Investissement locatif : que devez-vous savoir avant d’acheter un bien déjà occupé ?

information fournie par BoursoBank •04/11/2024 à 12:00

Que faut-il vérifier avant d'acheter un bien occupé? (Crédits: Adobe Stock - IA)

Vous aimeriez acheter un bien immobilier qui est déjà occupé par un locataire ? Ce type d'investissement comporte des avantages intéressants, mais nécessite tout de même de prendre un certain nombre de précautions avant de vous lancer. Voici nos conseils pour une opération réussie.

Quels sont les avantages à acheter un bien déjà loué ?

Il existe plusieurs avantages à opter pour l'achat d'un bien immobilier déjà loué :

• Un prix de vente plus bas : il n'existe pas de règle en la matière, mais acheter un logement avec un locataire déjà installé vous donne des leviers de négociations avec l'acheteur pour obtenir une décote, notamment en fonction de la durée restante du  bail en cours (plus elle est longue, plus la décote est importante puisque vous pouvez arguer que vous ne pourrez pas prendre librement possession du bien avant un moment, notamment si vous souhaitez en faire votre résidence principale) ou si le niveau du loyer consenti est plus faible que les prix du marché du secteur où se trouve le bien puisque vous ne pourrez le modifier avant la fin du bail en cours, ce qui impacte la rentabilité de votre investissement.
• Pas besoin de chercher un locataire : si vous cherchez à acquérir le bien dans une optique d' investissement locatif , vous gagnerez du temps en vous évitant les démarches de mise en location et une carence locative de quelques semaines ou mois, puisque vous percevrez des loyers dans la continuité de l'ancien propriétaire-bailleur.
• Obtenir plus facilement un crédit immobilier : si vous devez souscrire un prêt immobilier pour acheter le bien dans un cadre locatif, la banque sera plus encline à tenir compte d'une partie des loyers générés lors du calcul de votre taux d'endettement puisque ceux-ci ne relèvent pas d'une estimation hypothétique mais d'une réalité existante dont vous pouvez apporter les preuves objectives avec par exemple le contrat de bail en cours ou les quittances de loyer.

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Quels sont les inconvénients à acheter un bien déjà loué ?

• Ne pas pouvoir emménager tout de suite : l'achat d'un bien déjà loué a les avantages de ses inconvénients puisque vous devrez attendre la fin du bail en cours pour pouvoir récupérer le bien si vous souhaitez en faire votre résidence principale.

Réfléchissez bien pour être sûr que les délais vous conviennent pour votre projet personnel d'emménagement et portez une attention particulière au calcul de prévenance pour mettre fin au bail dans les délais impartis et éviter un renouvellement locatif.

Les règles variant notamment suivant le type de bail signé, n'hésitez pas à vous appuyer sur un professionnel comme un commissaire de justice (ex-huissier) pour sécuriser l'opération.

Il s'assurera de la validité de votre démarche, sécurisera votre délai de préavis pour ne pas louper le coche et s'occupera de prévenir votre locataire dans les règles, comme nous le détaillons dans l'article «Bailleur : pourquoi faire appel à un commissaire de justice pour donner congé à votre locataire ?»

Si vous souhaitez rester dans une démarche d'investissement immobilier locatif, gardez bien en tête que vous prenez la suite d'une opération déjà mise en place par le précédent propriétaire-bailleur. Pas question de signer les yeux fermés, vous devez vérifier vous-même certains points-clés :

• Renseignez-vous sur le locataire : vous ne pouvez pas appliquer vos propres critères de sélection puisqu'il est déjà dans les lieux. Vous ne pouvez par exemple pas lui imposer de fournir de nouvelles garanties.

Demandez au vendeur de vous fournir les quittances de loyer de mois/années précédentes, pour vérifier la régularité de paiement des loyers. Des incidents d'impayés réguliers doivent vous alerter et vous faire tourner les talons. Renseignez-vous aussi sur d'éventuels incidents type conflits de voisinage.

Pour vous sécuriser, vous pouvez demander à votre notaire de mentionner dans l'acte de vente l'absence d'incidents de paiements et de contentieux locatifs.

• Etudiez les clauses du bail : vous ne pouvez pas modifier le bail qui est déjà en cours. Il est donc important de l'analyser minutieusement pour en vérifier tous les éléments comme sa date d'échéance, les garanties apportées ou non par le locataire en cas de défaillance de paiement, le montant du loyer, le mode de révision de celui-ci, etc.

Assurez-vous que le contrat de location contient bien une clause résolutoire. Celle-ci est normalement obligatoire pour les contrats de location signé à compter du 29 juillet 2023, dans le cadre de la loi «antisquat» promulguée le 27 juillet 2023.

La clause résolutoire était facultative avant cette date, d'où l'importance de vérifier si elle figure bien ou non dans le contrat de location.

La clause résolutoire vous protège puisqu'elle permet au bailleur de résilier unilatéralement le bail en cas de manquement du locataire à une ou plusieurs de ses obligations contractuelles. Celles-ci doivent être clairement énoncées avec a minima les motifs suivants :

- Non-paiement du loyer et/ou des charges aux termes convenus.

- Non versement du dépôt de garantie.

Et en option les motifs suivants :

- Défaut d'assurance habitation.

- Troubles de voisinage graves et répétés.

• Vérifiez l'état du logement : avant d'acheter un bien occupé, effectuez une visite minutieuse de l'appartement afin d'en vérifier l'état général. Même si c'est plus compliqué avec une personne vivant dans les lieux, demandez à bouger les meubles pour vérifier l'état des murs, regardez aussi l'état du sol, vérifiez les fenêtres etc.

Demandez une copie de l' état des lieux d'entrée effectué à l'arrivée du locataire afin d'identifier rapidement les éventuels travaux qui vous incomberont pour une remise en état au départ du locataire et ceux qui seront à sa charge.

Visiter l'appartement en présence du locataire peut vous permettre d'échanger avec lui pour identifier d'éventuels problèmes.

Bon à savoir : si vous décidez d'acheter le bien, veillez à ce que le vendeur vous verse l'intégralité du dépôt de garantie qu'il avait demandé à son locataire lors de son entrée dans les lieux car quand celui-ci s'en ira, vous devrez lui reverser intégralement la somme ou dans certains cas en retenir une partie pour financer les travaux relevant des dégradations qu'il a commises et n'a pas réparées avant son départ.

Stéphanne Coignard

Boursorama

Rédactrice Web

https://www.boursobank.com

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