Aller au contenu principal Activer le contraste adaptéDésactiver le contraste adapté
Plus de 40 000 produits accessibles à 0€ de frais de courtage
Découvrir Boursomarkets
Fermer

Qu’est-ce qu’une passoire thermique?
Dernière mise à jour le : 20/01/2023

Les passoires thermiques sont amenées à disparaître du parc immobilier français ( crédit photo : GettyImages )

Les passoires thermiques sont amenées à disparaître du parc immobilier français ( crédit photo : GettyImages )

L’expression «passoire thermique» s’installe dans le vocabulaire quotidien des Français. Le concept regroupe l’ensemble des logements énergivores. Ce sont des appartements et des maisons consommant une grande quantité d’énergie (électricité, chauffage…) en raison de leur faible capacité d’isolation. Ils sont inégalement répartis sur le territoire. Ils devront être rénovés pour que la France atteigne la neutralité carbone en 2050.

Sommaire:

  • Quelle est la définition d’une passoire thermique?
  • La loi se durcit pour les passoires thermiques
  • DPE: le diagnostic de performance pour repérer les logements énergivores
  • Audit énergétique: l’outil essentiel pour des travaux de rénovation efficaces
  • Quels travaux prioriser pour rénover une passoire thermique?
  • Quelles sont les aides à mobiliser pour financer votre rénovation énergétique?

Quelle est la définition d’une passoire thermique?

D’après les textes de référence du gouvernement, une passoire thermique qualifie un logement dont la consommation énergétique est importante. Le terme «passoire énergétique» désigne la même réalité. Cela correspond aux maisons ou appartements classés F ou G par un Diagnostic de Performance Énergétique (DPE). Les biens classés F consomment entre 331 et 450 kWh/m² par an. Les biens classés G consomment plus de 450kWh/m² par an.

En France, l’Observatoire national de la rénovation recense près de 5,2 millions de logements pouvant être qualifiés de passoires thermiques. Cela représente 17% du parc immobilier du pays. Ces propriétés sont réparties de manière très inégale sur le territoire. L’association Dinamic, créée notamment par le Conseil supérieur du notariat et la Chambre des notaires de Paris, a reconstitué une géographie des passoires énergétiques à partir des données communiquées par les Notaires de France. On constate qu’en région Bourgogne-Franche-Comté, les biens notés F et G représentent 17% des transactions. Ce chiffre baisse à 7% en région Nouvelle-Aquitaine.

La loi se durcit pour les passoires thermiques

Ces logements énergivores sont une menace pour le climat. Selon les chiffres du ministère de la Transition énergétique d’octobre 2022, le secteur du bâtiment est responsable de 23% des émissions annuelles de gaz à effet de serre en France. C’est aussi l’un des secteurs consommant le plus d’énergie (43%). D’où l’importance de procéder à des rénovations globales massives. Afin de lutter contre le changement climatique , le gouvernement s’est fixé l’objectif d’atteindre la neutralité carbone à l’horizon 2050 pour le parc immobilier national.

Plusieurs textes de loi incitent à la rénovation énergétique. C’est le cas de la loi Climat et Résilience, en vigueur depuis le 22 août 2021. Cette dernière prévoit l’interdiction de mise en location, dès le 1er janvier 2023, des biens dont la consommation annuelle dépasse les 450 kWh/m2 par an. Au 1er avril 2023, l’audit énergétique sera rendu obligatoire pour toutes les ventes de logements appartenant aux classes énergétiques D, E, F ou G. Ce sont ceux ayant une consommation énergétique primaire d’au minimum 331 kWh/m2 par an. L’encadrement de mise en location des passoires énergétiques va continuer de se durcir dans les années à venir. L’objectif est d’inciter les bailleurs à réaliser les travaux nécessaires. Au 1er janvier 2025, tous les logements classés G seront interdits à la location, puis ceux classés F au 1er janvier 2028 et enfin les maisons et appartements classés E au 1er janvier 2034.

DPE: le diagnostic de performance pour repérer les logements énergivores

À moins d’avoir acheté un logement ces dernières années, bon nombre de particuliers (surtout les propriétaires occupants) ignorent la note énergétique de leur logement. Pour la connaître, ils doivent réaliser un Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) . Celui-ci est obligatoire depuis 2006 dans le cadre de la vente d’un bien. Ce document permet d’estimer la consommation d’énergie et les taux d’émission de gaz à effet de serre de votre demeure. Il ne concerne que la France métropolitaine et doit être intégré au Dossier de Diagnostic Technique (DDT) lors de la vente ou de la location de la maison ou de l’appartement. Opposable depuis le 1er juillet 2021, il prend en compte de nombreux critères comme les matériaux de construction, l’isolation du bâtiment ou la nature des ouvrants. Il doit être réalisé par un professionnel diagnostiqueur certifié. Son coût dépend de l’année de construction du bien, ainsi que de sa taille. L’Agence de la transition écologique (Ademe) estime qu’il est généralement compris entre 100 euros et 250 euros.

