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Plus-value immobilière: et si vous n’aviez rien à payer?
Dernière mise à jour le : 29/11/2021

Dans certains cas, la plus-value liée à la revente d’une résidence secondaire est totalement exemptée d’impôt crédit photo : GettyImages

Dans certains cas, la plus-value liée à la revente d’une résidence secondaire est totalement exemptée d’impôt crédit photo : GettyImages

La revente d’une résidence principale est exemptée de tout impôt en cas de plus-value. Ce n’est pas le cas pour une résidence secondaire ou tout autre bien immobilier comme un terrain, par exemple. La plus-value est alors taxée au titre de l’impôt sur le revenu à 19% et des prélèvements sociaux, soit 17,2% de son montant. Pourtant, dans certains cas précis, vous pouvez échapper à la taxation. Cette possibilité dépend de la durée de détention du bien revendu, de son prix, de votre situation en tant que vendeur et parfois même de celle de l’acheteur et de ses intentions.

Sommaire:

  • La résidence principale est exclue du dispositif
  • Une exemption complète après 30 ans de détention
  • Exonération totale des biens vendus moins de 15.000 euros
  • Les retraités et les personnes handicapées peuvent être exemptés
  • Exonération des personnes en maison de retraite
  • Exemption de certaines cessions réalisées au profit de bailleurs sociaux

La résidence principale est exclue du dispositif

En immobilier, la revente d’un bien (appartement, maison ou encore terrain) déclenche une taxation au titre de l’impôt sur le revenu (IR) et des prélèvements sociaux (PS) sur la base de la plus-value réalisée. Toutefois, il existe une exception notable à ce principe puisque la revente de la résidence principale est exemptée de tout impôt.

À savoir

Pour l’administration fiscale, la résidence principale est le lieu où vous résidez effectivement et habituellement si vous disposez de plusieurs biens immobiliers. Et si vous n’en avez qu’un, il s’agit de votre lieu d’habitation au 31 décembre de l’année de perception des revenus.

Dans les autres cas, l’impôt porte donc sur la plus-value . Cette dernière se chiffre en calculant la différence entre le prix de cession tel qu’indiqué aujourd’hui dans l’acte notarié et le prix d’acquisition stipulé dans l’acte établi au moment de l’achat antérieur du même bien.

Si cette différence est négative, vous n’avez évidemment rien à payer. Si elle est positive, vous allez devoir mettre la main au portefeuille. L’impôt dû se décompose en deux parties:

  • 19% au titre de l’impôt sur le revenu (IR)
  • 17,2% au titre des prélèvements sociaux (PS).

À savoir

Dans le cas d’un bien reçu gratuitement (donation ou succession), le prix d’acquisition correspond à la valeur retenue pour calculer les droits de succession ou de donation.

La prise en compte de certains frais permet de réduire le montant de la plus-value imposable et donc le montant de l’impôt à acquitter, soit en réduisant le prix de cession (frais liés aux diagnostics obligatoires…), soit en augmentant le prix d’acquisition (charges et indemnités versées au vendeur, droits d’enregistrement…). Le prix d‘acquisition peut être majoré des dépenses de construction, de reconstruction, d’agrandissement ou d’amélioration dès lors qu’elles ont été supportées par le vendeur et réalisées par une entreprise, sous réserve de présentation des justificatifs (factures soumises à la TVA).

Mais ces ajustements sont généralement marginaux et ne réduisent donc que très partiellement l’impôt à payer. Il existe toutefois quelques rares cas où vous n’aurez aucun impôt à régler au titre de la plus-value immobilière. Compte tenu des sommes généralement en jeu, il est intéressant d’y revenir de façon détaillée.

Une exemption complète après 30 ans de détention

Le premier cas d’exemption est sans doute le plus commun. En effet, le montant de toute plus-value immobilière est diminué d’un abattement qui dépend de la durée pendant laquelle vous avez possédé le bien, à compter de six ans de détention (en deçà, vous ne bénéficiez d’aucun abattement).

Comme rien n’est jamais simple en ce domaine et que le législateur ne manque jamais d’idées, l’assiette retenue n’est pas la même pour le calcul de l’impôt sur le revenu (IR) et celui des prélèvements sociaux (PS).

Le tableau ci-après affiche les taux d’abattement successifs, de manière synthétique. Par conséquent, on en conclut qu’une plus-value est totalement exonérée d’IR après 22 ans de détention. Et qu’il en est de même au titre des PS après, cette fois, 30 ans.

Taux d’abattement pour la vente d’un bien immobilier

Durée de détention Taux d’abattement par année de détention Taux d’abattement par année de détention
Assiette pour l’IR Assiette pour les PS
Moins de 6 ans 0% 0%
De la 6e à la 21e année 6% 1,65%
22e année révolue 4% 1,60%
Au-delà de la 22e année Exonération 9%
Au-delà de la 30e année Exonération Exonération

Exonération totale des biens vendus moins de 15.000 euros

Lorsque le prix de vente d’un bien immobilier est inférieur à 15.000 euros (par exemple un terrain, une cave ou encore un box), la vente est exonérée de fait de tout impôt sur la plus-value. Et ce, quel que soit le montant de cette dernière. Ce seuil s’apprécie pour chaque bien considéré. Ainsi, cette exonération peut jouer autant de fois que nécessaire et plusieurs fois par an, le cas échéant.

