Vendre à soi-même via une SCI ne doit pas être réalisé dans le seul but d’échapper à l’impôt crédit photo : GettyImages
La vente d’un bien immobilier à soi-même par le biais d’une SCI (Société Civile Immobilière) est possible. Ce montage financier peut être pertinent pour générer des liquidités et baisser sa fiscalité. Ce choix peut également permettre de préparer sa transmission de patrimoine, même s’il convient d’être attentif à l’opération susceptible de présenter des risques lorsqu’elle n’est pas menée correctement.
Sommaire:
- Qu’est-ce que la “vente à soi-même” (ou “Owner Buy Out”)?
- Quelle fiscalité pour la vente à soi-même via une SCI?
- Quel est l’impact de la vente à soi-même sur son IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière)?
- Comment anticiper la transmission de son patrimoine avec une SCI familiale?
- Comment anticiper les coûts de la vente à soi-même via une SCI?
Qu’est-ce que la “vente à soi-même” (ou “Owner Buy Out”)?
Vendre son bien immobilier… à soi-même, cela pourrait paraître étonnant au premier abord. Pourtant, cette opération est parfaitement légale lorsqu’elle est bien exécutée. Fréquent dans les pays anglo-saxons, ce montage présente des avantages indéniables, avec notamment la possibilité de dégager facilement des liquidités et de diversifier son patrimoine.
Concrètement, il s’agit de vendre son appartement, sa maison, ses bureaux ou son immeuble à sa propre SCI . On appelle ce mécanisme la “vente à soi-même”, ou OBO pour “Owner Buy Out”. La SCI peut être spécialement constituée pour l’occasion et acheter le bien immobilier en le finançant par un crédit bancaire.
La somme reçue de la SCI pour la vente peut être investie dans d’autres placements financiers, avec ou sans risques, et générer de son côté des plus-values à court, moyen ou long terme. Lorsque la SCI effectue un emprunt immobilier, l’opération permet de déduire du revenu foncier imposable les intérêts de l’emprunt immobilier. Par ailleurs, l’opération permet de rester indirectement, mais effectivement propriétaire d’une partie du bien vendu à la SCI, via sa détention de parts sociales.
Exemple de vente à soi-même
Si vous possédez un appartement dont la valeur est de 300.000 euros, la SCI créée va souscrire auprès d’une banque un emprunt immobilier. Par conséquent, vous recevez immédiatement de la part de la SCI les 300.000 euros de la vente et la SCI rembourse le crédit grâce, par exemple, aux loyers perçus pour la location du bien immobilier.
Quelle fiscalité pour la vente à soi-même via une SCI?
L’administration fiscale regarde avec beaucoup d’attention les opérations de vente à soi-même. En effet, au regard du Trésor public, la vente ne doit pas avoir été conçue dans l’unique but de payer moins d’impôts et l’opération doit relever d’une véritable stratégie patrimoniale. L’intérêt “autre que fiscal” peut, par exemple, être l’anticipation de la transmission de son patrimoine.
Pour éviter toute contestation de la part de votre centre des impôts, il est donc indispensable de vendre le bien immobilier à sa valeur vénale et conformément au prix du marché. En cas de surévaluation de la valeur du bien immobilier, l‘administration fiscale pourrait requalifier l’opération en donation indirecte. À l’inverse, en minorant le prix de vente, et donc en réduisant le montant des frais de cession, l’administration fiscale pourrait notifier un redressement. Pour s’assurer de la valeur du bien immobilier, il est recommandé de faire procéder à une évaluation par l’intermédiaire d’un notaire ou d’un agent immobilier. Celle-ci annexée à l’acte de vente pourra venir soutenir votre dossier si cela s’avérait nécessaire. Lorsque toutes les conditions ne sont pas réunies, l’administration fiscale peut requalifier l’opération de vente à soi-même en “abus de droit” et enclencher une procédure. Les services fiscaux peuvent alors réintégrer les avantages fiscaux tirés de l’opération, voire sanctionner à hauteur de 40% à 80% des impôts évités.
La constitution de la SCI doit être rigoureuse
L’administration fiscale vérifiera également la réalité de la SCI. Elle doit notamment comporter au moins deux associés. Par ailleurs, la société acquéreuse du bien immobilier doit avoir une existence réelle et légale. Elle doit être parfaitement gérée avec toutes les démarches effectuées: immatriculation, création d’un compte bancaire spécifique, organisation annuelle d’une assemblée générale, tenue d’une comptabilité…
Quel est l’impact de la vente à soi-même sur son IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière)?
Le 1er janvier 2018, l’IFI (Impôt sur le Fortune Immobilière) a remplacé l’ISF (Impôt de Solidarité sur la Fortune). Si l’ISF concernait l’ensemble du patrimoine immobilier et mobilier du contribuable supérieur à 1,3 million d’euros, l’IFI concerne uniquement le patrimoine immobilier direct et indirect.
