Gagner de l’argent facilement en mettant en location son appartement ou sa maison sur Airbnb, c’est possible crédit photo : Daniel Krason/Shutterstock / Daniel Krason
L’idée de gagner de l’argent en accueillant des voyageurs dans votre logement est séduisante et désormais répandue. En effet, cela peut être très avantageux, mais à condition de respecter la législation en vigueur et d’être attentif à quelques points clefs, notamment en matière de fiscalité. Quels montants déclarer à l’administration fiscale ? Quels formulaires et cases faut-il compléter ? Comment sont calculés les impôts sur les revenus issus des locations saisonnières ? Le contribuable doit connaître la loi pour éviter un éventuel redressement de l’administration fiscale.
Sommaire:
- Louer via Airbnb: une opération potentiellement intéressante
- Locations Airbnb de votre résidence principale: pas plus de 120 jours par an
- Faut-il déclarer sa location sur Airbnb en mairie?
- Les revenus des locations Airbnb doivent-ils être déclarés aux impôts?
- Vos revenus Airbnb sont-ils imposés au régime LMNP?
- Quel régime fiscal choisir en tant que LMP: régime réel ou micro-BIC?
- Airbnb transmet les revenus tirés de la location à l’administration fiscale
- Quel prix tirer de votre location saisonnière?
Louer via Airbnb: une opération potentiellement intéressante
En France, 400.000 loueurs de logements sont référencés sur la plateforme de mise en relation Airbnb. Selon le site Internet, le revenu médian de ces propriétaires est de 2.100 euros par an. Ce montant peut donner envie à quelques propriétaires ou locataires (quand ils disposent de l’autorisation de leur bailleur) de se renseigner sur le fonctionnement de ces locations saisonnières.
Pour louer votre logement sur Airbnb, il suffit de créer un compte et de publier votre annonce depuis votre espace client. Ces deux premières étapes sont gratuites et relativement faciles à réaliser. Quand le logement est réservé, la plateforme Airbnb prélève environ 3% de commission dès la première réservation.
Locations Airbnb de votre résidence principale: pas plus de 120 jours par an
En France, la législation s’est progressivement durcie concernant les locations saisonnières de résidences principales. Lorsque vous en louez une, elle devient un «meublé de tourisme . Un même locataire temporaire peut rester jusqu’à 90 jours dans votre logement.
Au total, en tant que propriétaire, vous pouvez louer votre résidence principale jusqu’à 120 jours par an, soit 4 mois complets. En effet, vous êtes supposé y vivre au moins 8 mois dans l’année. Cette règle s’applique dans toutes les villes de France, mais Airbnb prévoit un blocage automatique des réservations dans certaines communes, dont Paris, Lille, Lyon, Annecy, Bordeaux, Menton, ou encore Sète.
À noter
Cette limitation ne vous concerne pas si vous louez une chambre privée dans votre résidence principale. Les résidences secondaires ne sont pas concernées non plus par cette limite de 120 jours.
Faut-il déclarer sa location sur Airbnb en mairie?
Lorsque vous louez votre logement via la plateforme Airbnb, vous devez déclarer votre activité à la mairie. Il est nécessaire de demander un changement de destination du bien immobilier. En effet, le logement n’est plus seulement un local d’habitation, mais devient un logement «meublé de tourisme».
Dans la plupart des grandes villes françaises, vous devez déclarer la mise en location de votre logement en mairie avant de commencer la diffusion de votre annonce. Ainsi, vous obtenez un numéro d’enregistrement et cette immatriculation doit figurer dans l’annonce comme dans le contrat de location. En cas de doute, il est préférable de poser la question à votre mairie pour confirmer vos éventuelles obligations. Lorsque vous habitez dans un immeuble, le règlement de copropriété précise si la location saisonnière est autorisée ou interdite. En effet, la mise en location d’un logement via Airbnb est soumise aux réglementations des locations saisonnières .
À noter
Pour lutter contre de nombreuses dégradations et des fêtes non autorisées dans des logements loués, Airbnb a adopté de nouvelles restrictions en 2020. Les réservations réalisées par des voyageurs de moins de 25 ans peuvent être bloquées par la plateforme.
Les revenus des locations Airbnb doivent-ils être déclarés aux impôts?
Les revenus liés à la location d’une ou plusieurs pièces de votre logement via des plateformes comme Airbnb sont soumis au même régime d’imposition que la location classique d’un bien immobilier . Ainsi, l’argent gagné comme hôte sur Airbnb constitue un revenu imposable. Celui-ci doit être déclaré à l’administration fiscale, dans le cadre de votre déclaration de revenus annuelle. Vous pouvez accéder à tout moment au récapitulatif de vos transactions et à vos revenus bruts dans l’onglet «Performance» de votre compte hôte sur la plateforme Airbnb.
À noter
Les locations saisonnières dont le montant est inférieur à 760 euros par an sont exonérées d’imposition et ne sont pas à déclarer. Cela vaut indépendamment du nombre de pièces louées. Au-delà de ce montant, les revenus doivent être déclarés à l’impôt sur le revenu.
Vos revenus Airbnb sont-ils imposés au régime LMNP?
Pour l’administration fiscale, louer son logement via la plateforme Airbnb est considéré comme une activité commerciale. La procédure pour déclarer les revenus tirés des locations saisonnières est variable selon votre profil. Ainsi, vous êtes considéré comme Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) si au moins une des conditions suivantes est remplie:
- les recettes annuelles tirées de cette activité de location par l’ensemble des membres de votre foyer fiscal sont inférieures à 23.000 euros ;
- les recettes sont inférieures au montant total des autres revenus d’activité de votre foyer fiscal (salaires, autres bénéfices industriels et commerciaux...).
