Covid-19: la résidence semi-principale. Cette maison se situe le plus souvent en dehors des grands centres urbains, là où les particuliers vont se ressourcer plusieurs jours par semaine, voire y télétravailler. Le phénomène trouve son origine vers les années 2015-2016. À cette période, les taux de crédit immobilier commencent à descendre sous la barre des 2%. L’investissement immobilier devient par conséquent accessible à un plus grand nombre de particuliers, dont des locataires pas encore propriétaires de leur résidence principale, mais ayant les moyens d’emprunter.

Année après année, cette tendance n’a fait que se renforcer: “Déjà importante en 2020, la demande en région (+33%) se concentre principalement dans les villes moyennes et en périphérie des grandes agglomérations. L’achat de résidences secondaires ou semi-principales dynamise les territoires grâce, notamment, à l’instauration durable du télétravail dans de nombreuses entreprises”, indique le réseau d’agences immobilières Laforêt. Ce type de bien est détenu par des particuliers qui louent conjointement un appartement dans une grande métropole (Paris, Lyon, Bordeaux…) ou sont propriétaires d’un pied-à-terre dans ces mêmes villes. Ces résidences semi-principales sont, sur le plan administratif, considérées comme des résidences secondaires. Les propriétaires y restent moins de six mois par an et ces biens ne constituent pas leur centre d’activités matérielles et professionnelles.

Le levier du crédit immobilier pour acheter

Aujourd’hui, la France compte 3,6 millions de résidences secondaires, selon les dernières données de l’Insee, soit un logement sur dix. Un chiffre qui, selon les professionnels de l’immobilier, est en pleine croissance en 2021, du fait des confinements successifs et de l’engouement de la population pour le télétravail.

Chez le courtier en crédit immobilier Vousfinancer, la part des dossiers d’emprunt pour ce type de bien est passée de 2% il y a deux ans à 4% cette année. «Les demandes restent faibles pour deux raisons: les achats de résidences secondaires se font souvent sans emprunt, avec un “paiement cash” et, lorsque ce n’est pas le cas, les acheteurs se tournent vers leur propre banque à qui ils remboursent déjà le crédit d’achat de leur résidence principale pour obtenir un nouveau crédit», indique le courtier dans un communiqué. “Les banques peuvent se montrer très arrangeantes pour ne pas perdre les clients qu‘elles ont gagnés lors de leur premier achat immobilier ou pour capter une nouvelle clientèle d’acheteurs, souvent avec des revenus élevés. On peut ainsi financer des résidences secondaires sur des durées allant jusqu’à 25 ans et avec 10% d’apport. Globalement, il n’y a pas de difficultés pour financer une résidence secondaire, d’autant qu’on peut désormais atteindre jusqu’à 35% d’endettement (contre 33% en 2020)” explique Julie Bachet, directrice générale de Vousfinancer.

Les villes moyennes, grandes gagnantes

Parmi les régions qui tirent leurs cartes du jeu, on retrouve la Côte basque. Le réseau d’agences immobilières haut de gamme Barnes constate ainsi une hausse de 175% des recherches dans cette région sur les principaux portails internet spécialisés en immobilier ces deux dernières années. Autre secteur scruté par les acquéreurs, le Luberon où, pour un peu plus de 800.000 euros, il est possible de s’offrir une maison au cœur d‘un village provençal de 290 mètres carrés avec cinq chambres, un jardin aménagé de 400 mètres carrés et une piscine. Un cadre idyllique pour télétravailler, la région étant bien desservie par le TGV et l’autoroute.

Les recherches se portent également sur l’ensemble des villes moyennes à moins de deux heures en TGV de Paris ou d’une grande métropole régionale. Pour preuve, les hausses de prix spectaculaires constatées en seulement un an dans certaines villes, comme le notent les notaires de France: +17,5% à Poitiers, +16,2% à Caen, +14,8% à Bayonne, +10,7% à Nîmes, +10,6% à Tours, +10,2% à Metz…

Des charges importantes à prendre en compte

Mais avant de se lancer, encore faut-il mûrement réfléchir et s’assurer d’avoir les moyens d’entretenir deux biens conjointement. Outre l’emplacement proche des commerces mais surtout des grands axes routiers ou des gares, les particuliers doivent veiller à acquérir un logement véritablement adapté à leur besoin. Un bien trop grand entraînera nécessairement des frais importants. De plus, un budget travaux et entretien devra être envisagé, l’essentiel des résidences semi-principales ou secondaires étant des logements anciens.

En moyenne, il faut prévoir chaque année entre 1% et 5% de la valeur du bien pour régler l’ensemble des charges (fiscalité, factures de chauffage, d’électricité…), tout en tenant compte des frais spécifiques liés à la typologie du bien ou son emplacement géographique. Une résidence avec un grand jardin demandera un entretien régulier et important. Les piscines sont également à entretenir tous les ans, tout comme les façades des biens en bord de mer qui se dégradent rapidement à cause de l’humidité. Les assurances habitation qui protègent contre les cambriolages ou les dégradations du bien sont souvent plus chères que celles qui protègent la résidence principale, sans oublier les surtaxes sur les résidences secondaires que mettent en place certaines villes comme Saint-Paul-de-Vence, Ajaccio ou encore Saint-Jean-de-Luz.

Louer pour rentabiliser son investissement

Autant de frais qui poussent bon nombre de propriétaires de résidences semi-principales, voire secondaires, à mettre leur bien en location une partie de l’année. S’il est important de s’informer sur la législation concernant la location saisonnière de chaque ville, tant les règles diffèrent selon les territoires, l’intérêt économique pour couvrir tout ou partie des charges courantes demeure important. Les loyers étant plus élevés à la semaine, et faiblement imposés, ils permettront de rentabiliser l’achat de la propriété.

«Plus de 40% des propriétaires de résidence secondaire louent leur bien pour couvrir leurs charges d’entretien, voire leurs charges d’acquisition, telles que le remboursement de leurs mensualités d’emprunt par exemple», indique le courtier en crédit immobilier Vousfinancer dans un communiqué. Attention, en cas de revente du bien, s’il s’agit d’une résidence secondaire, le propriétaire est taxé sur les plus-values à hauteur de 36,2% en tenant compte des prélèvements sociaux, si le bien est détenu moins de trente ans. Pour en être exonéré, il faut soit que le bien soit détenu par le vendeur depuis plus de trente ans, soit qu’il s’agisse de sa seule et unique résidence principale.

Quelle imposition pour la résidence secondaire?

Parmi les charges qui pèsent sur les résidences secondaires, le poste fiscal avec celui des travaux est peut-être l’un des plus importants. Les résidences secondaires sont sujettes à des impôts spécifiques. Elles sont soumises à la taxe d’habitation. Une majoration de 5% à 60% propre à chaque commune est appliquée. Quant aux plus-values, l’imposition s’élève à 36,2% en cas plus-values réalisées et une taxe supplémentaire, de 2% à 6% du montant de la plus-value, s’applique automatiquement si cette dernière dépasse les 50.000 euros. Les résidences secondaires font partie de l’assiette d’imposition de l’impôt sur la fortune immobilière (Ifi) lorsque le patrimoine du contribuable dépasse 1,3 million d’euros net. Les résidences secondaires ne profitent pas de l’abattement de 30% sur la valeur vénale du bien à la différence de la résidence principale. Enfin, les résidences secondaires ne sont pas soumises à la contribution audiovisuelle publique.

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