Bailleur : que se passe-t-il si vos locataires se séparent ?

information fournie par BoursoBank •02/09/2025 à 12:00

Lorsqu'on gère un bien immobilier locatif, la première préoccupation en tant que bailleur est de se prémunir des risques de loyers impayés en choisissant des locataires sérieux et solvables. On pense moins en revanche à ce qu'il adviendra du bail si les locataires sont en couple et qu'ils décident de se séparer…

En acceptant de louer votre bien immobilier à un couple, vous pensiez faire un choix sécurisant, deux sources de revenus étant un gage de stabilité financière pour vos locataires et une protection supplémentaire contre les risques de loyers impayés pour vous.

Mais la vie n'étant pas un long fleuve tranquille, voici que votre couple de locataires se sépare. Quelles en sont les conséquences pour vous en tant que bailleur ? Que va devenir votre bien locatif ? Comment savoir qui va rester et qui va partir ?

Quelles conséquences si vos locataires sont mariés ?

Chacun des époux est considéré comme titulaire du bail, quel que soit le régime matrimonial et même si le bail avait été signé avant le mariage par un seul des époux.

L'article 1751 du Code civil pose en effet que «le droit au bail du local, sans caractère professionnel ou commercial, qui sert effectivement à l'habitation de deux époux, quel que soit leur régime matrimonial et nonobstant toute convention contraire et même si le bail a été conclu avant le mariage, ou de deux partenaires liés par un pacte civil de solidarité, dès lors que les partenaires en font la demande conjointement, est réputé appartenir à l'un et à l'autre des époux ou partenaires liés par un pacte civil de solidarité».

Lors de la séparation, l'époux qui veut quitter le logement donne son préavis au bailleur ou l'agence de gestion locative et le bail se poursuit avec l'époux restant.

Toutefois, l'époux qui a donné son préavis reste solidaire, c'est-à-dire qu'en cas de défaillance du locataire resté dans le logement, il est obligé de payer le loyer et les charges dus. Cette solidarité perdure jusqu'à ce que l'époux restant donne lui aussi son préavis ou jusqu'à ce que le divorce soit officiellement inscrit sur l'acte d'état civil.

Il est possible de demander au bailleur, s'il l'accepte, la signature d'un avenant au bail de location pour dénoncer cette clause de solidarité.

En cas de conflit, si les deux époux souhaitent se maintenir dans le logement, c'est le juge des contentieux de la protection qui tranche, ou le juge aux affaires familiales si des enfants vivent également dans le logement.

En cas d'abandon de domicile, l'époux restant dispose d'un droit exclusif sur le bail, sauf s'il y renonce et donne son préavis.

Bon à savoir : si aucun des locataires ne souhaite se maintenir dans les lieux, il s'agit d'une fin classique de bail. Ils devront donc, séparément ou ensemble vous adresser un courrier de résiliation du bail en respectant le formalisme en vigueur et une durée de préavis de un à trois mois selon leur situation.

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Quelles conséquences si vos locataires sont concubins ?

En cas de concubinage, tout dépend du contrat de location puisque les concubins ne sont cotitulaires que s'ils ont tous les deux signés le bail.

Si c'est le cas, ils ont le statut de colocataires : le concubin qui souhaite partir vous adresse son préavis de fin de bail et la location se poursuit sans changement pour le concubin qui reste dans le logement.

Le locataire sortant est redevable de sa part du loyer et des charges jusqu'à la fin de sa période de préavis à moins que le contrat ne contienne une clause de solidarité, auquel cas il est obligé de payer le loyer et les charges dus en cas de défaillance du locataire resté dans le logement.

Cette clause de solidarité est valable six mois après la fin de son préavis, sauf si un nouveau colocataire le remplace dans l'intervalle.

Si un seul des concubins a signé le bail de location, le second n'a aucun droit ni aucune obligation concernant le logement.

Si le titulaire du bail vous donne son préavis, le second concubin ne peut pas rester dans les lieux, sauf à conclure un nouveau contrat de location à son nom avec le bailleur.