Audit énergétique: l’outil essentiel pour des travaux de rénovation efficaces

Pour informer les acquéreurs et les inciter à effectuer des travaux, la loi prévoit de rendre obligatoire, dès le 1er avril 2023, l’audit énergétique pour les logements classés F ou G. Encore plus précis que le DPE, ce document dresse un état des lieux du bien: caractéristiques thermiques et géométriques, indications sur les équipements de chauffage, de production d’eau chaude, de ventilation, de refroidissement, d’éclairage… L’audit énergétique présente au moins deux scénarios de rénovation à réaliser en plusieurs étapes ou en une seule afin que le logement passe de la note F ou G à la note C (ou B pour les logements classés E ou D avant travaux). Sauf contrainte particulière, la première étape doit faire gagner au moins une classe énergie ou permettre d’atteindre au minimum la classe E. Le document sera remis au candidat acquéreur dès la première visite du bien et accompagnera la promesse de vente. La réalisation des travaux recommandés n’est pas obligatoire pour conclure la vente. Il s’agit d’une incitation à entreprendre les travaux.

Pour chaque étape du parcours de travaux, l’audit énergie précise:

  • l’estimation des économies d’énergie,
  • l’impact théorique des travaux proposés sur la facture d’énergie,
  • une fourchette du coût des travaux à réaliser,
  • l’ensemble des aides financières locales et nationales mobilisables par l’acquéreur pour réaliser le chantier.

La loi est amenée à évoluer dans le temps. L’audit énergétique s’appliquera dès le 1er juillet 2024 dans les logements classés F ou G en Outre-mer, puis à partir du 1er janvier 2028 pour les logements classés E. Seuls les bureaux d’études certifiés «audit énergétique» ou «audit énergétique en maison individuelle», les entreprises certifiées RGE offre globale, ou les diagnostiqueurs immobiliers pour les maisons individuelles sont habilités à le réaliser.

Quels travaux prioriser pour rénover une passoire thermique?

L’audit énergétique devrait vous simplifier la vie si vous comptez réaliser des travaux. L’Ademe précise dans ses communications qu’il est important de procéder à une rénovation énergétique globale du bien si vous souhaitez le faire sortir de la catégorie des passoires énergétiques. Une rénovation par geste s’avère insuffisante. Autrement dit, la pose d’un double vitrage dans votre logement mal isolé peut être insuffisante à le faire sortir de la catégorie des passoires thermiques.

Parmi les postes prioritaires pour réaliser une rénovation vraiment efficace, l’Ademe recommande l’isolation du bien. La déperdition moyenne d‘une maison construite avant 1975 et non isolée est de 20% à 25% par le toit et les murs. Elle est de 10% à 15% par les fenêtres. Une isolation performante peut réduire la consommation d’énergie d’un logement de 60% ou plus. Vient ensuite la question de la ventilation, consistant à renouveler l’air intérieur sans rejeter trop de calories à l’extérieur. L’Ademe recommande l’installation de VMC double flux avec récupération de chaleur ou de VMC hygro B, à simple flux. Enfin, l’autre poste essentiel à une rénovation efficace est le chauffage. Quand vous recourez aux énergies fossiles, misez sur les systèmes de chaudière à condensation ou les chaudières à ventouse. Elles consomment entre 4% et 5% de combustibles en moins que les autres équipements. Pensez également aux énergies renouvelables comme le solaire, l’éolien, les chaudières à bois ou si possible la géothermie, par le biais de l’installation de pompes à chaleur.

Combien coûte la rénovation énergétique d’un logement?

Le prix d’une rénovation énergétique globale peut varier de 15.000 euros à 45.000 euros selon le type de biens. La facture sera encore plus élevée si le logement est classé ou possède des caractéristiques particulières (maison en pierre de taille, par exemple).

Quelles sont les aides à mobiliser pour financer votre rénovation énergétique?

Pour financer l’ensemble de vos travaux de rénovation énergétique, des aides à l’échelle locale et nationale sont disponibles. L’agence France Rénov’ de votre territoire peut vous aider dans la constitution des nombreux dossiers à envoyer. Elle vous épaule sur les aides à solliciter.

Le chèque énergie, par exemple, peut servir à financer des travaux de rénovation pour améliorer les performances des logements. Son montant reste toutefois très modeste (entre 48 et 277 euros) et dépend du revenu fiscal de référence et de la composition du foyer du demandeur. L’ éco-PTZ (Prêt à Taux Zéro) permet d’obtenir un prêt sans intérêt allant de 7.000 euros à 50.000 euros. Il est délivré par les banques partenaires. La durée maximale pour rembourser le prêt est de 15 ans. Tant que le prêt n’est pas remboursé, le logement est impropre à la location.

Le dispositif MaPrimeRénov’ vous aide à financer entre 40% et 90% du montant de vos travaux, selon vos revenus. Les contrats d’économies d’énergie (CEE) permettent, eux aussi, de financer une partie des travaux de rénovation énergétique éligibles au dispositif, comme l’isolation des combles. À ces aides, des bonus s’ajoutent. Ils vont de 500 euros à 1.500 euros, en fonction des revenus du demandeur et de la capacité des travaux visés à faire sortir votre bien des catégories les plus énergivores.

La TVA à 5,5% sur les travaux de rénovation énergétique permet de réaliser l’isolation d’un bien à moindre coût et contribue à faciliter l’installation d’équipement permettant de produire de l’énergie à travers une source renouvelable. Enfin, pour les ménages modestes, L’Agence nationale de l’habitat (Anah) propose le dispositif «Habiter mieux»: une aide estimée entre 7.000 euros et 10.0000 euros pour financer des travaux de rénovation énergétique. Le montant dépend des ressources du demandeur et les travaux doivent permettre un gain énergétique d’au moins 25% pour les logements de plus de 15 ans.