Dès lors, vous devez déclarer vos recettes à l’administration fiscale, mais n’avez pas à payer de cotisations sociales. De plus, l’administration fiscale a mis en place un abattement minimal de 305 euros. Dans ce cas, si vos recettes annuelles sont inférieures à 305 euros, vous n’avez aucun impôt à payer. Dans le cadre du régime micro-BIC, vous n’êtes pas non plus redevable de la TVA.
Quel régime fiscal choisir en tant que LMP: régime réel ou micro-BIC?
Quand vos revenus excèdent 23.000 euros, vous êtes considéré comme un Loueur en Meublé Professionnel (LMP). Quand vos recettes annuelles dépassent les 72.600 euros, vous êtes automatiquement soumis au régime réel , soit le régime le plus adapté aux professionnels. Quand vous percevez entre 23.000 et 72.600 euros, vous avez le choix entre deux statuts sociaux:
- le régime micro-entrepreneur,
- le régime des travailleurs indépendants, dit «régime réel .
Le plus souvent, le régime micro-entrepreneur est choisi: les démarches de création de statut et de gestion quotidienne sont relativement simples. De plus, le régime permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50%, correspondant aux charges du logement, sur les revenus que vous percevez. Pour déterminer si ce régime est plus avantageux pour vous que le régime réel, évaluez le montant de vos charges. Si celui-ci est inférieur à l’abattement forfaitaire de 50%, alors ce régime est avantageux pour vous. Quand vous optez pour ce régime, il vous suffit de reporter vos revenus annuels dans la catégorie du régime dit « micro-BIC » (Bénéfices Industriels et Commerciaux) de votre déclaration complémentaire 2042C Pro. Le montant annuel des recettes doit être reporté dans la case 5ND.
Vous pouvez aussi choisir de relever du régime dit «réel». Dans ce cas, vous déclarez le montant net de frais et charges dont vous vous êtes acquitté au titre de la possession de votre logement. L’abattement forfaitaire ne s’applique pas. Quand vous remboursez un prêt lié à l’achat de votre bien, par exemple, vos intérêts d’emprunt peuvent être déclarés. Ce régime est intéressant pour vous quand le montant de vos frais et charges est supérieur à 50% de vos revenus de location saisonnière. Leur montant est à reporter sur un formulaire annexe, le 2031-SD.
Dans quelle situation faut-il profiter de l’abattement de 50% sur les revenus locatifs?
Dans cet exemple, l’abattement de 50% est pertinent pour vous si vos charges sont inférieures à 19.800 euros. Dans le cas contraire, c’est-à-dire si le montant de vos charges est supérieur à 19.801 euros, alors vous aurez intérêt à choisir le régime réel. En effet, vos charges excèdent 50% de vos revenus. Or, le régime réel vous garantit un abattement égal au montant réel de vos charges. Ainsi, si vos charges réelles sont de 20.000 euros, votre impôt est calculé sur la base de 19.600 euros. Par ailleurs, les revenus issus des locations saisonnières et supérieurs à 23.000 euros sont soumis aux contributions sociales, au taux de 17,2%.
Le calcul de vos impôts sur les revenus issus de la location saisonnière via une plateforme collaborative peut être amoindri dans le cadre du régime micro-BIC. En effet, seuls 50% de vos revenus sont pris en compte par l’administration fiscale. Par exemple, un revenu annuel de 39.600 euros est imposé sur la base de 19.800 euros (50% de 39.600), si vous déclarez votre situation au régime micro-BIC.
Airbnb transmet les revenus tirés de la location à l’administration fiscale
En France, comme à travers le monde, louer un logement sur Airbnb ou une autre plateforme est une pratique de plus en plus fréquente. L’administration fiscale surveille de près ces activités. Depuis 2020, les sites collaboratifs sont tenus de transmettre à l’administration fiscale l’identité de leurs utilisateurs et le montant des revenus tirés de la location. Toutefois, cela ne dispense pas les contribuables de déclarer leurs revenus locatifs saisonniers. En cas de fraude, l’administration fiscale a trois ans pour effectuer un redressement.
À savoir
Si vous faites l’objet d’un redressement fiscal pour fraude, vous devez payer une majoration de 10% et des intérêts de 0,2% par mois de retard.
Quel prix tirer de votre location saisonnière?
Les locations proposées via le site Airbnb génèrent des revenus différents selon les villes. C’est à Paris que les locations à la nuitée coûtent le plus cher (85 euros par nuitée*). Suivent Strasbourg et Lille (74 euros*), puis Nice (69 euros*), Lyon (68 euros*), les villes basques Biarritz, Anglet et Bayonne (66 euros*), puis Marseille (63 euros*). Hors des grandes villes, le tarif au mètre carré est moins onéreux.
*Source: Statista, 2017.
Les actions de certaines villes contre les plateformes de locations saisonnières
Colmar, Deauville, Paris, Lyon… de plus en plus de villes traquent les locations saisonnières gérées via les plateformes comme Airbnb. Pour les élus de certaines communes, ces locations en meublés de tourisme participent à l’augmentation générale des loyers et des prix de vente. En conséquence, les habitants de ces villes peuvent difficilement se loger dans des conditions financières acceptables. C’est pourquoi les mairies ont durci les règles en matière d’enregistrement pour louer sa résidence principale ou sa résidence secondaire. Notamment dans les villes de plus de 200.000 habitants et celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne où il faut obligatoirement demander l’autorisation de changement d’usage. Certaines villes vont encore plus loin. C’est le cas par exemple de Saint-Malo ou Paris, avec la mise en place de quotas de logements autorisés à la location touristique dans les zones les plus tendues.
