Caroline veut maximiser son rendement locatif grâce aux dispositifs fiscaux information fournie par Le Particulier 07/06/2025 à 08:00
Sommaire:
- La situation de Caroline, souhaitant tirer profit au maximum de la location de ses biens
- Cashflow immobilier: de quoi parle-t-on exactement?
- Denormandie: Caroline réfléchit à défiscaliser via la rénovation
- Quelle rentabilité pour Caroline en investissant en Denormandie?
Caroline étudie le statut LMNP au régime réel pour réduire son imposition sur les loyers- Déficit foncier: Caroline peut déduire les travaux de son revenu global
La situation de Caroline, souhaitant tirer profit au maximum de la location de ses biens
Caroline, 35 ans, est ingénieure dans le secteur de la chimie, à Lyon. Elle vit dans un confortable T3 acheté en 2019 dans le quartier de Monplaisir (8e). Pour acquérir son logement, Caroline a emprunté 180.000 euros à sa banque. Elle rembourse chaque mois 740 euros.
La jeune femme perçoit un salaire de 46.000 euros brut annuel, soit 2990 euros net mensuel. Le montant de son impôt sur le revenu s’élève à près de 5600 euros, soit 486 euros prélevés chaque mois. Caroline a perçu un héritage à hauteur de 50.000 euros. Elle souhaite faire fructifier cet argent en se constituant un patrimoine immobilier. Sa banque est prête à lui financer son projet d’achat locatif à hauteur de 100.000 euros. En tout, elle dispose donc d’un budget de 150.000 euros pour finaliser son projet. Son objectif est double: dégager du cash-flow et alléger sa fiscalité grâce aux dispositifs de défiscalisation.
L’ingénieure explore les principaux dispositifs de défiscalisation immobilière: Denormandie, le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) et le déficit foncier. Ce sont trois leviers aux logiques fiscales différentes, mais complémentaires dans une stratégie d’optimisation.
Cashflow immobilier: de quoi parle-t-on exactement?
Le cash-flow immobilier représente le flux de trésorerie net généré chaque mois ou chaque année par un bien locatif. Pour le calculer, il faut déduire toutes les charges des loyers perçus:
- Les mensualités du crédit immobilier (capital + intérêts),
- Les charges de copropriété non récupérables,
- Les assurances (propriétaire non occupant, loyers impayés),
- La taxe foncière,
- Les frais de gestion locative (le cas échéant).
On parle de cash-flow positif quand le bien rapporte de l’argent tous les mois après paiement des charges. A l’inverse, un cash-flow négatif implique que le bien coûte de l’argent chaque mois à son propriétaire. Ce dernier doit alors compenser le déficit à l’aide de ses revenus personnels.
Denormandie: Caroline réfléchit à défiscaliser via la rénovation
Caroline s’intéresse au dispositif Denormandie. Il permet une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 21% du montant total de l’opération (achat + travaux). Pour en bénéficier, il faut acheter un bien ancien à rénover dans une commune éligible et le louer à des personnes ayant des ressources limitées pendant 6, 9 ou 12 ans.
Caroline est séduite par la perspective de réduction d’impôt. Elle repère un T3 à Vienne (Isère). Il est à vendre pour 85.000 euros. Le montant des travaux est estimé à 50.000 euros, soit un budget total de 135.000 euros. La réduction d’impôt totale de Caroline s’élèverait alors à:
135.000 X 21% = 28.350 euros (2362 euros par an pendant 12 ans).
Avec cet achat, la fiscalité annuelle de Caroline peut passer de 5585 euros à 3223 euros par an.
Quelle rentabilité pour Caroline en investissant en Denormandie?
Concernant le cashflow de son investissement locatif, Caroline le détermine en fonction de la surface du bien, du plafond des loyers et des charges à venir. Situé en zone B2, le plafond des loyers du logement est fixé à 9,83 euros du m². Le logement mesure 63m². Il faut encore appliquer un coefficient multiplicateur dont la formule est la suivante: Coefficient = 0,7 + (19 / Surface totale). Dans le cas du logement repéré par Caroline, le coefficient multiplicateur est de 1,0016 (0,7 + 19 / 63). Le loyer maximum se calcule ensuite ainsi: Surface totale (63) × Plafond de loyer (9,83) × Coefficient (1,0016). Caroline pourra demander un loyer mensuel de 620 euros par mois.
L’ingénieure poursuit ses calculs, en intégrant cette fois le coût de son emprunt bancaire et des charges estimées pour ce bien. En empruntant 100.000 euros à un taux de 3,5% sur 20 ans, elle rembourse des mensualités de 580 euros à sa banque. Elle doit aussi payer:
- La taxe foncière (80 euros),
- Une assurance propriétaire non occupant et de loyers impayés (20 euros),
- Des charges de syndic (40 euros),
- Des frais de gestion locative correspondant à 8% des loyers (62 euros).
