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Les quatre différentes familles de SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier)
Dernière mise à jour le : 19/01/2021

Plusieurs types de SCPI coexistent crédit photo : CREDIT_NON_AFFICHE

Plusieurs types de SCPI coexistent crédit photo : CREDIT_NON_AFFICHE

Souscrire des parts de Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) est une stratégie intéressante pour diversifier votre patrimoine dans des actifs immobiliers de différents secteurs. Selon vos objectifs, vous pouvez investir dans l'immobilier professionnel ou résidentiel, en France ou à l'étranger, pour obtenir un rendement régulier, réaliser une plus-value à terme ou réduire vos impôts.

Sommaire:

  • Les SCPI de rendement
  • Les SCPI de plus-values
  • Les SCPI fiscales

Les SCPI de rendement

L'investissement locatif est le plus souvent synonyme d'achat d'un logement pour les particuliers. Rares sont ceux qui se tournent vers l'immobilier professionnel. Le secteur des commerces, bureaux et autres surfaces dédiées à l'activité économique est en effet un marché plus confidentiel, généralement réservé aux investisseurs institutionnels. Il est difficilement accessible, car il nécessite aussi de disposer d'un capital de départ conséquent et de solides garanties. De plus, l'immobilier professionnel est soumis à une réglementation plus complexe que celle de l'immobilier d'habitation, souvent difficile à maîtriser pour le profane.

Grâce aux SCPI de rendement, les investisseurs particuliers ont la possibilité d'accéder à l'immobilier tertiaire de manière indirecte avec un capital de départ modeste, de quelques centaines ou milliers d'euros. L'achat de parts de SCPI leur permet de devenir indirectement propriétaires d'une fraction d'un patrimoine diversifié, sur le plan sectoriel et géographique. En fonction de la stratégie de la société, ils peuvent accéder au marché des bureaux, des commerces, des hôtels... et investir dans des biens situés en France, en Europe, voire dans le reste du monde. Certaines SCPI se spécialisent dans des secteurs particuliers comme la santé, l'éducation, la logistique ou les seniors. D'autres investissent dans plusieurs secteurs d'activité (bureaux et commerces, par exemple) pour diversifier leurs risques et permettre aux investisseurs d'entrer sur des marchés différents, dont les cycles (prix de vente, niveau des loyers...) sont décalés les uns par rapport aux autres.

Les SCPI de plus-values

Certaines SCPI se spécialisent dans la valorisation du patrimoine immobilier qu'elles constituent. Leur objectif n'est pas de distribuer un revenu régulier aux porteurs de parts, contrairement aux SCPI de rendement, mais d'engendrer des plus-values à terme. Également appelées SCPI de capitalisation, elles investissent dans des logements loués, des commerces ou des bureaux à rénover ou encore dans des biens démembrés dont elles acquièrent la nue-propriété. Bref, des biens dont la valeur d'achat est décotée, mais appelée à fortement s'apprécier dans le temps.

Ce type de SCPI s'adresse principalement aux investisseurs cherchant à valoriser leur capital dans la durée, mais qui préfèrent ne pas encaisser de revenus immédiats pour ne pas alourdir leur fiscalité. L'expertise des professionnels de la société de gestion leur assure que le patrimoine de la SCPI prendra de la valeur avec les années, et qu'à la revente des biens, ils récupéreront une partie des plus-values engrangées.

Bon à savoir

Les parts de SCPI ne sont pas un placement sécurisé. Les revenus potentiels, la valeur des parts et leur liquidité peuvent varier à la hausse ou à la baisse en fonction de la conjoncture économique et immobilière. Cependant, dans une optique de long terme, elles constituent un excellent compromis entre risque et rentabilité pour les investisseurs particuliers.

Les SCPI fiscales

Les SCPI fiscales ne représentent qu'une faible part du marché des SCPI, de l'ordre de 5% à 10%. Leur objectif est d'investir dans de l'immobilier résidentiel adossé à un dispositif défiscalisant de type Pinel, Denormandie ou Malraux. Elles permettent aux investisseurs de profiter de la réduction d'impôt liée à ces dispositifs, calculée sur la base du montant de leurs souscriptions.

L'investisseur délègue à la société le soin de respecter l'ensemble des conditions imposées par le dispositif choisi (location non meublée à usage de résidence principale pendant au moins six ans, choix d'un locataire aux ressources limitées, respect d'un plafond de loyer...). De son côté, il s'engage vis-à-vis de l'administration fiscale à conserver ses parts sociales pendant toute la durée couverte par l'engagement de location pris par la société. Ce type d'investissement est idéal pour les contribuables souhaitant réaliser un investissement locatif sans contraintes, tout en bénéficiant d'un confortable bonus fiscal.

Les SCPI de déficit foncier

Certaines SCPI investissent dans des biens immobiliers nécessitant d'importants travaux. Cela leur permet de générer des déficits fonciers, répartis ensuite entre les porteurs de parts. Ces derniers peuvent a posteriori déduire la part du déficit social leur revenant des loyers produits par leurs autres biens loués et, si cela ne suffit pas, de leurs autres revenus imposables dans la limite de 10.700 euros par an. Ce type de SCPI s'adresse surtout aux investisseurs multi-bailleurs voulant réduire la pression fiscale sur leurs loyers. Les déficits déduits procurent une économie d'impôt proportionnelle au taux d'imposition du foyer: plus il est élevé et plus le gain sur l'impôt obtenu est important. Avantage supplémentaire, cette économie n'est pas limitée par le mécanisme du plafonnement global des niches fiscales, contrairement à la plupart des réductions et crédits d'impôt.

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