Quels placements pour se bâtir un apport pour un achat immobilier ?

information fournie par Café de la Bourse •07/06/2025 à 08:30

Pour acheter un bien immobilier, les banques exigent souvent un apport initial conséquent, de l'ordre de 10 % du prix, afin de couvrir les frais de notaire et frais d'agence. Mais plus l'apport est conséquent, plus le dossier de demandes de prêt a de chances d'être accepté par les banques auprès de qui vous déposez votre demande.

De plus, un apport important permet de réduire le montant à emprunter pour financer son acquisition immobilière et donc la durée du prêt et le coût de ce dernier, c'est pourquoi il s'agit d'un point crucial pour les particuliers désirant se lancer dans un achat immobilier.

Découvrez les différents placements qui vous permettront de vous constituer votre apport initial, tout l'enjeu étant de faire fructifier les sommes épargnées tout en conservant une bonne liquidité et une protection des fonds à mesure qu'approche la date à laquelle vous souhaitez réaliser votre projet immobilier.

Assurance vie : la solution à privilégier

Pour se constituer un apport, l'enveloppe qui nous semble la plus appropriée est l' assurance vie . Vous pourrez ainsi investir sur les marchés financiers et notamment sur le marché actions via des titres vifs et ETF répliquant de grands indices boursiers peu chargés en frais pour faire fructifier votre patrimoine. En effet, sur le long terme, les actions représentent la classe d'actifs la plus rémunératrice.

Mais vous pourrez aussi placer une partie de votre encours sur le fonds euros de l'assurance-vie, majoritairement investi en obligations et garanti en capital mais peu rémunérateur, afin de sécuriser une partie de votre épargne. Vous pourrez à mesure que date d'achat se rapproche faire basculer les fonds détenus sur les unités de compte vers le fonds euros pour prendre de moins en moins de risque et être certain de disposer des sommes nécessaires au moment de votre acquisition immobilière.

PEA ou livrets : les solutions alternatives

Il existe toutefois des solutions alternatives à l'assurance vie. Pour les profils peu averses au risque et/ou qui disposent d'un horizon d'investissement long, à savoir 5 à 10 ans, il nous paraît intéressant d'investir en Bourse avec un PEA. L'investissement sur les principaux indices bousiers via des ETF éligibles au plan épargne en actions permet de bénéficier du rendement très attractif des marchés boursiers sur le long terme tout en profitant d'un cadre fiscal attractif. En effet, l'indice MSCI World qui réplique la performance d'environ 1 600 sociétés cotées au niveau mondial affiche un rendement moyen annualisé depuis sa création de près de 10 % par an.

De quoi faire grossir son apport initial significativement si l'on dispose d'un peu de temps et que l'on accepte une dose de risque. En outre, rappelons que le plan d'épargne en actions permet, au-delà de 5 ans de détention du plan, de bénéficier d'une exonération de l'impôt sur les plus-values et seuls les prélèvements sociaux sont dus. Ainsi, les gains sont taxés à 17,2 % seulement en cas de retrait.

Pour les profils très averses au risque et/ou qui disposent d'un horizon investissement court terme, il est aussi possible de recourir aux livrets bancaires. On remplira d'abord en priorité les livrets de l'épargne réglementée qui permettent de bénéficier d'une exonération totale d'impôt et de prélèvements sociaux. Ainsi, les gains ne sont absolument pas taxés.

Le livret le plus attractif est le livret d'épargne populaire (LEP), avec un taux de 3,5 %, à souscrire d'urgence si vous êtes éligible. Il est en effet accessible sous conditions de ressources. Notez que son plafond est de seulement 10 000 euros. Vous pourrez aussi souscrire au livret A et au LDDS, tous deux présentant un taux de 2,4 % et un plafond de 22 950 euros pour le livret A et 12 000 euros pour le LDDS. Vous pourrez bien sûr compléter ces livrets réglementés avec des livrets bancaires fiscalisés, avec des plafonds bien plus conséquents, voire sans plafonds. Attention, si tous ces livrets sont taxés de manière identique (flat tax à 30 % ou barème de l'impôt sur le revenu + 17,2 % de prélèvements sociaux si cela est plus avantageux pour vous), ils ne présentent pas les mêmes rendements. Faites donc bien attention aux taux proposés, et notamment aux éventuels taux boostés qui pourront significativement faire grimper la performance de ce placement sur le (très) court terme.

Lire également notre dossier spécial "premier achat immobilier"

PEL et CEL : les solutions à éviter

Enfin, que faut-il penser des placements de l'épargne réglementée - le PEL et le CEL - spécifiquement destinés à financier un achat immobilier ? Il s'agit selon nous d'une très mauvaise idée. Ses placements à capital garanti sont très peu rémunérateurs : le PEL affiche un taux de 1,75 % et le CEL de 1,5 %. De plus, ses placements sont fiscalisés et vous devrez donc opter soit pour la flat tax à 30 %, soit une taxation au barème de l'impôt sur le revenu +17,2 % de prélèvements sociaux si cela est plus avantageux pour vous. Le rendement net d'imposition sera donc bien inférieur au livret A et LDDS, mais aussi aux meilleurs livrets bancaires fiscalisés et aux fonds euros de l'assurance vie. En outre, le plafond de ces produits est assez limité (61 200 euros pour le PEL et 15 300 euros pour le CEL), alors même que les livrets bancaires fiscalisés comportent des plafonds très élevés, voire inexistants, le plafond du fonds euros de l'assurance vie est lui aussi illimité.

Peut-être envisagez-vous de souscrire ces placements afin de bénéficier d'un taux garanti attractif ? Le PEL et le CEL permettent en effet de bénéficier d'un aux garanti de 2,95 % plutôt attractif, mais attention car ce taux ne peut être souscrit que 18 mois après l'ouverture d'un CEL et 4 ans (!) après l'ouverture d'un PEL. Compte tenu du contexte actuel d'assouplissement monétaire, pas sûr que ce taux soit encore avantageux à ce moment-là. De plus, le montant concerné par ce prêt est limité à 92 000 euros dans le cas d'un PEL et 23 000 euros dans le cas d'un CEL (et ces deux plafonds ne se cumulent pas, si l'on possède les 2 enveloppes, le plafond est fixé à 92 000 euros).

Il est donc peu recommandé de souscrire PEL ou CEL en vue de se constituer un apport en vue d'un achat immobilier. Privilégiez l'assurance vie, les livrets bancaires, voire le PEA si vous avez du temps devant vous et une faible aversion au risque.