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Imposition des revenus locatifs: micro foncier ou réel?
Dernière mise à jour le : 04/02/2020

macgyverhh/Shutterstock / macgyverhh

Les loyers générés par la location d'un bien immobilier vide constituent des revenus fonciers et sont soumis à l'impôt. Pour déclarer vos revenus locatifs, deux cadres fiscaux existent. Le premier est le régime micro-foncier et le second est le régime dit réel. Le niveau de vos revenus fonciers détermine votre régime d'imposition.

Les loyers réellement encaissés constituent vos revenus fonciers. S'y ajoutent les revenus tirés de vos parts de SCI (Société Civile Immobilière) ou SCPI (Société Civile de Placement Immobilier). Certaines recettes exceptionnelles comme les subventions de l'Agence nationale pour l'amélioration de l'habitat (Anah) ou les indemnités d'assurance sont également à intégrer à votre déclaration. Les charges locatives payées par le locataire ne sont pas à déclarer.

Régime Micro-foncier ou régime réel

Vous relevez de plein droit du régime micro-foncier lorsque vous réunissez simultanément ces deux conditions: le montant brut (hors charges) des loyers et des autres recettes locatives perçus par votre foyer fiscal n'excède pas 15 000 € par an ; vous ne possédez aucun bien locatif soumis à un dispositif excluant l'application du microfoncier (bien loué dans le cadre du dispositif Robien ou Cosse, par exemple). Si vous y avez intérêt, vous pouvez renoncer au micro-foncier et opter pour le régime réel d'imposition.

L'ensemble des revenus fonciers de votre foyer fiscal sont à prendre en compte pour choisir entre régime micro-foncier et régime réel. En effet, si vous disposez de plusieurs biens immobiliers en location, les revenus générés par chacun d'entre eux se cumulent. Par ailleurs, si votre conjoint (ou une personne à charge) encaisse des revenus locatifs, ils doivent également être comptabilisés.

Le régime micro-foncier: l'avantage de la simplicité

Le régime micro-foncier permet de bénéficier d'un abattement fiscal forfaitaire égal à 30 % des loyers effectivement perçus. Cet abattement est appliqué automatiquement par l'administration fiscale. En contrepartie, aucune autre déduction n'est possible.

Les loyers doivent provenir d'une location ne relevant d'aucun régime fiscal particulier (Périssol, Besson, Robien, Borloo, Cosse, Borloo ancien, Scellier intermédiaire, résidences de tourisme, monuments historiques). Cependant, le régime micro-foncier est applicable aux revenus locatifs bénéficiant des dispositifs Pinel, Denormandie et Malraux.

Dans quel cas faut-il choisir le régime réel?

Si vos revenus fonciers sont inférieurs à 15.000 €, vous avez le choix entre les deux régimes. Vous avez intérêt à choisir le régime réel lorsque vos charges déductibles de l'année mais aussi des deux années suivantes représentent plus de 30% de vos revenus fonciers. Cette option est en effet irrévocable pour trois ans. Elle est ensuite reconduite de manière tacite d'année en année, tant que vous ne la dénoncez pas.

Le régime réel peut générer un déficit foncier

Dans le cadre du régime réel, le revenu foncier imposable est calculé en déduisant des loyers le montant réel des charges. Ces dernières comprennent les frais de gestion et d'assurances des biens, les dépenses d'entretien et de réparation, la taxe foncière, les provisions pour charges de copropriété et les éventuels intérêts d'emprunts liés à l'achat du ou des biens.

Le régime réel peut permettre de dégager un déficit foncier imputable sur vos autres revenus imposables à hauteur de 10 700 €. La fraction excédentaire est reportable sur vos revenus fonciers des dix années suivantes.

Comment déclarer vos revenus locatifs?

Pour le micro-foncier, vos recettes locatives sont à reporter sur votre déclaration de revenus n° 2042. En cas d'imposition au régime réel, une déclaration spécifique doit être faite en utilisant le formulaire n° 2044 (le n°2044 spécial est nécessaire pour les logements bénéficiant de certains dispositifs fiscaux).

La simplicité du régime micro-foncier constitue un véritable avantage. Pour autant, si vous avez le choix entre les deux régimes, choisissez le plus attractif pour maximiser votre rendement locatif.

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