Les produits immobiliers n’affichent pas la même résilience face à la crise de la Covid-19 ( crédit photo : Shutterstock )
Sommaire:
- L’impact de la crise sanitaire sur les locations de bureaux
- Covid-19, accélérateur de tendance pour l’immobilier de bureaux
- Des produits immobiliers plus ou moins résilients
- OPCI, une diversification source de résilience
- Quel avenir pour les SCPI?
- SPCI de bureaux: des rendements en sursis?
L’impact de la crise sanitaire sur les locations de bureaux
En 2020, les investissements dans les immeubles de bureaux étaient particulièrement impactés par la crise sanitaire, affichant une chute de 33%, selon les données de l’agence spécialisée en immobilier d’entreprise Savills. Cinq années plus tard, la crise se fait toujours sentir. Pour l’année, 2024, les investissements dans l’immobilier de bureaux ont ainsi reculé de 19%. Deux principaux facteurs expliquent cette baisse: le télétravail, «autour de 22% en Europe» , selon Savills, et les nouvelles normes environnementales, obligeant les propriétaires à rénover leur parc immobilier.
Covid-19, accélérateur de tendance pour l’immobilier de bureaux
Télétravail chez soi ou dans un espace de coworking , flex office (possibilité de travailler au bureau, sans poste attitré), digitalisation des outils et des modes de travail, la crise de la Covid-19 a été un accélérateur de changement dans l’immobilier de bureaux comme dans nombre de secteurs économiques. Côté usages, les mesures sanitaires ont constitué un test à grande échelle en matière de télétravail. Une part de ces nouvelles habitudes, diversement appréciées des salariés, est appelée à perdurer une fois la crise de la Covid-19 passée. Même si de plus en plus d’entreprises demandent à leurs salariés de revenir au bureau, télétravailler deux à trois jours par semaine devrait rester la norme.
Autre effet de la crise sanitaire, une attention portée à la protection de l’environnement, d’une part, et au bien-être au travail, d’autre part. Une nouvelle offre de bureaux se dessine sous l’influence du Future of Work, le travail de demain. Ces tendances durables devraient favoriser les immeubles qui affichent un haut niveau de performance énergétique. Et sur un marché devenu plus compétitif, les prestations qui proposent une meilleure protection de la santé (hygiène, qualité de l’air, lumière naturelle), une meilleure qualité de vie (végétalisation, ouverture sur l’extérieur, espaces collaboratifs et de convivialité, 5G…) et des services tels que la conciergerie, la restauration et les espaces de fitness et de détente, devraient être recherchées. Le taux d’occupation des immeubles les plus modernes serait ainsi plus élevé, avec une incidence sur la rentabilité des biens.
Des produits immobiliers plus ou moins résilients
Plusieurs instruments d’épargne permettent d’investir dans l’immobilier d’entreprise (locaux, bureaux, commerces) dans le cadre de l’assurance-vie. Chacun d’entre eux ne réagit pas de la même manière aux différentes phases de marché. En 2024, les foncières cotées, les sociétés d’investissement immobilier cotées en Bourse (SIIC), ont perdu 2,7% mais connaissent un sursaut (+2,77% en 2025) comme en témoigne l’évolution de l’indice européen EPRA. L’indice actions MSCI Europe affiche quant à lui une hausse de 7,31% en 2024, témoignant d’une bonne résistance des actions européennes dans leur ensemble.
Les Organismes de Placement Collectif dans l’Immobilier (OPCI) , des produits hybrides entre les foncières cotées et les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) ont fait preuve d’une moindre résilience face à la baisse des marchés boursiers. Dividendes réinvestis, ces fonds immobiliers ont accusé 2,8% de baisse, selon l’Aspim .
OPCI, une diversification source de résilience
Les Organismes de Placement Collectif dans l’Immobilier (OPCI) peuvent être investis dans d’autres classes d’actifs que l’immobilier. Ces produits hybrides, entre foncières cotées et SCPI, n’ont en effet l’obligation de détenir que 60% minimum d’immobilier, coté ou non. Leur portefeuille peut ainsi être investi à hauteur de 40% dans des produits monétaires, des actions ou des obligations. Une diversification qui devrait leur permettre de mieux résister à la conjoncture.
Quel avenir pour les SCPI?
La résilience des SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) apparaît meilleure. Les SCPI bénéficient en effet d’un temps de latence en termes de rendement. Les baux sont en effet souvent longs dans l’immobilier d’entreprise. Leur durée est de neuf à vingt ans. Selon leur degré de diversification dans l’immobilier de bureaux, commercial et d’habitation, ou les hôtels, les SCPI devraient cependant continuer à faire preuve de performance sur le long terme.
De plus, les SPCI sont souvent investies dans différents pays européens, où les conséquences économiques de la crise sanitaire ne se font pas sentir avec la même intensité. Cette diversification géographique est une source de résilience supplémentaire pour les SPCI à moyen terme. La diversification des biens et des locataires permet de mutualiser les risques. C’est un autre amortisseur de crise pour la pierre-papier.
SPCI de bureaux: des rendements en sursis?
Le rendement moyen des SCPI s’est établi à 4,72% en 2024, contre 4,52% en 2023, selon l’Aspim. Le rendement des SCPI se définit comme le rapport entre le revenu brut d’une année donnée et le prix de part acquéreur moyen. Mais ces chiffres attrayants ne préjugent pas des performances futures.
Le rendement des SCPI n’est en effet pas garanti. Comme tout placement, les SCPI comportent des risques. Leurs revenus dépendent de l’évolution du marché immobilier. Lorsque ce dernier se porte mal, les SCPI encaissent moins de loyers. La demande de parts de SCPI peut alors faiblir. La conjoncture immobilière peut ainsi peser également sur la valeur de parts et sur la liquidité de la pierre-papier.