Total = 202 euros.
Avec des loyers de 620 euros et des dépenses de 782 euros (580 d’emprunt + 202 de charges diverses), Caroline obtient un cashflow négatif. Toutefois, avec un avantage fiscal de 2362 euros annuels, l’opération devient nettement plus intéressante. Et dans 12 ans, Caroline aura la possibilité d’augmenter le montant de ses loyers.
Caroline étudie le statut LMNP au régime réel pour réduire son imposition sur les loyers
La location meublée avec le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) permet de bénéficier de l’amortissement comptable du bien, des meubles et des frais d’acquisition. Cela a pour effet de neutraliser la fiscalité sur les loyers pendant plusieurs années.
Caroline poursuit ses recherches et envisage cette fois d’acheter un studio ou un T1 bis dans une ville étudiante, par exemple Villeurbanne. Son budget de 150.000 euros doit inclure l’ameublement du logement. Avec ce budget, elle peut acheter un T1 bis neuf de 32 m². En comparant les loyers du marché, elle estime pouvoir louer un tel bien pour environ 780 euros par mois. Ses charges s’élèveraient à 220 euros mensuels. Avec un cashflow négatif de 20 euros ((580 + 220) - 780), son bien s’autofinance quasiment. Toutefois, l’investissement locatif de Caroline va devenir vraiment intéressant une fois l’impact fiscal du statut LMNP au régime réel intégré au calcul.
Dans cette situation, Caroline peut en effet déduire de ses impôts:
- Ses intérêts d’emprunt (2300 euros),
- Ses charges de copropriété et d’entretien (500 euros),
- Ses cotisations d’assurance (30 euros),
- La taxe foncière (600 euros),
- Les frais de gestion (400 euros),
Total = 3800 euros déductibles.
En outre, d’autres amortissements sont possibles. C’est l’intérêt majeur du LMNP au réel. La déduction d’impôt s’étend à:
- La valeur du bien immobilier (hors terrain), à amortir sur 25 à 30 ans, en général. Dans le cas de Caroline, cela représente environ 4000 euros par an.
- Le mobilier (lit, table, électroménager...), il est amorti sur 5 à 7 ans, pour environ 1400 euros par an.
- Les frais de notaire ou travaux initiaux, également amortissables, pour environ 500 euros par an.
- Chaque année, Caroline peut déduire 5900 euros d’amortissement en plus des 3800 euros de charges réelles. Soit 9700 euros annuels. Ainsi, le statut LMNP doit permettre à Caroline d’effacer complétement le montant des loyers annuels perçus, s’élevant à 9360 (780x12) de ses impôts sur le revenu.
Déficit foncier: Caroline peut déduire les travaux de son revenu global
Dernier levier envisagé par Caroline: le mécanisme du déficit foncier, souvent sous-estimé. En cas de travaux importants, il permet de déduire jusqu’à 10.700 euros de charges par an du revenu global imposable. Caroline, avec ses 5585 euros d’impôts annuels, peut donc l’utiliser pour ramener temporairement sa facture fiscale à zéro.
Elle repère un grand T2 situé à Saint-Étienne. Vendu 85.000 euros, il nécessite des travaux de rénovation à hauteur de 60.000 euros. Elle pourra le louer 700 euros par mois.
Dans le régime foncier réel, Caroline peut déduire de ses loyers:
- Les intérêts d’emprunt (environ 2200 euros/an),
- La taxe foncière, les charges de copropriété, l’assurance... (1000 euros),
- Les travaux d’entretien, réparation et amélioration (soit ici 65.000 euros, répartis sur plusieurs années selon l’ampleur des travaux).
Caroline peut donc imputer 10.700 euros de déficit foncier sur son revenu global, dès la première année. L’excédent de déficit foncier peut faire l’objet d’un report. Il est déduit pendant six ans de l’ensemble de ses revenus.
Le déficit foncier est intéressant mais il présente une contrainte de taille pour Caroline: pour profiter des avantages fiscaux, elle doit louer le logement pour une durée d’au moins 9 ans, sans possibilité de le vendre. Or, elle craint de faire face à des difficultés financières et d’être dans une situation sans recours. Caroline préfère savoir son argent disponible, du moins récupérable, en cas d’imprévu.
L’ingénieur va donc finalement investir dans un bien immobilier avec le statut LMNP. Les loyers sont plus importants qu’avec le dispositif Denormandie et chaque année, elle peut l’augmenter en suivant l’évolution de l’inflation. En outre, la déclaration au réel lui permet de ne pas payer d’impôt sur ses loyers pendant plusieurs années. La jeune femme a donc réussi à conjuguer ses deux objectifs: réduire sa fiscalité tout en se dégageant un cashflow immobilier intéressant.