Même si, en détenant des parts sociales d’une SCI, vous n’êtes pas directement considéré comme propriétaire des biens immobiliers, la valeur des parts sociales est à déclarer. En effet, l’IFI vise tous les biens et des droits immobiliers détenus directement ET indirectement lorsque le patrimoine excède 1,3 million d’euros de valeur nette.
Comme plusieurs associés détiennent des parts de la SCI, alors mécaniquement cela diminue le patrimoine immobilier du vendeur. Cela peut réduire, voire supprimer son IFI. Il est également possible d’appliquer une décote sur les parts, lorsqu’il s’agit de calculer le montant à déclarer dans le cadre de l’IFI. En effet, pour l’administration fiscale, la vente de parts sociales d’une SCI est plus difficile que la vente d’un bien immobilier via le marché de l’immobilier traditionnel. Il est donc accepté de sous-valoriser son bien immobilier de 10% à 20% par rapport à sa valeur vénale, lorsqu’il s’agit de calculer la valeur de ses parts dans la SCI familiale.
Exemple de calcul pour l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière)
Si vous vendez un bien immobilier de 1,5 million d’euros à une SCI familiale, la valeur détenue, et donc à déclarer, va être diminuée. Ainsi, si vous détenez 25% des parts sociales de la SCI, votre patrimoine tombe à 375.000 euros (25% de 1,5 million d’euros). Grâce à la décote autorisée dans le cadre d’une vente via une SCI, votre patrimoine à déclarer s’élève finalement à 318.750 euros, pour une décote de 15%, par exemple.
Il est possible d’exonérer ses parts de SCI de l’IFI pour les biens professionnels. En effet, lorsque le bien immobilier détenu en SCI est affecté à l’activité professionnelle de l’associé, il est exclu de la base taxable à l’IFI pour cet associé-là. C’est aussi le cas si le bien immobilier constitue le bien professionnel du conjoint (marié, pacsé ou en concubinage). Toutefois, le bien immobilier doit être considéré comme un élément important et être attribué sans contestation possible à l’exercice de l’activité professionnelle. Par ailleurs, si le bien immobilier professionnel est loué à une autre société, alors il est assujetti à l’IFI. Il est alors considéré comme un bien immobilier locatif.
À savoir
Être gestionnaire de la SCI n’est pas considéré comme une activité professionnelle.
Comment anticiper la transmission de son patrimoine avec une SCI familiale?
Une vente à soi-même doit être réalisée dans le cadre d’une véritable stratégie patrimoniale. En effet, pour optimiser sa fiscalité, le vendeur doit démontrer à l‘administration fiscale une réalité économique avérée. Un des objectifs peut être, par exemple, de préparer sa succession familiale . Il s’agit alors de créer une SCI familiale , en y associant ses enfants ou petits-enfants. Cependant, ce montage n’est pas conseillé pour la résidence principale, puisqu’en cas de vente, le propriétaire bénéficie d’une exonération de la plus-value. Les enfants étant, quant à eux, taxés, puisqu’il ne s’agit pas de leur résidence principale.
Attribuez des parts sociales de la SCI à vos enfants majeurs
Si vous avez des enfants majeurs non rattachés au foyer fiscal, chaque membre de la famille peut détenir un pourcentage des parts sociales de la SCI. Vous pouvez conserver la gestion du bien immobilier vendu à la SCI en étant nommé gérant de cette dernière. Dès lors, vous pouvez décider de revendre la totalité du bien immobilier puisque la propriété des parts d’une SCI peut être dissociée du droit de vote.
Comment anticiper les coûts de la vente à soi-même via une SCI?
La vente à soi-même se déroule comme une vente immobilière classique, selon les mêmes règles. Il est donc important de comptabiliser tous les frais liés à la vente: frais de notaire, droits et frais de mutation (entre 7% et 10% du prix de vente) et l’éventuel impôt sur les plus-values immobilières. L’opération pouvant nécessiter la création d’une SCI familiale (si elle n’existait pas déjà), il est crucial de prévoir les frais de constitution de la société. Les revenus de la SCI (en l‘occurrence, les loyers) ne sont pas imposés au nom de la société, mais directement aux associés. Chaque membre de la SCI devant déclarer ses revenus, au prorata des parts sociales détenues. Il convient donc de vérifier la rentabilité de l’opération financière en veillant à ce que l’ensemble des coûts ou frais de garantie soient couverts par les loyers prévus.
Il est possible de dissocier le capital de la SCI de ses résultats. Il suffit de prévoir les répartitions entre capital et résultats au moment de la rédaction des statuts de la SCI, ou au moyen d’une convention réalisée avant la clôture de l’exercice fiscal. Une personne détenant 25% des parts sociales d’une SCI peut ainsi recevoir 50% des résultats, par exemple.
À noter
La vente à soi-même étant une vente comme les autres, elle est soumise aux droits de préemption. Il existe donc un risque de devoir vendre le bien immobilier à la commune ou à la SAFER (Société d‘Aménagement Foncier et d’Établissement Rural).
