La pierre-papier est résiliente en période de crise et peut offrir des rendements proches du taux d’inflation ( crédit photo : GettyImages )
Sommaire:
- L’immobilier est une valeur refuge face à l’inflation
- SCPI, OPCI, SCI: de quoi parle-t-on?
- La pierre-papier offre de la diversification aux investisseurs
- Est-il encore possible de profiter de l’effet de levier pour investir dans la pierre papier?
- Comment choisir votre régime d’imposition pour la fiscalité de vos parts de SCPI?
L’immobilier est une valeur refuge face à l’inflation
Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) se démarquent avec une collecte nette de 2,2 milliards d’euros au premier semestre 2022, selon les chiffres de l’Aspim de juillet 2025. A l’inverse, les OPCI grand public affichent une décollecte de 580 millions d’euros sur la même période, malgré une amélioration de 54% par rapport au premier semestre 2024. Dans le détail, les SCPI diversifiées restent majoritaires (73% de la collecte), suivies des SCPI de bureaux (16%) puis celles de la santé et de l’éducation (4%).
L’attrait des investisseurs pour la pierre papier est grandissant. Plusieurs raisons expliquent cet engouement:
- Le fonctionnement des SCPI : elles pratiquent la diversification sectorielle et géographique pour leurs investissements. Cela signifie que le risque de perte est limité. En effet, la probabilité que tous les secteurs chutent en même temps est faible.
- La pierre papier peut permettre de battre l’inflation. En effet, en période de hausse des prix, les loyers augmentent. En parallèle, le taux des prêts immobiliers reste fixe. En conséquence, le montant des parts est revalorisé à la hausse.
- Les SCPI affichent des rendements intéressants: autour de 4,72%% en 2025, selon l’Aspim. Une étude de l’Institut de l’Épargne Immobilière et Foncière (IEIF) montre également que l’immobilier est un placement rentable. Selon son étude annuel «40 ans de performances comparées», les rendements moyens en immobilier sont comprises entre 4,5 et 5,5 % par an . L. Mieux, sur 30 ans, la pierre papier délivre un rendement annuel moyen proche des 10% selon l’IEIF.
SCPI, OPCI, SCI: de quoi parle-t-on?
Dans la famille pierre-papier, ces trois véhicules d’investissement présentent de nombreux points communs. Ils sont gérés par des sociétés de gestion, ils sont accessibles via un contrat d’assurance-vie et leur ticket d’entrée est faible. Cependant, leurs objectifs varient:
- Une SCPI investit ainsi dans des biens immobiliers en direct pour les louer. Elle gère ce patrimoine pour les clients ayant souscrit des parts.
- Un Organisme de Placement Collectif Immobilier (OPCI) investit dans de l’immobilier, de façon directe ou indirecte. Toutefois, il peut aussi acquérir des actifs financiers et des actifs liquides.
- Les Sociétés Civiles Immobilières (SCI), permettent aux gestionnaires d’investir dans tous types d’actifs: SCPI, OPCI, immobilier en direct…
La pierre-papier offre de la diversification aux investisseurs
La pierre papier permet aux particuliers d’investir dans des immeubles variés et dans des zones géographiques différentes. Cela peut être à Paris, en province ou en Europe. Les locataires sont aussi diversifiés. Le fait de posséder une fraction du patrimoine du Fonds permet de placer votre argent sur de nombreux biens et de répartir les risques.
Il existe plusieurs Fonds spécialisés:
- Dans l’immobilier de santé: Ehpad, cliniques, résidences seniors…,
- L’immobilier de bureaux,
- L’immobilier de logistique,
- L’immobilier de loisirs,
- L’immobilier résidentiel,
- L’immobilier de commerce…
Cette variété dilue le risque pour le porteur de parts. De plus, elle donne accès à un patrimoine auquel un investisseur aurait difficilement accès en direct: une part d’un immeuble à la défense, une autre dans une résidence étudiante à Toulouse ou encore dans un immeuble flambant neuf à Marseille…
Est-il encore possible de profiter de l’effet de levier pour investir dans la pierre papier?
Les taux d’intérêt pour les emprunts immobiliers sont aujourd’hui autour de 3%, supérieurs aux taux d’inflation (+1,2% en juin 2025, selon l’Insee).
Dans ce contexte, l’effet de levier de la dette - utiliser un emprunt pour augmenter la capacité d’investissement - est moins avantageux qu’en période d’inflation élevée. Néanmoins, ce mécanisme financier permet toujours d’augmenter votre capacité d’investissement en vous endettant. Par exemple, avec un apport de 10.000 euros et un emprunt de 10.000 euros, vous pouvez investir jusqu’à 20.000 euros et potentiellement réaliser une plus-value sur cette somme. Et la pierre-papier reste accessible grâce à un ticket d’entrée souvent inférieur à une centaine d’euros, offrant une diversification patrimoniale intéressante.
Grâce à l’effet de levier, vous pouvez acquérir un nombre de parts significatif, générant des loyers. Ces loyers remboursent, en partie, le crédit. De plus, il est possible de déduire les intérêts d’emprunt de vos revenus. Cet avantage fiscal est intéressant pour les épargnants les plus imposés. Comme pour un achat en direct, la situation de l’emprunteur, son taux d’endettement et sa capacité d’emprunt jouent sur la réalisation du montage financier. Un conseiller en investissement peut vous guider.
Comment choisir votre régime d’imposition pour la fiscalité de vos parts de SCPI?
Faut-il choisir le régime réel ou micro-foncier pour déclarer vos revenus de SCPI ? Dans certains cas, vous n’avez pas le choix. Pour relever du régime du micro-foncier, vous devez percevoir, en plus, des revenus fonciers issus d’un bien immobilier autre qu’une SCPI. Il est impératif que ce bien ne relève pas d’un dispositif de défiscalisation immobilier. Le total de vos revenus fonciers doit être inférieur à 15.000 euros. En déclarant au régime micro-foncier, vous bénéficiez d’un abattement de 30% de vos revenus fonciers bruts.
Vous pouvez aussi déclarer vos parts en SCPI sous le régime réel. Cela permet de déclarer davantage de charges et d’optimiser la fiscalité sur vos revenus fonciers. Le régime réel est plus avantageux que le micro-foncier lorsque vos charges d’investissement immobilier sont supérieures à 30% de vos revenus fonciers. Pour déterminer le montant de vos charges, vous devez additionner:
- Les frais des dépenses de réparation et d’entretien de la SCPI,
- Les primes d’assurance,
- Les provisions pour charges de copropriété régularisées,
- La taxe foncière,
- Les frais de gestion,
- Les intérêts d’emprunt.
