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4 questions sur les appels de charges de copropriété
Dernière mise à jour le : 30/11/2018

PIXEL to the PEOPLE/Shutterstock / PIXEL to the PEOPLE

En tant que propriétaire d'un appartement, vous recevez régulièrement des appels de charges. Ces derniers peuvent vous paraître opaques, voire incompréhensibles. Voici les réponses aux quatre questions les plus courantes pour y voir plus clair.

A quoi correspondent les appels de charges?

Les charges d'une copropriété regroupent les dépenses liées à l'administration de l'immeuble (primes d'assurance, honoraires du syndic, impôts...), à son entretien (jardinier, produits de nettoyage, enlèvement des ordures, remplacement ...), à sa maintenance (remplacement d'un porte, nettoyage d'une canalisation...) et à son fonctionnement (eau, gaz, électricité, ascenseur...).

En début d'année, le syndic établit un budget prévisionnel visant à couvrir ces charges. Une fois ce budget voté par l'assemblée générale des copropriétaires, il est divisé en quatre parties égales. Ainsi, les copropriétaires doivent chaque trimestre payer collectivement un quart du budget prévisionnel. Ce sont les appels de charges ou provisions sur charges.

Une inexorable hausse des charges de copropriété

Selon l'Observatoire National des Charges de Copropriété, ces dernières progressent beaucoup plus vite que l'inflation. Sur les neuf dernières années, la hausse moyenne ressort à + 3,25 % par an. Seule l'année 2014 a été marquée par une baisse en raison d'un hiver doux ayant engendré une chute des dépenses énergétiques.

Comment est calculée la répartition des appels de charges?

Les appels de charges ne sont pas répartis uniformément entre les copropriétaires. La répartition se fait en fonction de la quote-part de chaque appartement.

La surface constitue un premier critère. Ainsi, la surface totale de l'immeuble et de chaque appartement est exprimée en tantièmes ou millièmes. Pour un appartement de 100 millièmes dans une copropriété de 1.000 millièmes, l'appel de fonds représente 10 % de la somme totale demandée aux copropriétaires. Par ailleurs, pour certains équipements de l'immeuble, une clé de répartition vient majorer ou minorer la part de charges de chaque appartement en fonction de l'avantage retiré de l'équipement. Pour un ascenseur, la clé de répartition va par exemple majorer la quote-part des appartements situés aux étages les plus élevés.

Les travaux sont-ils inclus dans les appels de charges?

Non, les gros travaux votés en assemblée générale font l'objet d'appels de charges distincts. Les copropriétaires décident de la date et la fréquence de ces appels supplémentaires. En outre, ces appels de charges dépendent de la surface de l'appartement mais aussi de la clé de répartition entre les différentes cages d'escalier et bâtiment. Celle-ci est indiquée dans le règlement de copropriété.

Quand a lieu la régularisation?

En fin d'année, le syndic compare les dépenses réelles avec la somme des provisions versées par les copropriétaires au cours des 12 derniers mois. En cas de trop-perçu (ce qui est rare), celui-ci est imputé sur les appels de charges de l'année suivante. En cas de provisions insuffisantes, le syndic va communiquer la somme manquante aux copropriétaires lors de l'assemblée générale. Après le vote, le syndic réalise un nouvel appel de fonds pour la régularisation.

Les appels de charges sont répartis entre les copropriétaires en fonction de la surface de leur appartement et l'avantage tiré des équipements communs. Les gros travaux nécessitent des appels de charges distincts.

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