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SCPI en nue-propriété: quels sont les avantages?
Dernière mise à jour le : 25/01/2021

Souscrire aux parts de SCPI en nue-propriété permet de défiscaliser son épargne crédit photo : CREDIT_NON_AFFICHE

Souscrire aux parts de SCPI en nue-propriété permet de défiscaliser son épargne crédit photo : CREDIT_NON_AFFICHE

Vous disposez d'une épargne importante dont vous ne savez que faire pour le moment ? Souscrire en "nue-propriété" des parts de SCPI vous permettrait de placer votre argent sans fiscalité et sans gestion locative pendant quelques années, avant de percevoir de nouveaux revenus ou de vendre vos parts à un bon prix.

Sommaire:

  • SCPI: 4,4% de rendement en 2019
  • La SCPI démembrée
  • Nue-propriété en SCPI: zéro fiscalité
  • La décote du nu-propriétaire
  • Le recouvrement de l'usufruit
  • Un placement retraite idéal

SCPI: 4,4% de rendement en 2019

Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) sont un intermédiaire entre la Société Civile Immobilière (SCI) et le fonds de placement collectif. Ces structures collectent des capitaux de particuliers et leur versent en contrepartie des parts sociales donnant droit à des dividendes trimestriels appelés "loyers". Souscrire aux parts d'une SCPI permet de réaliser un investissement dans cette structure nommée "pierre-papier" qui n'est pas cotée en Bourse. La SCPI se charge d'acquérir et d'entretenir un patrimoine immobilier en vous dispensant de la gestion locative. En 2019, leur rendement atteignait 4,4% en moyenne. Le ticket d'entrée (quelques milliers d'euros) et la délégation de la gestion font de la souscription de parts de SCPI un placement de choix pour votre épargne. Il est possible d'acquérir des parts de SCPI en "démembrement".

La SCPI démembrée

En démembrement, les parts sont détenues conjointement par un propriétaire qui ne touchera pas les loyers, qualifié de "nu-propriétaire" et un "usufruitier" qui lui les percevra à sa place. En contrepartie, le nu-propriétaire bénéficie d'un cadre fiscal avantageux pour placer ses économies. À la fin du démembrement, il redeviendra plein propriétaire des parts sans aucuns frais supplémentaires. Une durée de détention de huit à dix ans est souvent proposée à l'usufruitier et au nu-propriétaire afin d'optimiser leur investissement.

Nue-propriété en SCPI: zéro fiscalité

La nue-propriété des parts de SCPI permet de placer son épargne tout en allégeant ses impôts. Pendant toute la durée du démembrement, aucun Impôt sur le Revenu (IR), prélèvement social, ou Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) ne sont dus à l'administration fiscale. Durant cette période une partie de votre argent "dormira au chaud" et vous profiterez pleinement des revenus locatifs plus tard.

La décote du nu-propriétaire

Au moment de l'acquisition démembrée, un prix d'acquisition est proposé pour les parts sociales qui sera réduit d'un montant équivalent à ce que l'usufruitier touchera en dividendes ("valeur de reconstitution"). Si ce calcul est négatif, on parle d'une décote. S'il est positif, on parle de surcote.

Une SCPI affichant une décote favorise les nus-propriétaires. De plus, la SCPI veillant à acquérir et valoriser des biens immobiliers ayant un potentiel d'appréciation avec les années, il est possible d'augmenter, à partir de quelques années, fortement le capital du nu-propriétaire. L'Autorité des Marchés Financiers (AMF) autorise une décote ou une surcote de 10% maximum par an.

Exemple

Les sociétés de gestion proposent des achats de parts avec généralement une décote de 30% et une durée minimale de dix ans de détention. Au lieu d'acquérir un bien immobilier à 100.000 euros, vous l'achetez à 70.000. Pendant dix ans, l'usufruitier perçoit les dividendes. Si le rendement de la SCPI est durant ces dix années de 2%, l'usufruitier touchera donc 20.000 euros. À l'issue de ces dix ans, vous récupérerez la propriété de parts valant 100.000 euros. De plus, le patrimoine de la SCPI a pu être valorisé durant ce laps de temps. Vous pouvez céder vos parts au nouveau prix du marché ou bien engranger de nouveaux revenus avec la perception des dividendes.

Le recouvrement de l'usufruit

Le recouvrement de la pleine propriété (vous êtes donc à la fois nu-propriétaire et usufruitier) n'est pas fiscalisé, contrairement à l'acquisition directe d'un bien immobilier qui nécessite de payer les frais d'acquisition (ou "frais de notaire"). Vous pouvez bénéficier des dividendes qui, de leur côté, seront imposés au titre des revenus locatifs.

Il est également possible de céder vos parts sociales et d'en dégager une plus-value qui dépendra de la revalorisation du patrimoine immobilier géré par la SCPI. Cette vente des parts relève du régime des plus-values immobilières soumis à une taxation de 19%. Mais des abattements existent. La plus-value est exonérée d'impôt sur le revenu après vingt-deux années de détention et de prélèvements sociaux après trente ans. Les parts détenues doivent être déclarées à leur valeur du 1er janvier de l'année de déclaration et dans l'assiette de l'IFI.

Bon à savoir

Si ce placement est très populaire, c'est notamment parce qu'il bénéficie des rendements importants du marché immobilier. Pour autant, vous n'êtes pas à l'abri d'une mauvaise gestion de la SCPI aboutissant à une dévalorisation de la valeur des parts, voire d'un retournement du marché immobilier. Et si vous désirez revendre vos parts de SCPI, sachez que vous êtes lié à l'usufruitier. C'est en effet à ce dernier que revient la décision de cession. Or, en période de crise, les loyers étant indexés sur l'inflation , les dividendes représentent pour lui une source stable de revenus. Vous supportez donc seul le risque de dépréciation des parts.

Un placement retraite idéal

Si vous n'avez pas besoin de revenus immédiats, l'investissement en parts de SCPI en nue-propriété permet d'échapper à l'imposition de vos revenus le temps du démembrement. Les personnes préparant leur retraite et ayant déjà un Taux Marginal d'Imposition (TMI) élevé ont le profil idéal pour acheter des parts de SCPI en démembrement.

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