Quelles conséquences si vos locataires sont pacsés ?

En cas de Pacs, tout dépend du contrat de location :

Si un seul des partenaires de Pacs a signé le bail et qu'il vous donne son congé, le second locataire n'a aucun droit sur le logement et doit quitter le logement à la fin du préavis pour vous permettre de relouer le bien immobilier.

Si un seul des partenaires de Pacs a signé le bail de location au départ mais que les deux vous ont adressé une demande conjointe de cotitularité , ils ont les mêmes droits et obligations concernant le logement. Si l'un d'entre eux vous donne son préavis suite à la séparation du couple, le second peut se maintenir dans les lieux et continuer à bénéficier du bail en cours.

Si les deux partenaires de Pacs ont signé le bail de location, ils sont co-titulaires et là aussi, le second locataire peut se maintenir dans les lieux après le départ du premier.

Comme pour les couples mariés, si les partenaires de Pacs sont en conflit pour savoir qui conservera le logement, ce sera au juge des contentieux de la protection de trancher, ou au juge aux affaires familiales si des enfants vivent également dans le logement.

Bon à savoir : Dans tous les cas, même si un seul des partenaires est titulaire du bail de location, les deux partenaires restent financièrement solidaires concernant le paiement du loyer et des charges du logement jusqu'à la dissolution officielle du Pacs ou jusqu'à ce que le second partenaire quitte à son tour les lieux.

Pouvez-vous résilier le bail si vos locataires se séparent ?

Non, vous ne pouvez résilier de votre propre chef le bail de location au motif que vos locataires se séparent.

En effet, le bailleur ne peut résilier unilatéralement un contrat de location en cours que dans certains cas prévus par la loi :

• Vous souhaitez reprendre le logement pour le vendre , auquel cas le locataire bénéficie d'un droit de préemption qui le rend prioritaire à l'achat.
• Vous souhaitez reprendre le logement pour y habiter ou loger un proche, ascendant, descendant, époux, partenaire de Pacs ou concubin depuis au moins un an.
• Vous souhaitez mettre fin au bail pour un motif légitime et sérieux comme des impayés de loyer ou du tapage nocturne. Cette démarche est facilitée si vous avez inclus une clause résolutoire dans le contrat de location . Si ça n'est pas le cas, vous pouvez saisir un juge pour faire constater les manquements de votre locataire mais la procédure est plus longue et soumise à l'appréciation du juge.

Bon à savoir : vous ne pouvez pas non plus décider qui part et qui reste parmi vos locataires. S'ils ne parviennent pas à se mettre d'accord, ils saisiront le juge qui tranchera sans que vous ayez votre mot à dire.

Quelles précautions prendre lorsque vous louez à un couple ?

Quel que soit le statut matrimonial de vos locataires, mariés, pacsés ou en concubinage, vous avez tout intérêt à inclure une «clause de solidarité» dans votre contrat de location, ce qui vous permettra de vous retourner contre le second locataire si le premier ne paye plus son loyer et ses charges.

En cas de divorce, cette clause de solidarité est valable jusqu'à la notification officielle du divorce à l'état civil, et pendant 6 mois en cas de concubinage s'ils étaient cotitulaires du contrat de location du logement.

Lorsque deux locataires se séparent, vous ne pouvez pas choisir lequel des deux restera dans le logement. Il est donc important lorsque vous sélectionnez vos locataires de ne pas seulement vous dire qu'en louant à un couple vous sécurisez la location grâce à leurs deux salaires mais bien d'étudier individuellement leurs profils et leur solvabilité.

Bon à savoir : si l'un des locataires quitte le logement suite à une séparation, vous n'avez pas à lui rendre sa part du dépôt de garantie car celui-ci est conservé jusqu'à la fin effective du bail, autrement dit jusqu'à ce que tous les locataires aient quitté les lieux. Il appartient aux locataires de s'arranger, ou non, à titre privé, pour que le locataire partant récupère sa quote-part du dépôt de garantie auprès de celui qui reste.