Deux cas particuliers sont à rappeler:

  • En présence d’une indivision , c’est-à-dire lorsque plusieurs propriétaires se partagent la pleine propriété du bien, le seuil des 15.000 euros s’applique par rapport à la quote-part cédée par chacun des copropriétaires.
  • En présence d’un bien démembré , c’est-à-dire lorsque la nue-propriété et l’usufruit sont séparés, le seuil des 15.000 euros s’apprécie cette fois par rapport à la valeur en pleine propriété du bien vendu.

Les retraités et les personnes handicapées peuvent être exemptés

Les retraités comme les personnes titulaires de la carte “Mobilité Inclusion” (CMI) portant la mention “Invalidité” peuvent bénéficier d’une exonération totale d’impôt sur la plus-value en cas de revente d’un bien immobilier, sous réserve du respect des deux conditions suivantes lors des deux années précédant la vente:

  • Ne pas avoir été redevable de l’ impôt sur la fortune immobilière (IFI) .
  • Ne pas dépasser le seuil de revenu fiscal de référence fixé (par exemple, pour une vente réalisée en 2021, le seuil était établi à 11.098 euros pour la première part de quotient familial).

À savoir

Dans le cas d’un couple soumis à une imposition commune, l’exonération au titre de la plus-value joue même si c’est le conjoint du vendeur qui est retraité ou le seul à disposer de la CMI “Invalidité”.

Exonération des personnes en maison de retraite

Les personnes hébergées en maison de retraite ou en foyer d’accueil pour adultes handicapés bénéficient également d’une exonération d’impôt en cas de plus-value immobilière sur la revente de ce qui était auparavant leur résidence principale et est devenue, par les faits, leur résidence secondaire.

Plusieurs conditions doivent être respectées:

  • Le logement ne doit pas avoir été occupé depuis le départ de son propriétaire en maison de retraite ou en foyer d’accueil, sauf si le bien était partagé avec son conjoint ou un membre de son foyer fiscal qui y habite encore.
  • La vente doit nécessairement intervenir moins de deux ans après le départ de son propriétaire en maison de retraite ou en foyer d’accueil.
  • Le revenu fiscal de référence du propriétaire, considéré deux ans avant la date de la vente, ne doit pas dépasser un seuil fixé (par exemple, pour une vente réalisée en 2021, le seuil et de 26.097 euros pour la première part de quotient familial).

Exemption de certaines cessions réalisées au profit de bailleurs sociaux

Un particulier peut également bénéficier d’une exonération totale d’impôt sur la plus-value immobilière lorsqu’il cède un bien en vue de la réalisation de logements sociaux à un organisme spécialisé (organisme d’habitations à loyer modéré, société d’économie mixte gérant des logements sociaux…).

Dans ce cadre, l’exonération applicable est totale à partir du moment où la part des logements sociaux prévus par rapport à la surface totale des constructions du programme est égale ou supérieure à 80%.

L’exonération au titre de l’impôt sur la plus-value n’est donc que partielle si le seuil des 80% n’est pas atteint. Elle se calcule au prorata de la surface habitable des logements sociaux prévus par rapport à la surface totale de la construction. Le calcul est identique dans le cas de la vente d’un bien immobilier à un tiers privé qui s’engagerait à réaliser une part de logements sociaux.

À savoir

Si le bien est localisé dans une zone dite tendue (communes classées A et A bis) et qu’il est vendu à un tiers privé qui s’engage à y réaliser au moins 50% de logements sociaux, le taux d’abattement sur la plus-value est exceptionnellement porté à 85% pour les promesses de vente signées avant le 31 décembre 2022.

Le cas particulier de l’exonération pour l’achat de la résidence principale

Imaginez que vous êtes locataire d’un bien qui constitue votre résidence principale et, dans le même temps, propriétaire d’un bien immobilier ayant valeur de résidence secondaire (appartement, maison). La plus-value dégagée lors de la revente de votre résidence secondaire peut être exemptée d’impôt si vous vous engagez à utiliser le fruit de cette vente pour acquérir votre résidence principale. Pour ce faire, vous devez avoir été locataire de votre résidence principale (ou hébergé) pendant les quatre années précédant la vente de votre résidence secondaire. Seule la vente de logement est concernée: il n’est pas possible d’être exempté d’impôt sur la plus-value si vous revendez un terrain à bâtir ou encore un local commercial.

L’exonération de l’impôt sur la plus-value porte sur la part du prix de vente réemployée à l’achat de la résidence principale. Si le premier est supérieur au second, le solde sera soumis à la taxation “habituelle” au titre de la plus-value immobilière. Ce dispositif est également valable dans le cas d’un achat avec un prêt-relais, même si en l’espèce vous devenez propriétaire de votre résidence principale avant d’avoir vendu votre résidence secondaire. Pour ce faire, vous devez avoir mis votre résidence secondaire en vente avant la date d’achat de votre résidence principale, avoir vendu votre résidence secondaire dans un délai normal après l’achat de la résidence principale et avoir employé la somme retirée de la vente de votre résidence secondaire pour l’achat de la résidence principale et notamment pour le remboursement du prêt-relais.

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